【門窗幕墻網】隨著地產行業5000億元甚至萬億元時代的來臨，剛剛邁過3000億元門檻的保利地產顯然無法接受曾經身后的追趕者們搖身超越自己。從保利地產近日發布的2017年度財報看，這家對于規模有著更大雄心的企業需要做的還有很多，例如，如何去應對去年營收的同比下滑、又如何在做區域平衡之時，防范三四線城市去庫存末期的政策風險等。
2017年的“雙負”
4月16日，保利地產發布的2017年度報告顯示，過去一年保利地產在簽約銷售額上取得了接近五成的增長至3092億元，成功邁入了3000億元的門檻，位列眾房企第五的位置。此外，該公司去年凈利潤同比增25.8%至156億元，結束增收不增利的局面。不過另有兩組數字卻也隱約反映了保利地產在沖擊銷量時出現的點滴變化。
其中一組數據是，該公司2017年實現營業收入1463億元，同比減少5.46%。對于營業收入的下滑，保利地產稱，主要原因是受項目結轉進度的影響。進一步信息顯示，在保利地產全國七大片區中，僅有中部片區營業收入實現正增長，此外，華北片區營業收入同比降39.95%，成為降幅最大的片區。
另一個負數是，2017年保利地產的經營活動產生的現金流凈額為-293億元。實際上，在2010-2017年的八年間，保利地產只在2012年、2015年和2016年實現了這一指標的正數，其余年份均為負數。相比之下，萬科2017年的經營活動產生的現金流為823億元。分析人士認為，造成經營性活動產生的現金流為負的主要原因是2017年的加速擴張。
區域下沉
實際上，保利地產對于規模的渴求一直顯露無疑。在去年底的股東會上，保利地產董事長宋廣菊提出，公司有信心重新站到行業前三。
不過，即便保持著40%的增長幅度，邁過3000億元門檻的保利仍然未能進入行業三甲，甚至被身后的融創超越。面對“后輩”的超越，作為老牌房企的代表，保利地產已展開反擊。據克爾瑞發布的《2018年1-3月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，2018年一季度，保利地產以878億元銷售額排在行業銷售榜單的第四位，超越融創的60億元。
有跡象表明，為跟上第一梯隊的腳步，保利地產在土地儲備量和戰略布局上正在尋求變化。保利地產年報顯示，在新增項目方面，2017年共實現項目拓展204個，新增容積率面積4520萬平方米，總成本2765億元，同比分別增長88%和128%。這是保利地產歷史上最大拿地投入，拿地總成本占到了該公司全年銷售額近九成。要知道，2015年和2016年，保利地產只投入了656億元和1214億元的拿地資金。
另據保利地產年報披露，從城市結構來看，保利公司銷售業績核心貢獻來源仍聚焦一二線城市，占比為82%。但值得注意的是，三四線城市的銷售占比提升了10個百分點至18%。統計顯示，2016年底，保利地產一二線貨量占比90%，三四線城市貨值占比10%。保利地產方面表示，三四線貢獻占比提升主要得益于珠三角城市群全覆蓋所帶來的業績貢獻。此外，該公司還表示，2017年加大了核心城市周邊三四線城市的深耕和滲透。
這個趨勢在2018年也有所延續，中泰研究證券分析，2018年前兩個月，保利地產新增項目近五成在二線及強三線城市。在易居(博客)智庫研究中心研究總監嚴躍進看來，種種跡象表明，保利地產未來會繼續加大對三四線城市的投資布局，從而享受三四線城市崛起帶來的紅利。
平衡布局抗風險
布局的調整規模增長的有力助推器。宋廣菊曾公開分析，行業前幾位的房企實現快速發展主要得益于三個方面。一是控制一二線城市投資，將資金投向三四線城市；二是民營企業憑借機制的靈活，通過跟投制度和高薪制度留住了人才；三是產品的標準化實現了快速復制。
由此，保利地產也著手在這些領域提高和改進。除了上述提及的區域布局調整外，2017年12月22日，保利地產董事會通過了《關于實施房地產項目跟投的議案》。
不過，追趕者保利地產的這些嘗試和調整能否像萬科、碧桂園一樣帶來實際的效果呢？對此說法不一。其中，三四線城市的紅利還能釋放多久成為不確定因素。鏈家研究院認為，三四線城市面臨人口流出、老齡化等問題，支撐房地產市場的長期動力不足。中原地產首席分析師張大偉也表示：“從目前來看，房地產調控在2018年主要側重點會是在三四線城市。去庫存與抑制過熱將是三四線城市的調控主要內容。隨著持續加碼的房地產調控政策、疊加收緊的信貸，預計今年市場漲幅將繼續放緩，商品房銷售面積、銷售額可能在2017年基礎上有輕微回落。”
在保利地產“放下身段”布局三四線時，碧桂園、恒大則正在勾勒不一樣的路徑，那就是將資源聚集到一二線城市。對此，接近保利地產的人士解釋道，不同于上述兩家公司，保利地產的布局延伸集中在一二線城市，向城市群、城市帶縱深發展。嚴躍進進而表示，各家企業都在做布局的平衡，以此來降低風險。
