【門窗幕墻網】在政策連番轟炸之后，萬科終于要領頭降價了么？
萬科的精裝房怎么可能才賣9000元/㎡，而且還在曲江！連金色悅城也在九千五左右了。但事實就是如此，在國慶首日，一則消息刷爆朋友圈，萬科曲江某盤國慶期間推出新房源“9000元/起”，而且還在曲江一期，還是拿曲江的高端產品系列。
萬科和中國鐵建合作的項目翡翠國際，位于曲江大道東側，近日推出13#80-103㎡兩房、三房，價格在9000-10400元/㎡，應該說這個價格比較起華著中城、一曲江山、金輝世界城等眾多二期名盤，價格也是較大優惠，比較起翡翠國際前期成交價格，也是大大降低，是什么原因導致萬科降價？
于是，媒體解讀經濟新常態情況之下，客戶購買力受限制，不排除開發商有降價的可能性，尤其是此次萬科推出了兩房產品，這本就不是曲江二期產品段，受到全年業績壓力，萬科鋌而走險“帶頭降價”似乎也說得過去！這是否意味著樓市寒冬真的降臨？可事實真是如此嗎？不妨來看一看具體情況。
萬科與中國鐵建合作開發“中國鐵建國際城”剩余土地，目前規劃有400畝，建筑面積120萬方，因為，坐落于曲江大道上，因此寬泛意義上，稱之為曲江Ⅰ期范圍之內。與龍湖星悅薈、雁翔廣場、曲江二小、武警醫院、地鐵五號線岳家寨站(在建)相呼應，目前，曲江二小配套費已繳，算是成熟商圈，而2017年上半年翡翠國際成交量也是全市前列，不存在銷售壓力，“大幅度降低”缺乏邏輯前提。
而在筆者詳細咨詢了置業顧問之后，卻得出了一個新的結論，謠言成爆款，媒體大烏龍！目前，萬科翡翠國際僅有兩種產品發售，一種是洋房，19號樓，總高6層洋房，1梯2戶電梯刷卡入戶，戶型180平方米，17500-18400元/平方米。另外一種是超高層，總高44層，4梯10戶，戶型82-105平方米，參考均價9000-10400元/平方米。
被媒體鼓噪為萬科“帶頭降價”，就是這些房源，就是萬科翡翠國際推出的超高層住宅！
何為“超高層住宅”，官方定義的“超高層”必須在一百米以上，也就是40層以上才夠得上超高層，超高層是土地綜合利用率較高的一種開發模式，超高層建筑因為自身的高、大、重的特點，所承受的負荷就比一般的建筑要大，所以國家對于超高層的住宅設計要求都要高于一般建筑，例如材料運用、安全等級、抗震等級、基礎設計、防火等級、節能等級等等，各項等級高標高配，也導致了建筑質量的提升。
由于各項等級要求很高，90年代初期，西安擁有了第一棟超高層寫字樓，鳳城四路第二電信大樓總高168米；2015年開元第一城喊出了“陜西第一超高層住宅”(陜超抗審字[2012]04號)的口號，最高達到129米，隨即推出6100元/㎡，如今，已經音訊渺茫，難以贅述。
這其中有一個原因就是，材料質量的大幅度提升必然導致整個單位造價提升，超高層建筑每平米的造價要比一般建筑高出四分之一多。因此，在前幾年西安房價還處于低谷階段，建造超高層住宅幾乎是賠本的，尤其是西安庫存高企，根本不缺房，沒有必要豎向發展。
如果萬科翡翠國際能夠兌現44層超高層住宅，那么這就意味著萬科再次挑戰西安傳統居住模式，繼分離式核心筒、除霾大宅、定制住宅1.0之后，在整個樓市產品向低密化發展之時，又一次推出了超高層“空中居住方式”！
首先，某媒體提出，戶型有80㎡的兩居，這在當前絕大多數人比較青睞三房的購買意向看，是屬于比較難賣的面積段產品，在筆者看來，這種認識與實際情況有很大偏差。其一，三四年以來，曲江Ⅱ期三房扎堆明顯，兩房缺口較大，面積段規劃都屬于兌現過去，這是不爭的事實。其二，在曲江Ⅱ期范圍內，隨2017年市場變化，區域產品面積變大總房款變大，剛需客戶還不降低標準，恐怕短期內無房可買。因此，不是兩房難賣，是沒有兩房。市場并非不認可兩房產品價值，只是某些項目實在沒有品牌號召力。
那么萬科峰薈為何售價如此之低，難道就不怕業主“維權”嗎？顯然萬科也考慮到了這些，請注意三點！
其一，萬科峰薈組團屬于單獨辟出，僅有六棟樓，四棟44層超高層，1棟17層小高層，1棟33層高層，目前推出的是1#和13#，單另辟出，與其他組團價格無關對標；其二，峰薈組團的容積率在7.67，幾乎是整個翡翠國際容積率的兩倍還多，典型的樓多地狹；其三，綠化率僅有16.88%，相當于小區綠化率的一半，與西高新萬科生活廣場接近。也就是說峰薈組團與過去產品不在一個產品線上！
但凡是容積率較高，綠化率較低，價格都低于板塊均價。典型案例一，御筆城市廣場容積率9.78，大興新區核心區均價1.1萬/㎡，該項目只賣8500元/㎡；典型案例二，2015年，九形道容積率7.48，高新區大寨路核心板塊均價9千/㎡，該項目只賣5800元/㎡；典型案例三，2015年，開遠半島容積率5.88，連三橋都賣7500元/㎡了，這個項目才賣6500元/㎡。
那萬科建造這種“另類”產品，究竟有沒有價值？
當然，超高層也并非一無是處，對于西安而言，超高層既豐富了產品的多樣性，又給西安樓市做出了示范效應。
西安市地處于關中平原，南連秦嶺，北望三原，每年主導風向都是東北風，靜風率平均30%左右，屬于全國靜風率最高的城市。因為，秦嶺分離南北，無法實現“穿堂風”，于是城市廢氣無法排除，就在秦嶺腳下形成了熱島環流，因此，漂浮顆粒擁塞，夏天暴熱，冬天霧霾。
當然政府也在想方設法搞“城市風道”，單憑近幾年的經驗來看，還屬于超長期追求，離增加城市流動性還有很長一段距離。這也就給超高層住宅制造了一個必要性，西安樓宇33層排布，形成人為的城市天際線，把大氣下墊層堵住，想要視野開闊、想要空氣好只能朝33層以上走。
當然，萬科突然拋出超高層住宅，對于市場而言，還面臨著各方面的挑戰。價值認知、居住習慣、安全顧慮、樓宇運營、生活成本、物業服務......
雖然，國慶節前后，西安樓市可售房源大增，在9月份獲批預售證數量增多，僅9月30日就有19個樓盤獲證，可售房源再次增多，但這都不意味著樓市下行，更不意味著萬科要“帶頭降價”。
