【門窗幕墻網】“融資難、融資貴是行業發展趨勢。”這是房地產企業近一年多以來的“共識”。在調控常態化的市場環境下，有安全意識的開發商，已經將“去杠桿、降負債”排在壯大規模前，升級為企業發展的第一要務。
據Wind資訊統計數據顯示，按照申銀萬國行業分類，截至2017年底，A股136家上市房企負債合計超過6.58萬億元，同比增長幅度達34%；資產總計為8.3萬億元，同比增長幅度達31%。這意味著A股房地產板塊總資產與總負債上升規模相當，房企整體杠桿率變化相對不大，但據記者觀察，仍然存在著個別房企負債率偏高的情況。
房企高杠桿運營一直被詬病，近兩年，恒大、陽光城等標桿房企也紛紛喊出了“降負債”的戰略口號，因為其背后，是杠桿率越高融資越難的窘境。
一般來說，資產負債率是衡量一家企業財務安全的指標之一。但對房地產行業來講，情況較為特殊，未交付樓盤預售期的預售款是作為預收賬款的一部分計入負債類科目。按照行業一般算法，統計資產負債率時，都不將預收賬款作為資產計算在內。所以，相對來說，剔除預收賬款后的資產負債率更能反映一家上市房企的真實負債水平。
以A股136家上市房企資產負債情況為例，記者根據統計數據獲悉，截至2017年年底，資產負債率大于80%的房企占26%，在70%-80%之間的占比為24%。然而，剔除預收賬款后，資產負債率超過80%的房企有22家，占比為16%；剔除預收賬款后，資產負債率在70%—80%之間的房企有30家，占比為22%。
不難看出，一家房企資產負債率和剔除預收賬款后的資產負債率雖然一般為正向關系，但鑒于企業資產結構和銷售能力的變化，也可能出現較大差異。
以近年來不斷進行戰略調整的綠城中國為例，2015年-2017年，綠城中國的資產負債率分別為74.63%、76.84%和80.16%，資產負債率一直處于上升趨勢。但剔除掉預收賬款之后，綠城中國的負債率則是有下降趨勢的，2016年為54.2%，2017年為52.2%。
另外，按照在港上市的內房股會計口徑來看，2017年，綠城中國凈負債率達到46.4%，同比下降11.7%。
多位房企高管與?記者交流時曾表示，房地產行業整體杠桿率確實偏高，但凈負債率控制在60%左右的企業一般比較舒服，一方面企業資金充足，具備靈活的擴張能力，可以給股東更多回報；另一方面，這意味著在企業財務結構中，長期貸款比例較高，且有相應充足的抵押物，資金鏈相對安全。
而對于凈負債率超過200%的房企來說，降負債則是目前的頭等大事，因為杠桿率不降低，意味著在資本市場再難以找到錢，更難融到便宜的錢，甚至關乎生死。
房企融資成本持續走高
在資金越來越緊張的背景下，房企的融資成本在不斷上升。
記者獲悉，融創近期發行了一款私募產品，擬募資5.5億元，期限18個月，預計收益為9.5%至11.4%。其中，投資100萬元（含）至300萬元，收益率為9.5%；300萬元（含）至5000萬元，收益率10%；大于5000萬元（含）收益率11.4%。相對于融創2017年發行的信托產品，今年發行的信托產品利率提高了2到3個百分點。進入2018年以來，融創通過發行信托產品擬募集的資金至少在47億元。
有參與發行信托產品的人士告訴記者，事實上，回報率在8%到10%的產品是最終到客戶手中的價格，但對于發行方來說，要加上管理費、銷售費用等等，各方面的綜合在一起，地產商的融資成本至少在13%以上。
“現在拿錢越來越不容易，內部都在要求把回款放在第一位，能賣的項目盡快賣掉。”有大型房企負責融資的人士對記者說，“13%現在是行業內一個基本融資成本，甚至還有18%、19%更高的，現在有錢能拿的就拿，下半年的資金只會更緊，不會松的。”
另外有開發商稱，去年融資的成本在8%至9%，但今年融資的成本已經漲到13%了，內部概算的收益率在20%左右。
從信托產品來看，恒大近期發行的信托產品收益率較2017年也有上升。2018年至今，恒大擬通過信托渠道募集的資金至少53億元。
恒大近期發售的一款信托產品擬募資2億元，產品期限18個月，預計收益在7.3%至8.4%，認購門檻在100萬元（含）起。產品風控以中國恒大、凱尚健康和廣州凱隆提供連帶責任保證、項目公司全部股權質押、相應的目標地塊土地使用權第一順位抵押，該項目位于江蘇省南京市。
作為資金密集型行業，地產上的融資途徑基本包括股權融資、銀行貸款、境內發行公司債券、境外發債、非標融資等等。
然而，在金融去杠桿以及監管趨嚴的大環境下，房企的融資渠道越來越少。
記者此前獲悉，目前一家閩系大型房企在福建省福州市的項目想要從當地銀行貸款融資，但由于信用評級及財務狀況過不了銀行審核，已經被當地兩家銀行拒絕。
此外，房企主要融資渠道之一的公司債近期也頻繁遭遇挫折，被上海證券交易所和深圳證券交易所中止審查。
5月份以來，碧桂園200億元（其中150億元用于長租公寓建設）、富力地產60億元、花樣年50億元的租賃住宅專項債券、深圳市龍光控股一筆35億元的住房租賃專項公司債券、雅居樂控股80億元的私募公司債券、合生創展100億元的小公募和泰禾集團的一筆原計劃募資金額不超過98億元的融資計劃均被中止審查。
