【門窗幕墻網】預期之中的土地市場降溫，如約而至。
日前，由中國國土勘測規劃院城市地價動態監測組發布的《2019年第三季度全國主要城市地價監測報告》顯示，第三季度全國總體地價水平環比、同比增速均放緩。其中，住宅地價同比增速連續六個季度放緩。
今年上半年，全國土地市場一度出現“小陽春”，從4月開始，熱點一二線城市連續升溫，土地單月成交合計金額均在3000億以上，溢價率也保持在20%左右。
但隨后連續出臺的收緊信托與海外融資等政策，使得房企融資成本以及現金流壓力進一步提升，全國土地市場也一改二季度的升溫之勢，掉頭直下。
另一個背景是，7月30日的中共中央政治局會議強調，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
中原地產首席分析師張大偉分析認為，土地市場與樓市一樣，依然是只允許出現小陽春，而不允許入夏。
供應、成交、溢價率均降溫
傳統的“金九銀十”火爆銷售情形并未出現，土地市場行情也在下行。
根據中指研究院的統計數據，供應方面，今年前三季度，全國300個城市共推出土地20936宗，同比僅增加0.1%；推出土地面積88068萬平方米，同比減少1%。
成交方面，1-9月共成交土地17850宗，同比減少2%；成交總面積達到74034萬平方米，同比減少2%。
分月份來看，9月相較于8月又呈現環比下滑的態勢。根據中原地產研究中心的數據，9月共成交土地673宗，相比8月份成交土地總數1124宗，環比下降40%。其中，超過10億的地塊共58宗，但43%的地塊以底價成交，平均溢價率僅為5%，只有21宗地塊的溢價率超過了10%。
但從重點城市的表現來看，存在分化現象。
中原地產的數據顯示，前三季度，納入觀察的全國50大城市合計賣地總額達到了3.14萬億，創造了同期紀錄，同比增幅達到18.1%，并且出現了9個千億賣地城市。
其中，土地出讓金同比正增長的城市有35個，但土地溢價率正增長的城市僅27個。
杭州前三季度的賣地收入最高，達到2289億，但比去年同期下降了1.6%；土地溢價率為16.65%，同比下降42%。
四大一線城市中，1-9月土地出讓金均為正向增長，其中深圳的同比漲幅最大，達到155%，上海僅微漲1.43%；溢價率方面，上海、深圳為正向增長，北京下降了27.36%，廣州下降了33.57%。
進入10月以來，土地降溫趨勢愈發明顯。中原地產的統計數據顯示，首周前50宗熱點地塊中，有31宗是底價成交，占比高達62%，這一比例刷新了近幾年的紀錄。
從房企的表現來看，克而瑞的數據顯示，7月有6成百強房企拿地腳步放緩，8月更是有3成百強房企未出手拿地；9月百強房企新增貨值約7000億元，較8月份的1.1萬億元大幅下降36%，同時，溢價率也延續了此前下滑態勢。
分梯隊來看，TOP10房企的拿地銷售比僅上漲1%，保持理性狀態；而11至30強房企拿地銷售比在0.45左右，是50強房企中拿地最為積極的梯隊，主要處于提升規模的需求，如美的、中梁1-8月拿地銷售比超過0.7；50至100強房企在1-8月拿地態度較為積極，“求生”欲望強烈。
房企錢緊出手謹慎
在今年的中期業績會上，就有不少開發商傳遞出了將謹慎拿地的訊號。
融創中國董事會主席孫宏斌(博客)稱，在拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。
萬科首席運營官張旭則回應，拿地是根據收了多少錢回來才能拿多少地計算，并沒有固定的拿地計劃。但從實際表現來看，萬科8月拿地權益總額為150.41億元，而9月僅為50.28億元，環比大幅下降66.7%。
房企不再任性“買買買”，一個最直接的原因是融資收緊。
7月12日，國家發改委發出通知，對房企海外發債加強約束，新融資只能用于置換一年內到期之中長期海外債務，同時，還需就債務規模、期限等進行備案登記。此外，央行、銀保監會都加大了對房地產融資及有關信貸產品的監管力度，嚴禁消費貸、銀行理財、信托等各類資金違規進入房地產領域。
孫宏斌在中期業績會上坦言，這次嚴控房地產，對發債、信托、開發貸都作出了一定限制，是從融資端切入的調控。
但優質城市的優質土地，從來都不乏開發商爭搶，地方政府在推地動作方面有所調整。
深圳前海桂灣原計劃10月22日出讓兩宗地塊，一宗為商業用地，一宗為綜合用地，因為包含了片區稀缺的住宅而備受關注。但就在10月18日，深圳土地交易中心發布公告稱終止出讓程序，引起業內嘩然。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向21世紀經濟報道記者分析，國家統計局剛剛發布的70城房價數據中，深圳新房與二手房環比漲幅均進入了全國前十，尤其新房是2016年下半年以來首次進入漲幅前十。此次前海土地終止出讓并未披露具體原因，但一個可能性較高的猜測是，如果樓面價、溢價率較高，可能會造成市場預期變化，形成地價、房價聯動上漲，這對于樓市調控是不合時宜的。
張大偉也指出，整體來看，房地產企業依托信托等融資大幅度快速進入房地產市場導致土地市場短期升溫，是政策收緊的主要原因。房企年末資金鏈吃緊，熱點城市的土地溢價率開始明顯下調，不排除后續土地市場流標再次明顯增加的可能性。
對于后市的預判，上述《2019年第三季度全國主要城市地價監測報告》指出，未來國內宏觀政策進一步落地，國民經濟繼續保持總體平穩，房地產市場調控力度持續。預計主要監測城市地價整體保持低速增長，熱點城市住宅用地市場保持趨穩態勢。
