【門窗幕墻網】2020年一季度，受疫情影響，我國經濟面臨較大挑戰，中央保持房地產調控定力，堅持“房住不炒”定位不變，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，促進房地產市場平穩運行。地方層面，為應對新冠疫情帶來的影響，多地密集出臺房地產扶持政策，從供需兩端提振市場信心，因城施策更加靈活。
從市場表現看，一季度市場受疫情沖擊明顯縮量，重點城市成交規模降至近十年同期最低水平，其中2月同比降幅超七成，3月成交規模逐漸回升，但仍不及去年同期，部分熱點城市市場恢復相對較快；新房價格經歷短暫小幅調整后轉漲，整體較為平穩。土地市場供需規模均回落，住宅用地成交樓面價結構性上漲明顯，部分熱點城市優質地塊推出量增加，土地競拍熱度較高。
房企短期銷售回款承壓，疊加償債規模高企，一季度資金需求不減；拿地規模有所下降，布局更加聚焦熱點一二線城市。2020年品牌房企銷售目標趨向審慎，伴隨著行業發展轉向高質量發展階段，企業逐漸回歸本源，將客戶需求放在首位，新冠疫情的出現將加速房企鍛造自身產品優勢、打造高品質的社區服務，提升核心競爭力。
當前國內疫情已獲得階段性成效，但國外疫情集中爆發并呈蔓延態勢，對我國經濟帶來新的不確定性，中央繼續加大逆周期調節力度，促進經濟恢復發展，降息降準依然可期。短期來看，房地產行業仍面臨一定壓力，未來仍將有更多地區優化調控政策，以穩定市場預期。預計二季度受疫情壓制的置業需求將逐漸釋放，房地產市場也將逐漸恢復，但短期需求釋放動力的強弱仍跟疫情發展態勢密切相關，一二線城市整體恢復或相對更快。
01
政策環境
堅持“房住不炒”定位不變
地方因城施策更加靈活
中央堅持“房住不炒”的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。2020年一季度，受新冠疫情影響，我國經濟面臨較大挑戰，中央多次強調積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，保持流動性合理充裕。但中央保持房地產調控定力，2月以來，財政部、央行、銀保監會、統計局等中央部門多次強調堅持“房住不炒”定位不變，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性，繼續“因城施策”落實好房地產長效管理機制，促進市場平穩運行。
除此之外，為了各地更好地因地制宜、因城施策解決用地問題，中央繼續推進土地管理制度改革。3月，國務院印發《關于授權和委托用地審批權的決定》，一方面，將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉為建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批準；另一方面，試點將永久基本農田轉為建設用地和國務院批準土地征收審批事項委托部分省、自治區、直轄市人民政府批準，試點期限1年。土地審批權的下放，將賦予省級政府更大權利來自主調整土地利用空間布局，提高項目審批效率、項目落地效率和土地利用效率，但值得注意的是，此次國家并沒有對建設用地規模進行“松綁”，仍將從嚴從緊控制建設用地總規模。另外，試點省市均為經濟發展較快或人地矛盾較為突出的地區，土地審批權的試點將有望緩解項目“落地難”的問題。
地方層面，為了降低疫情對房地產行業的影響，2月以來，各地政府堅持“房住不炒”定位，更加靈活地因城施策，多地集中出臺了房地產扶持政策，據中指研究院統計，截至3月底，已有超60個省市從供需兩端出臺了扶持政策，其中以供給端為主、需求端為輔。
圖：2月以來從供給端出臺扶持政策的省市列表
資料來源：中指研究院綜合整理
供給端，通過對已出臺扶持政策的省市進行梳理，供給端的政策主要包括延期或分期繳納土地出讓金、辦理開竣工延期、調整商品房預售條件和預售資金監管、調整土地出讓競買保證金比例、加大對企業的信貸支持、對企業實施稅費支持政策以及加大土地供應等方面，政策的出臺對緩解企業資金壓力、提振企業投資信心等起到積極帶動作用，將進一步促進房地產行業的穩定發展。
圖：2月以來從需求端出臺扶持政策的省市列表
資料來源：中指研究院綜合整理
需求端，政策更聚焦在加大住房公積金支持力度、發放購房補貼、放寬公積金貸款條件、支持人才購房和降低人才落戶門檻等方面。3月，多地人才政策密集出臺，從天津技能型人才落戶放寬，到廣州完善人才政策，再到蘇州調整人才落戶，城市引才力度不斷加大，對當前的房地產市場亦起到一定提振作用。值得注意的是，3月，駐馬店、廣州、寶雞、濟南、海寧等城市出臺的涉及限購、限貸等方面的政策均被撤回，充分體現了中央保持房地產調控的定力。
總體來看，一季度，為應對新冠疫情帶來的影響，我國財政和貨幣政策持續發力，為經濟的恢復發展提供了寬松的金融環境，與此同時，中央保持房地產調控定力，堅持“房住不炒”定位不變，不將房地產作為短期刺激經濟的手段，保持房地產金融政策的連續性、一致性和穩定性。各地政府在“房住不炒”總基調的指導下，更加靈活地因城施策，多地從供需兩端出臺房地產扶持政策，政策以供應端扶持為主，需求端鼓勵為輔，緩解企業資金壓力的同時，提振市場信心，促進房地產市場的平穩運行。短期來看，房地產行業仍面臨一定壓力，未來仍將有更多地區優化調控政策，以穩定市場預期，但限購、限貸等主體政策難現放松，需求端的政策仍將以購房補貼、人才落戶等方式落實。
02
市場表現
重點城市成交量縮價穩
部分熱點城市市場恢復較快
一季度價格累計漲幅為近五年同期最低，3月價格環比小幅上漲。根據中房指數系統對100個城市的全樣本調查數據顯示：2020年一季度，百城新建住宅價格累計上漲0.18%，是2015年5月開啟上漲行情以來季度漲幅最低值，較去年同期收窄0.37個百分點。其中2月線下售樓處受限，企業轉戰線上營銷，部分項目降價促銷，致百城住宅均價出現階段性小幅調整，3月線下售樓處逐步開放，市場情緒有所恢復，價格環比小幅上漲0.14%，整體保持平穩，均價為15195元/平方米。
圖：2018年至2020年一季度各級城市住宅均價累計漲幅對比圖
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
從各級城市來看，一季度一線城市價格相對平穩，三四線代表城市小幅調整。一線城市：一季度各月價格環比均運行在0.1%以內，整體累計上漲0.19%，與去年同期基本持平。二線、三四線代表城市：受疫情影響，2月價格小幅調整，3月隨著被抑制的需求逐漸釋放，價格環比均止跌轉漲，二線城市一季度價格累計上漲0.13%，三四線代表城市累計下跌0.07%。
一季度十大城市二手房價格累計下跌，3月購房者入市意愿增強，價格維穩。2020年一季度，十大城市主城區二手房價格累計下跌0.12%，其中除深圳、成都、上海價格累計略有上漲外，其余城市均有所下跌。單月來看，1、2月受春節和疫情影響，二手房需求減少，價格環比連續兩個月下跌，進入3月，買賣雙方入市意愿增強，價格環比止跌維穩，漲幅為0.002%。
圖：2015-2020年3月50個代表城市商品住宅月度成交量及同比走勢
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
一季度重點城市新房整體成交規模為近十年同期最低，3月市場低位回升，但仍明顯不及去年同期。據初步統計，2020年一季度，50個代表城市商品住宅月均成交面積約1410萬平方米，為2011年以來同期最低水平，同比下降接近四成。其中2月成交規模同環比下降均在70%以上，進入3月，隨著國內疫情得到有效控制，疊加多地出臺穩市場相關政策，市場情緒有所恢復，交易規模低位回升，但仍不及去年同期，同比下降超40%，降幅較2月有所收窄。
圖：2019年1-3月與2020年1-3月部分城市周度成交規模走勢
注：杭州數據范圍不含富陽臨安，不含保障性住房
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
不同級別城市來看，據初步估算，2020年一季度，一線城市商品住宅月均成交面積約27萬平方米，同比下降39.7%，3月以來，北上廣深成交規模均在低位明顯回升，深圳成交規模已略超去年同期。二線城市商品住宅月均成交面積約為40萬平方米，同比下降37.6%，3月，熱點城市市場逐步回溫，杭州、成都等城市周度成交規模已超去年同期水平。三線代表城市商品住宅月均成交面積僅有15萬平方米，同比下降超40%，降幅在各線城市中最為顯著，3月多數城市同比仍下降，部分長珠三角區域的城市成交面積同比增長。
2020年年初突如其來的新冠疫情對房地產市場造成了明顯的沖擊，特別是2月，重點及各線城市商品住宅成交面積同比降幅均在七成左右，百城價格亦出現階段性小幅下跌。3月，隨著國內疫情逐步得到有效控制，企業復工節奏加快，疊加多地出臺穩樓市政策，市場交易規模低位回升，但距去年同期“小陽春”行情仍有差距，部分熱點城市市場恢復相對較快，周度數據已趕超去年同期水平。展望二季度，中央繼續堅持“房住不炒”的定位，地方政府仍將更加靈活因城施策，促進市場情緒的進一步恢復，受疫情壓制的需求也將逐步釋放，但值得注意的是，需求釋放動力的強弱仍跟國內外疫情發展態勢息息相關，疫情下居民購買力下降的預期，亦將促使部分需求釋放更加審慎。
03
土地市場
供需規模回落
熱點城市土地競拍熱度較高
一季度地方政府推地節奏放緩，各類用地供需規模同比均下降。受新冠疫情的影響，多地延遲或暫停土地出讓，據初步統計，2020年一季度，全國300個城市各類用地共推出4.2億平方米，同比下降11.4%，其中住宅用地推出1.8億平方米，同比下降14.5%；成交方面，全國300個城市各類用地共成交3.2億平方米，同比下降20.0%，其中住宅用地成交1.3億平方米，同比下降28.9%。
圖：2012-2020年一季度全國300個城市住宅用地成交樓面均價及平均溢價率
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
住宅用地成交樓面均價明顯上漲，溢價率小幅回升。據初步統計，一季度，全國300個城市住宅用地成交樓面均價為4977元/平方米，同比上漲23.5%；成交平均溢價率為13.1%。全國300城住宅用地成交樓面均價的上漲，一方面受各線城市成交結構性因素的影響；另一方面，部分熱點城市優質地塊推出量明顯增加，帶動企業拿地積極性提高，多宗高溢價地塊成交，亦一定程度上帶動整體樓面價的上漲。具體來看：
圖：2020年一季度各線城市住宅用地推出和成交相關指標同比變化
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
一季度除一線城市外，其余各線城市供需規模均明顯縮減。據初步統計，一季度，一線城市住宅用地成交720萬平方米，同比增長7.8%；二線城市住宅用地成交5596萬平方米，同比下降31.1%；三四線城市住宅用地成交6388萬平方米，同比下降29.3%。價格方面，一季度各線城市成交樓面均價均有所上漲，其中一線城市漲幅領先，同比上漲37.3%，溢價率較去年同期提高3.2個百分點。
表：2020年一季度部分城市住宅用地熱點地塊成交情況
數據來源：CREIS中指數據，fdc.fang.com
部分城市優質地塊推出量增加，土地市場熱度較高。2月以來，多省市從供給端出臺扶持政策緩解企業的資金壓力，如延期或分期繳納土地出讓金、調整競買保證金比例等，在一定程度上提振了企業信心。與此同時，北京、紹興、成都、東莞等城市優質地塊推出量明顯增加，進一步帶動了企業拿地的積極性，多宗地塊成交溢價率較高，部分地塊亦刷新區域樓面價記錄。如北京2月共成交10宗住宅用地，8宗為非限價地塊，多宗地塊成交溢價率超過20%；紹興越城區地塊競拍輪次超160輪，競拍熱度高，成交樓面價刷新全市最高樓面價記錄；成都3月19日成交一宗新都區地塊，成交樓面價為區域最高，另有25日兩宗流拍再入市地塊條件放寬，參拍企業數量均超過30家，溢價率亦在較高水平；東莞四環路地塊，參與競拍企業數量超過50家，地塊成交溢價率超50%。
整體來看，受新冠疫情的影響，一季度地方政府推地節奏放緩，土地成交規模有所回落，住宅用地成交樓面均價同比漲幅顯著，一方面受一線城市成交規模增加、二三線城市成交縮量帶來的結構性因素影響；另一方面，熱點城市優質地塊推出量增加，企業競拍熱度提升亦帶動整體樓面均價上漲。目前國內疫情防控已取得實質性進展，未來各城市土地供應節奏將逐漸或加速恢復，也將進一步帶動整體市場的加快恢復。另外，當前房企投資更加聚焦，短期一二線及城市群內部三四線城市的土地市場仍將保持一定熱度。
04
品牌房企
短期銷售承壓
投資更加聚焦，注重量入為出
受疫情影響，短期代表企業銷售業績同比下降，3月銷售有所回升。2020年一季度，20家品牌房企累計銷售額為9330億元，較去年同期下降10.9%；累計銷售面積7202萬平方米，同比下降3.6%。3月以來，在政策微調和市場情緒有所恢復的帶動下，20家品牌企業銷售金額為4548億，銷售面積為3515萬平方米，環比顯著增長，同比由降轉增。預計隨著疫情逐步得到控制，市場秩序和購房需求將會持續恢復，房企銷售有望回升。
融資方面，銷售回款承壓疊加償債規模高企，一季度房企資金需求不減。2020年，受疫情影響，房企銷售回款不暢，同時疊加償債高峰期的到來，行業資金鏈進一步承壓。1-2月，房地產開發企業到位資金2.0萬億元，同比下降17.5%，各項資金來源同比均降。從不同融資渠道來看，一季度房企海外債、信用債和資產證券化融資金額為4083.8億元，同比小幅增長1.7%。其中海外債融資1901.3億元，同比增長33.0%；信用債融資1689.2億元，同比基本持平；資產證券化發行562.1億，同比下滑42.5%。
企業保持審慎的拿地態度，布局繼續回歸熱點一、二線城市。2020年一季度，20家品牌房企累計拿地3199萬平方米，同比下降47.6%；累計拿地金額為2012億元，同比下降30.9%。從拿地結構來看，代表房企新增土儲向一線城市轉移趨勢明顯，企業在一線城市拿地金額占比為31.3%，較2019年提高了16.1個百分點，為近5年來的最高值。二線和三四線城市拿地金額占比分別為46.1%和22.6%。
圖：部分品牌房企2020年銷售目標與2019年銷售金額對比
數據來源：企業公開資料及報告、CREIS中指數據，fdc.fang.com
品牌房企2020年發展目標注重經營質量，更加聚焦產品品質和服務質量的提升。城市布局多強調合理均衡和協同互補，以提升自身抗風險能力和實現銷售業績的良性發展。2020年大多數企業繼續保持審慎的態度，規模上追求適度、穩健增長，并更加強調提升經營質量，提供高品質的產品和服務。如恒大、融創、中海、華潤和龍湖等領先房企2020年銷售目標增長率保持在6%-8%之間。整體來看，相較于2019年的目標增長率，品牌企業2020年銷售目標增速普遍收窄。計劃拿地方面，在房地產市場調控政策從嚴和年初疫情的影響下，2020年房企投資計劃繼續以穩健、安全為主，量入為出，重點拓展核心城市群及熱點一、二線城市的優質土儲，同時積極探索多樣化、低成本的拿地渠道，為未來業績增長提供有力支撐。
整體來看，2020年一季度，受新冠疫情沖擊影響，房企線下銷售渠道關閉、購房者置業需求延后，疊加錯過三四線返鄉置業窗口期，品牌房企銷售業績短期有所回落。為適應新形勢，企業綜合運用各類線上營銷方式加速項目蓄客，力促銷售去化。拿地方面，品牌房企保持審慎的投資策略，戰略布局更加聚焦核心一、二線城市，大型房企緊抓拿地窗口期，熱點城市投資力度有所加大。在相對寬松的金融環境下，房地產金融監管仍較為嚴格，企業銷售回款承壓疊加償債規模高企，整體資金需求不減。著眼全年，品牌房企將圍繞高質量增長的戰略目標，銷售規模更加強調穩健增長，并著重關注產品品質和服務質量的提升，持續增強發展內核。
05
趨勢預判
二季度供需兩端或逐漸恢復
全年銷售規模將下探
宏觀環境來看，當前我國國內疫情防控已取得階段性成效，經濟社會秩序正加快恢復，而國外疫情集中爆發并呈加速蔓延態勢，對我國經濟發展、金融系統的穩定均帶來新的不確定性。面對更加復雜的國內外環境，中央多次強調積極的財政政策要更加積極有為，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，保持流動性的合理充裕，二季度降息降準依然可期，為經濟恢復發展提供更有利的金融環境。同時，中央加快啟動新一輪基建，有效擴大內需，對沖疫情影響，在利好政策支持下，二季度我國消費和投資有望得到一定程度地提振，推動經濟逐漸恢復，但進出口受海外需求及供應能力弱化影響，將拖累二季度經濟增速反彈幅度。對房地產市場而言，短期相對偏松的金融大環境下，房企融資將略有改善，但中央對房地產金融監管力度不放松，企業資金改善空間或有限；另外，在利率新政下，5年期LPR存一定下行空間，房貸利率或將伴隨LPR的下調有所下移。
房地產市場方面，鑒于2020年有超預期事件（新冠疫情）發生，導致宏觀經濟和房地產政策環境均有所變化，中指研究院特對全年房地產市場預判結果做出新的調整。
全年來看，需求端，受疫情沖擊影響，居民收入預期普遍下調，需求入市將更為謹慎，預計2020年商品房銷售面積同比降幅將在原預測基礎上擴大兩個百分點左右，全年市場規模保持近16億平方米水平，同比下降7%-8.5%。價格端，疫情背景下房企讓價促銷動力較強，短期房價存調整預期，但疫情對三四線市場銷量的影響更為突出，將導致全國銷售均價繼續結構性上漲。新開工方面，嚴格的疫情防控背景下全國房屋新開工規模短期受到顯著影響，疊加人員流動限制影響，后期新開工難以大規模補足，疊加銷售規模的進一步下調，預計2020年新開工面積降幅較前期預測值略有擴大，降幅在3%左右。投資端，考慮到短期經濟承壓背景下穩投資的重要性凸顯，預計2020年龐大規模的在施工程穩步推進、棚改攻堅計劃收官、土地購置費保持較快增長仍可期等因素將支撐開發投資增速保持較高水平。
圖：全國房地產市場主要開發經營指標同比變化情況
數據來源：國家統計局，中指研究院綜合整理
受疫情沖擊影響，今年1-2月全國房地產市場明顯調整，銷售、新開工、投資額同比降幅均刷新歷史記錄，預計二季度隨著疫情緩和，市場將逐漸恢復。2020年初為抗擊新冠疫情傳播，全國暫停了大部分非生活必需商業活動，春節假期結束后多行業復工復產進度也明顯推遲，導致房地產市場短期調整壓力較為突出。1-2月，全國商品房銷售面積、銷售額、新開工面積同比均下降四成左右，降幅刷新房地產行業市場化以來記錄，同時開發投資額累計同比也出現下降。但值得注意的是，短期市場壓力的凸顯主要源于疫情集中爆發帶來的影響，隨著疫情防控取得實質性成效，線下售樓處恢復營業、土地出讓回歸正常、施工人員順利到崗，房地產市場調整幅度將有明顯緩和，加之短期行業政策環境在不違背“房住不炒”主基調的前提下仍存優化預期，政府財政承壓背景下推地積極性高，且在疫情影響下，部分租房需求向置業需求轉化、改善需求也將積極釋放，預計二季度房地產市場供需兩端將逐漸恢復，價格則存穩中小幅調整壓力。
圖：全國各線城市開發投資額及五大城市群新開工面積同比變化示意圖
數據來源：各地統計局，中指研究院綜合整理
分線來看，疫情將加劇行業發展進一步向一二線城市聚焦，三四線城市尤其是疫情重災區城市調整壓力突出。短期各線城市房地產市場均面臨突出的調整壓力，但隨著疫情緩和，延期釋放的置業需求將逐漸回歸市場，而三四線市場在疫情中被壓制的返鄉置業需求難以在疫情后得到有效回補，疫情重災區市場信心也需更長時間的修復，全年三四線城市及疫情重災區市場規模調整壓力較大。另一方面，疫情防控過程中，一二線城市表現出的出色管控能力和民生保障服務將有助于提升其人口吸引力，加速人口向高能級城市聚集，這也將推動行業投資重心進一步向一二線城市聚焦，相較而言，三四線城市供應端特別是新開工規模則存在一定的調整可能性。
