近日，房地產(chǎn)市場(chǎng)的"回暖"成為業(yè)界和坊間最熱門的話題之一。國家統(tǒng)計(jì)局和各研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量正逐步抬頭，大有進(jìn)一步上漲的態(tài)勢(shì)。"日光盤"重現(xiàn)，地產(chǎn)商借機(jī)漲價(jià)等諸多消息使原本蕭瑟的市場(chǎng)顯得十分熱鬧。消費(fèi)者和投資者不免心中惴惴：底部已至？樓市已經(jīng)回暖？如果現(xiàn)在不入市，就會(huì)錯(cuò)失良機(jī)？此次本報(bào)記者就北京、上海、深圳、廣州四個(gè)一線城市的房地產(chǎn)"回暖"作了相關(guān)調(diào)查，希望能為讀者提供有價(jià)值的參考。 　　北京樓市振蕩 買賣雙方仍觀望 　　遠(yuǎn)洋.沁山水近期在京城房地產(chǎn)圈內(nèi)名聲大噪，而廣受關(guān)注的焦點(diǎn)所在，居然是由于該盤漲價(jià)了。據(jù)了解，該盤所處板塊隸屬于長安街延長線的地段，雖然位于五環(huán)附近，但附加了鄰近地鐵站的優(yōu)勢(shì)，因此整體板塊的市場(chǎng)價(jià)格并不低。 　　無獨(dú)有偶，另一個(gè)悄然漲價(jià)的樓盤，首城國際中心同樣引起了不少購房者關(guān)注。銷售人員明確答復(fù)記者，"和前期相比，漲了一些。"而且這個(gè)位于朝陽區(qū)東三環(huán)雙井橋區(qū)域的樓盤，目前并未采取任何折扣。 　　"從總數(shù)上來看，采取漲價(jià)的樓盤數(shù)量并不多，甚至是少數(shù)。"一位北京的房地產(chǎn)商直言不諱地指出，"以少數(shù)樓盤的漲價(jià)行為，來預(yù)測(cè)整體市場(chǎng)回暖，我覺得并不準(zhǔn)確。"但市場(chǎng)數(shù)據(jù)指出，2月份北京期房商品住房的成交量為5866套，環(huán)比增長了24％，同比漲幅則為183％，成交量的釋放顯而易見。 　　"需求受到抑制后必然會(huì)有一個(gè)釋放的過程。"金科集團(tuán)副總裁李戰(zhàn)洪告訴記者。他認(rèn)為，目前判斷樓市全面回暖為時(shí)尚早，"這只是一個(gè)周期性的表現(xiàn)。"克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司北京地區(qū)總經(jīng)理張燕持有相同觀點(diǎn)，她指出，在去年需求受到抑制之后，隨著各項(xiàng)政策的落地，短暫性的爆發(fā)當(dāng)屬正常。 　　張燕指出，一般來說，成交量如果持續(xù)放大，便可視作為市場(chǎng)的回暖走勢(shì)。但從目前的形勢(shì)來看，與部分地方樓市相比，北京樓市的重新"起步"顯得較晚，目前的成交上揚(yáng)并不能說明已現(xiàn)回暖趨勢(shì)。"只是一種振蕩過程，樓市的買賣雙方仍有博弈心態(tài)存在。" 　　上海價(jià)格僵持 不利樓市回暖 　　隨著天氣的逐步轉(zhuǎn)暖，上海樓市似乎也迎來了"春暖花開"。 如本月以來，上海一手房成交量連續(xù)幾天接近千套，甚至近一周內(nèi)有2天超過千套。就從商品住宅來看，上周成交37.1萬平方米，創(chuàng)74周以來新高。 　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟表示，本月前22天的商品住宅成交量已達(dá)97萬平方米，比2月增長22％，并已接近2007年11月的水平，"但是在短期內(nèi)成交量急劇回升并不能保證樓市長期穩(wěn)定的回暖。"易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級(jí)評(píng)論員回建強(qiáng)也表示，本月以來百萬平方米的成交量其實(shí)也屬正常，一方面是國際金融危機(jī)對(duì)中國樓市消費(fèi)信心的影響正在逐步減弱；另一方面，去年積累的需求在促銷的作用下釋放了出來，"但這種量的釋放不具有持續(xù)性。" 中國指數(shù)研究院華東分院的分析師張琪也指出，上海居民購房仍存在較大壓力，雖然近兩月成交量攀升，但房價(jià)高位僵持將可能延遲交易量的進(jìn)一步回升，進(jìn)而對(duì)樓市真正意義上的回暖產(chǎn)生影響。 　　上海的大開發(fā)商基本還是保持著理性。"我們已經(jīng)從去年開始大幅提高住宅的精裝修比例，但售價(jià)并未提升。提升住宅產(chǎn)品的附加值和性價(jià)比，可以說是我們應(yīng)對(duì)樓市低迷的一個(gè)策略，這樣價(jià)格泡沫也會(huì)大幅減少。" "其實(shí)去年5、6月我們市場(chǎng)調(diào)研后，覺得即使賣不到1萬，9600應(yīng)該沒什么問題，但后來下半年樓市進(jìn)一步下滑，我們意識(shí)到義無反顧地把價(jià)格推在高點(diǎn)是不行的，所以選擇低開高走、’平價(jià)社區(qū)’的策略。坦白說，現(xiàn)在每平方米7600元這個(gè)低于周邊項(xiàng)目售價(jià)的價(jià)位我們是很心疼的，好在我們2棟兩房都賣完了，近兩個(gè)月回籠資金1.07億，說明公眾還是認(rèn)可這一價(jià)位的，而且從對(duì)房的需求來看，也體現(xiàn)出剛性需求為主。" 　　而真正意義上的回暖將在什么時(shí)候出現(xiàn)呢? 張琪分析，總體來說，可以從幾個(gè)方面去考慮樓市可能的底部，從而確定樓市真正回暖的時(shí)間。一是成本底部，主要指標(biāo)應(yīng)該是土地價(jià)格，2007年的住宅用地出讓價(jià)格將是重要參照系；二是價(jià)格底部，2005年上海樓市經(jīng)過第一輪調(diào)控后，隨后兩年一直處于較為平穩(wěn)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，第二輪非理性繁榮出現(xiàn)在2007年下半年，所以如果項(xiàng)目當(dāng)前的報(bào)價(jià)回到2007年6月左右的水平，則可大致確定價(jià)格已經(jīng)較為理性。 　　深圳 區(qū)域性、個(gè)別化增長 整體回暖乏力 　　　　在深圳市房地產(chǎn)研究中心提供的報(bào)告數(shù)據(jù)中，2009年1-2月，二手房成交規(guī)模為78.2萬平方米，同比增加106.28％，增幅表現(xiàn)非常明顯。"二手房市場(chǎng)的反應(yīng)通常是比較快的。"深圳美聯(lián)物業(yè)羅湖區(qū)總監(jiān)袁新有表示。"尤其是在新房價(jià)格高于二手房價(jià)格的區(qū)域，成交速度會(huì)更快些。" 　　"但我并不認(rèn)為這是市場(chǎng)全面回暖的信號(hào)。"深圳一家大型房企的負(fù)責(zé)人表示。他認(rèn)為，目前深圳樓市的"回暖"僅僅只是由于前期受到抑制的需求，在各項(xiàng)政策促發(fā)下產(chǎn)生的一次短期爆發(fā)。成交量上漲是否能夠得到持續(xù)，具體要看兩方面，一方面是價(jià)格能否保持穩(wěn)定適應(yīng)市場(chǎng)需求，另一方面是導(dǎo)致成交量上漲的消費(fèi)是否具有普遍性。從這點(diǎn)上看，當(dāng)前樓市并沒有達(dá)到實(shí)質(zhì)性回暖。他認(rèn)為，深圳樓市回暖的區(qū)域性、個(gè)盤化表現(xiàn)非常明顯。比如，2月份全市新房的成交量主要集中在關(guān)外的寶安區(qū)，其比例達(dá)到4.5成，共成交新房2199套。成交均價(jià)為10567元/平方米，同比降幅逾四成。但與其形成鮮明反差的是，關(guān)內(nèi)羅湖區(qū)，2月份成交均價(jià)環(huán)比小幅上升了2.3％，至13803元/平方米，但當(dāng)月成交量反而下降了四成，至115套。這說明整個(gè)樓市還不穩(wěn)定，還都在調(diào)整。這次"回暖"僅是個(gè)別區(qū)域、個(gè)別樓盤價(jià)格調(diào)整到位，加上政策刺激引發(fā)的成交量上漲，而不少區(qū)域還根本沒有出現(xiàn)相應(yīng)調(diào)整，這使得樓市回暖缺乏后勁。一旦被壓抑的那部分需求得以釋放，市場(chǎng)會(huì)往何處走還很難說。 　　該名開發(fā)商指出，從成交均價(jià)和成交量的走勢(shì)情況來分析，價(jià)格仍然是有效引發(fā)市場(chǎng)需求的主要因素。他認(rèn)為，深圳樓市仍然會(huì)處于內(nèi)部調(diào)整過程中，開發(fā)商的定價(jià)策略會(huì)根據(jù)區(qū)域性、供應(yīng)量以及周邊市場(chǎng)做調(diào)整。"不排除仍會(huì)出現(xiàn)小幅降價(jià)的可能。" 　　廣州 交投回升 普漲可能性小 　　　在被稱為 "最牛救市政策"的廣東十五條出臺(tái)后，廣東樓市出現(xiàn)強(qiáng)力反彈。2月廣州一手住宅成交量同比翻了一倍，達(dá)到47.36萬平方米；但交易均價(jià)為8011元/平方米，同比下降13.9％，可以說是去年廣州房價(jià)調(diào)整以來的最低點(diǎn)。 　　具體分析目前廣州住宅成交量的上升，雖有政策的促動(dòng)，但實(shí)際上還是得益于價(jià)格調(diào)整到位。比如，位于白云區(qū)的大型社區(qū)富力城，目前正在推四期房源，售價(jià)6500元/平方米起，均價(jià)7500元/平方米。銷售人員毫不避諱談降價(jià)，"我們2007年最高時(shí)曾沖到14000元/平方米呢。"銷售情況在2、3月份有所改善但平均每天能賣出一套房已是不錯(cuò)的狀態(tài)。 　　廣州人較敏感的投資意識(shí)也為此次樓市的回暖起到了推波助瀾的作用。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析說，"廣州人一向具有投資意識(shí)，你也可以說炒房成風(fēng)，96、97年就有一批購房者高位入市，后來亞洲金融危機(jī)遭遇資產(chǎn)縮水，等到這兩年看著回本了就把房拋掉，但看到現(xiàn)在房價(jià)跌得很深，很多人又入市了。" 　　由于市場(chǎng)回暖，成交量明顯上升，廣州市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)開發(fā)商趁機(jī)提價(jià)的情況。易居(中國)克而瑞提供的資料則顯示，廣州近期開盤的項(xiàng)目中，如嶺南新世界家園、光大花園、江南苑、蘭亭御園等新推房源的價(jià)格都比前期有所提高，漲幅在8％-20％，不過目前的價(jià)格與項(xiàng)目最高價(jià)位時(shí)相比，仍有8％-20％的降幅。"漲價(jià)樓盤僅僅是個(gè)別，只是銷售情況較好的開發(fā)商的試探性動(dòng)作，主流不會(huì)是提價(jià)，當(dāng)然作為開發(fā)商，我也希望價(jià)格能穩(wěn)定下來。"廣州富力地產(chǎn)董事長李思廉表示。 　　對(duì)于目前交投活躍度提升的樓市表現(xiàn)，廣州業(yè)界則持謹(jǐn)慎態(tài)度。廣東省房協(xié)則對(duì)媒體表示，目前的"小陽春"應(yīng)被定位為當(dāng)前的政策效應(yīng)和一年多的房價(jià)深度調(diào)整之后所展示出的一種平衡狀態(tài)，能否持續(xù)尚有待觀察。分析人士表示，隨著政策面轉(zhuǎn)好，市場(chǎng)信心有所恢復(fù)，但如果就此簡單預(yù)言觸底反彈，仍顯得過早，"今年以來住宅交易量先減后增，更多是春節(jié)造成的季節(jié)性波動(dòng)，所以即便說回暖，也是階段性回暖。在政策救市之后，還是需要開發(fā)商在價(jià)格方面配合，如成交量能維持穩(wěn)中有升，那回暖才不是曇花一現(xiàn)。"