【門窗幕墻網】住房與教育、醫療、養老并列民生四大領域。自上世紀八十年代后期中國開始推進房地產制度改革以來，經歷了“抑制（1993-1998年，貨幣超發、房地產投資過熱）-支持（1998-2002年，東南亞金融危機）-謹慎（2003-2007年，房地產局部投資過熱，房價增長過快）-再支持（2008-2009年，全球金融危機）-再抑制（2010-2016年，高庫存與高房價并存）”的過程。2016年以來，在中央關于“房子是用來住的，不是用來炒的”的政策取向下，地方政府堅持房地產市場調控目標不動搖、力度不放松，堅持因城施策，出臺了一系列更加精準的調控政策，構建房地產長效機制。

調控特點與效果審視

從政策效果上說，在政府強有力的干預下，應該說房地產市場宏觀調控成效顯著。尤其是近年來隨著各項措施的落實，全國房地產開發的增長速度明顯放緩，通貨膨脹得到遏制，經濟由熱轉冷，房地產市場也沉寂下來，商品房價格迅速回落。

然而，幾輪調控主要從當時的宏觀經濟和房地產市場環境出發，大多采取短期、行政手段，由此引發了不少問題，集中表現為政府和市場缺位、錯位、越位并存，調控政策經常在“過”與“不及”之間反復搖擺，政府、房地產開發商和居民對于調控政策和政策效果都不甚滿意。

客觀上講，調控需求雖然在一定程度上對投機行為和房價上漲起到了抑制作用，但不能根本性地平衡供求關系，并未真正遏制房價上漲，也未能有效滿足和改善居民住房需求。這在2010-2013年的調控中表現尤其突出，此輪調控導致需求低迷影響開發商供給意愿，導致未來幾年供給放緩，最終引起供求失衡，房價在2015年快速上漲。

實踐證明，供需結合的調控方式才更加有效。保證房地產開發投資的合理增長并堅持限購限貸不放松就是這一調控思路的具體體現。供給穩定能帶來房價的穩定，進而確保預期和地價的穩定，供需調控相結合方能實現房地產業的健康發展。

長效機制的基本框架

綜上所述，構建房地產市場宏觀調控機制必須根據中國房地產市場發展的特定環境和制度條件，以及房地產市場運行的基本特點，逐步建立起具有中國特色的房地產市場的供給調節機制、需求管理機制和市場交易制度。在供給側，不僅要增加供給總量，還要調節供給結構；在需求側，逐步建立長期穩定的區域化和差別化的限購政策；在交易側，必須旗幟鮮明地按照“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，改革交易制度，抑制過度投機。

建立供求總量基本平衡的格局。政府有必要從全局的高度運用各種手段，對房地產市場進行積極、主動、及時的宏觀調控，有效把握總量的平衡。頂層設計應考慮房地產行業體量大、輻射能力強的特點，注重發揮房地產行業對于穩投資、穩增長的作用，同時應堅定“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”和“房住不炒”定位以及“居者有其屋”目標，抓緊構建和完善新型宏觀調控框架和房地產市場健康發展長效機制，持續改善國民居住條件。

優化房地產供給結構。支持各省市根據當地條件，建立商品住房、保障性住房、共有產權房、租賃住房四位一體的住房供應和保障體系，重點加大后三類住房的供應力度；逐步放開商品住房交易限制，明確保障性住房和共有產權住房的申請規則，加快培育和發展住房租賃市場，推進租售同權；放寬保障性住房、共有產權房、租賃住房的市場準入條件，給予稅收、金融及供地等方面的配套政策支持。

實行差別化的限購政策。建議放寬“一刀切”的限購政策，實行差異化的調控方式，支持剛性需求，照顧改善性需求，管控投資性購房需求，釋放市場合理需求。對中西部城鎮化率不足40%的省份，放開限購，鼓勵農民和外來人口落戶城鎮，加快中西部城市建設。而對東部發達城市，應以民生為核心，促進房地產市場健康發展。

改革交易制度，抑制過度投機。規范和改變住房買賣中的過度杠桿行為，加速全國房地產登記聯網，摸清居民的外地購房情況，堅決控制投機性買房的信貸支持；嚴格管理房屋中介機構和灰色金融機構給購房者的不合理融資行為；加強對熱點事件的跟蹤分析，避免個別新聞媒體的有意曲解或過度炒作，防止將局部問題、個性化問題夸大為全局性問題，擾亂公眾預期。

調控機制的保障措施

在完善住房供給制度的同時，應首先保障房地產市場宏觀調控政策的獨立性。只有改變房地產市場宏觀調控從屬于經濟宏觀調控的屬性，才能從本質上構建房地產市場宏觀條件的長效機制。此外，還需要從土地、金融、財稅、投資、立法等幾個方面入手，建立配套機制，形成制度化安排，系統做好房地產市場調控。

一是推進城鄉戶籍和土地制度綜合性改革。建立以就業制度改革為基礎，以戶籍制度改革為抓手，以土地利用制度改革為支撐保障，逐步形成城鄉一體化發展的體制和機制。在城鄉戶籍改革方面，構建起相關制度聯動運行的鏈條，落實人地掛鉤政策，形成“功能-產業-人口-土地”土地調控邏輯鏈條，產業跟著功能走，人口跟著產業走，土地跟著人口和產業走；推動聯動鏈條的雙向運轉兼顧鄉城和城鄉的雙向要素流動循序漸進分階段推動聯動改革。

在土地制度改革方面，因地制宜加大住宅用地供應力度。允許非房地產企業擁有產權的非住宅用地在符合一定規劃的前提下建設住房；總結推廣農村集體建設用地建設租賃住房試點經驗，時機成熟后可考慮逐步放開農村集體建設用地建設保障性住房、共有產權房和商品住宅；擴大土地增減掛鉤、節余指標流轉的適用范圍；適當調整土地供給結構，減少工業用地占比，增加城市居住用地占比；根據各地庫存消化周期適時調整土地供應，保證住宅用地供應平衡有序。

二是深化房地產稅制改革。在房地產保有環節，參照發達國家經驗（美國物業稅率基本介于0.4%至2.8%之間，一般在1.5%左右），通過征收階梯遞進制的房產稅，增加享受型、投資型物業的持有成本；在房地產流轉環節，考慮到當前我國房地產流轉環節稅種多、負擔較重，建議取消房產稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、城建稅和教育費附加，合并印花稅和契稅，最終在流轉領域僅保留契稅和轉讓所得稅。另外，可適時開征遺產稅和贈與稅，這有助于在房地產流轉環節調節財富分配，促進社會公平。

三是調整房地產投融資政策。把好流動性進入房地產市場的閘門，在風險可控的前提下，保持信貸資源在房地產行業投入比例的總體穩定，優化首套購房者的金融支持方案，完善自住型需求金融支持，提高多套住房擁有者的貸款買房門檻和成本；提高對房地產開發商自有資金比例的要求，引導房企加快銷售回款節奏，提升內源融資能力；鼓勵房企優化債權與股權融資結構，支持符合條件的房企推進市場化債轉股；借鑒國際經驗，盡快研究破解REITs相關法律缺失、稅收優惠政策體系不明確等問題，適當優化ABS、CMBS等資產證券化渠道的準入標準與業務流程，促進相關業務的規模化發展；加強對房地產企業資金來源（如信托資金、海外發債）等的審查，防止資金過度流向房地產。

四是改革住房公積金制度。首先，改革公積金繳存、分配、使用、決策、管理、監督等環節的不足。繳存環節實施差異化繳存方式，適度擴大個人自愿繳存比例；提取環節簡化審批手續，縮小提取時間間隔；使用環節放開職工提取公積金的限制，最大限度保障低收入家庭。其次，從組織體制入手加以重新規劃和設計，將住房公積金行政管理體制改造成為專業化的政策性住宅金融機構，使之成為政府調控住宅市場、完善住房保障的重要工具。最后，實現公積金制度由管理型組織向實際金融機構過渡，全面推進住房合作銀行的建設，形成較為完整的政策性住房金融體系。

五是完善房地產宏觀調控法律法規體制。法治是房地產市場長效機制的根基。建議充分發揮法治在房地產調控中的作用，通過法律明確調控的長期導向，合理引導市場預期。完善我國房地產市場的法律體系，建立健全與房地產相關的保障性住房、土地、稅收、租賃等配套法律法規體系，制定房地產稅法和住房租賃法等，彌補房地產市場相關領域的法律空白。目前，市場對持有環節征收房地產稅的效果存在較高的期望，具體來說包括增加持有成本、減少空置增加供給、調節房價、增加財政收入和調節收入分配等多個方面。建議將房地產稅定位為消費稅，在中央統一立法基礎上，給予地方政府充分的自主決定權，具體征管細則方面參考上海和重慶試點，對于增量房產征稅，并合理設置免征額。推進租賃市場法治化進程，通過立法逐步在熱點城市試行“租售同權”，是租房人群在教育、醫療服務等方面和買房人享有同等待遇；規范和限制房屋租金、租賃權轉讓和房屋收回等，保護租賃人合法權益，提高租房群體的穩定感和安全感。

六是建立和完善房地產基礎統計制度。長效機制建設離不開數據支撐，互聯互通的信息系統是合理利用房地產信息的有效保障。建設房地產信息數據庫，確保統一口徑的一致性，信息數據的真實性和準確性，為信息聯通和管理打好基礎；加快推進房地產登記信息系統全國聯網，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享，實現信息的互聯互通，為科學和有效的房地產調控提供信息支撐；完善房地產信息披露制度，實現房地產交易、價格、漲幅等相關信息的透明公開，推進房地產市場信息公開化和透明化。