【門窗幕墻網】作為2020年第一只“黑天鵝”，新冠肺炎疫情的突然爆發打亂了市場的腳步。庚子鼠年開盤第一天，滬深300指數由4003點爆跌7.88%至3688點。隨著疫情得到逐步控制，A股市場也走出八連陽。截至2月19日，滬深300指數報收4051點，較本輪疫情最低點3639點上漲11.32%，高于豬年最后一個交易日的收盤點1.2%。

但受疫情影響較小的地產行業卻依舊低迷，截至2月19日，申萬地產指數報收4008點，略低于豬年最后一個交易日的收盤點位，落后滬深300指數近1.2%。

與此同時，政策利好卻多了起來。

今年2月12日，西安、無錫、上海、南昌、浙江等多個省市密集推出了房地產前端支持政策，包括：緩繳或分期繳納土地出讓金(西安、上海、南昌)、土地保證金比例降至20%(西安、南昌)、土地款繳納50%可預辦理不動產登記(西安)、引導信貸合理適度增長(無錫)、保障住房貸款有序投放(無錫)、預售資金監管放松(無錫)、商品房預售條件放寬(無錫)等。

隨著各地政策頻出，房企們也使出渾身解數線上賣房、讓利促銷。

2月13日，恒大宣布推出恒房通網上購房大禮包，以鎖定最低價加無理由退房的方式讓利消費者。隨后恒大又于18日公布特大優惠購房活動，推出恒大歷史上力度最大的優惠讓利活動，全國樓盤75折優惠。

2月14日，融創重慶對外發布，2月29日前凡認購融創重慶指定房源，并繳納定金，將享受至少60天的無理由退房政策。

2月15日，富力宣布3月31日前所有在售全業態房源，客戶均可通過“富力好房”平臺參與活動；此外，活動設定到2020年6月30日為首付時間以及“保價”期限。

2月6日，陽光城協同各區域公司及項目推出了指定房源半年期無理由退房方案，明確自2020年2月6日起至2020年3月31日止，客戶在草簽并支付規定首付比例之后，對指定房源可以享受無理由退房。

不過，這些方法只是臨時應對。如果從基本面來說，本次新冠肺炎疫情爆發期臨近春節，對低負債率的房地產企業是機遇，對高負債率的房地產企業是挑戰。短期償債能力強，資產負債率低的房企，在抵御風險，未來開疆擴土上，具有優勢。

從整體來看，房地產行業受此次疫情的影響較小。首先，一季度原本就是地產行業的相對淡季。自2016年以來，一季度銷售面積季度占比平均為16.88%，顯著小于二季度至四季度的26.64%、25.06%及31.42%。另外，從采取的措施來看，各地方主要采取限制或者推后銷售、關閉售樓處和推后施工等措施，對于購房需求僅僅起到抑制作用，購房需求本身只是延后，并非消失。

從各家房地產企業來看，疫情期間的銷售“速凍”，考驗著各家企業的短期償債能力。通過比較萬科A、保利地產、招商蛇口、新城控股、華夏幸福、金地集團、綠地控股和陽光城等頭部房企的流動比率和速動比率可以發現，各家房企都有一定的短期償債壓力。其中新城控股壓力最大，流動比率為1.08，速動比率只有0.39，這也側面印證了去年新城控股大規模甩賣地產項目的緣由。相較而言，金地集團和保利地產壓力較小，流動比率分別為1.54和1.63，速動比率分別為0.79和0.59。值得注意的是，作為A股房地產龍頭股的萬科A，其短期償債能力卻不盡如人意。流動比率和速動比率分別只有1.13和0.41。需要指出的是，流動比率是用來衡量企業流動資產在短期債務到期以前，可以變為現金用于償還負債的能力，一般認為合理的流動比率為2。速動比率是衡量企業流動資產中可以立即變現用于償還流動負債的能，一般認為合理的速動比率為1，它表明企業的每1元流動負債就有1元易于變現的流動資產來抵償，短期償債能力有可靠的保證。還款能力強的優質房企具備了更好的“抵抗力”。

資產負債率的高低，決定后疫情時代各家房企的拿地“魄力”。通過比較可以發現，保利地產和新城控股的資產負債率維持在相對較低的水平，而陽光城和華夏幸福則相對較高。新城控股通過甩賣地產項目，降杠桿成效顯著。后疫情時代，拿地政策的放松以及融資利率的下調，將有利于資金充裕、杠桿率低的房企更好的獲得優質的土地。

在經歷過2016年房地產行業的瘋狂之后，如今的房地產行業估值已趨近底部。自2016年以來，房地產行業市盈率已由高點的26倍下降至如今的9倍。同時也處于自2000年以來的歷史低位。

從公司層面來看，各家頭部房企市盈率普遍較低，其中招商蛇口市盈率略高，達到11.9倍，而萬科的市盈率為9倍，其他房企的市盈率都在8倍以下，有很強的安全邊際。從股息率來看，除了萬科的2.06和陽光城的0.72外，其他房企都在3以上。

優質的企業會在逆境中抓住機遇，爆發成長，從非典時期優質龍頭公司的表現也可以佐證我們的觀點。2003年8月之后，受資金流動性收縮影響，地產板塊震蕩下行。而作為優質房企代表的萬科卻逆流而上，當年漲幅64.94%，相對申萬地產收益73.48%。

2020年，伴隨著低估值安全邊際加上政策面趨暖，房地產行業未來可期。而以保利地產、金地集團為代表的房地產頭部企業，憑借市場低迷時的強抵抗力，或將收益。