【門窗幕墻網(wǎng)】這幾天，郭廣昌成了新聞熱點(diǎn)。

9月1日，位于上海黃浦區(qū)的福佑地塊完成遴選出讓，拿地方是復(fù)星系旗下豫園股份與螞蟻科技下屬公司；螞蟻科技實(shí)際控制人正是馬云。可以說，這次拿地其實(shí)是郭廣昌與馬云的聯(lián)手。

在復(fù)星，郭廣昌經(jīng)常說的一句話就是“做對(duì)的事，做難的事，做需要時(shí)間積累的事”，這樣才能穿越周期，這樣才沒人跟你競(jìng)爭(zhēng)。

這也是郭廣昌對(duì)于當(dāng)下企業(yè)生存的判斷，這次他聯(lián)手馬云在上海拿地的動(dòng)作，就是答案。

中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者經(jīng)了解獲悉，福佑地塊的成交價(jià)尚未公開，但地塊緊鄰豫園、城隍廟等商業(yè)繁華地區(qū)，直線距離外灘、黃浦江等上海著名景點(diǎn)僅僅幾百米，行業(yè)預(yù)測(cè)價(jià)款至少百億元。同時(shí)，地方政府還要求該地塊未來至少產(chǎn)生264億元稅收。

“阿里與復(fù)星的組合相當(dāng)理想，阿里帶來企業(yè)入駐，復(fù)星負(fù)責(zé)建筑開發(fā)。”一位業(yè)內(nèi)人士評(píng)論道。

馬云曾說過，房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展前途渺茫，房?jī)r(jià)在未來會(huì)變成蔥價(jià)，但包括阿里巴巴在內(nèi)的頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)卻頻頻進(jìn)軍房地產(chǎn)，以超大手筆在全國(guó)各地?cái)埾轮匕醯貕K。

復(fù)星系成為業(yè)內(nèi)焦點(diǎn)的另一面，還在于其頻頻減持旗下公司股份，今年累計(jì)套現(xiàn)金額已超過60億元。

斥巨資拿地的同時(shí)，大規(guī)模減持旗下部分公司股份、出售部分業(yè)務(wù)，在IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜看來，這反映出復(fù)星為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性壓力和優(yōu)化自身資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，對(duì)資產(chǎn)組合進(jìn)行主動(dòng)“調(diào)倉(cāng)”；經(jīng)濟(jì)下行期，復(fù)星所面臨的流動(dòng)性壓力也是有的。

浙商大佬聯(lián)手

公開信息顯示，經(jīng)遴選評(píng)審，豫園股份全資子公司上海復(fù)祐實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司與螞蟻集團(tuán)全資子公司上海云玓企業(yè)管理咨詢有限公司聯(lián)合成為福佑地塊最終實(shí)施主體。

其中，豫園股份主導(dǎo)項(xiàng)目整體開發(fā)，項(xiàng)目建成后，螞蟻集團(tuán)將獲取共計(jì)地上約6萬平方米的自持辦公物業(yè)，深化在上海的金融科技、區(qū)塊鏈業(yè)務(wù)布局。

地方政府對(duì)于這宗地塊的遴選出讓要求很高：拿地意向人在簽訂用地出讓合同至項(xiàng)目規(guī)劃資源綜合驗(yàn)收通過期間，對(duì)黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于120億元，在項(xiàng)目綜合驗(yàn)收通過后五年內(nèi)，意向人及其關(guān)聯(lián)公司或項(xiàng)目入駐企業(yè)對(duì)黃浦區(qū)的綜合稅收貢獻(xiàn)不少于144億元。

也就是說，除了地價(jià)，黃浦區(qū)還要求通過這塊地未來至少獲取264億元稅收。重重門檻下，根據(jù)上海市土地交易市場(chǎng)披露公告，福佑地塊遴選活動(dòng)最終僅一個(gè)聯(lián)合體入圍，即豫園股份與螞蟻科技下屬公司，沒有其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

對(duì)于復(fù)星而言，這宗地塊勢(shì)在必得。在福佑地塊的西側(cè)和東側(cè)，是42萬平方米建筑面積的外灘金融中心，以及豫園商城一、二、三期，這些都是復(fù)星的手筆。

今年3月，復(fù)星國(guó)際旗下公司與中融國(guó)際信托簽訂協(xié)議，以63.42億元現(xiàn)金收購(gòu)?fù)鉃┙鹑谥行奈飿I(yè)所屬公司50%股權(quán)，使之成為復(fù)星國(guó)際100%控股公司，從而“打造更符合集團(tuán)生態(tài)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目”。

現(xiàn)在，福佑地塊也被復(fù)星系斬獲，并納入“大豫園片區(qū)”整體開發(fā)，與現(xiàn)有的豫園商城、外灘金融中心，以及即將啟動(dòng)建設(shè)的豫園二期項(xiàng)目，共同組成一個(gè)總建面超過100萬平方米的超級(jí)文化商業(yè)綜合體。

豫園股份控股股東復(fù)星國(guó)際聯(lián)席首席執(zhí)行官徐曉亮表示，福佑地塊是少有的毗鄰?fù)鉃┑南∪辟Y源，被很多人戲稱為是上海的“傳家寶”。但我們更看到，由福佑地塊串聯(lián)起的大豫園片區(qū)，其最大的寶藏是獨(dú)有的海派文化基因。

但在業(yè)內(nèi)看來，福佑地塊開發(fā)難度很大，對(duì)于資金的消耗更大。

首先，該地塊內(nèi)包含大量極具海派風(fēng)格的石庫(kù)門里弄、新式里弄等建筑以及少量的街店和合院建筑，需要保護(hù)、保留歷史建筑總建面約9.86萬平方米，占地上總建筑面積的55.24%。共有6000戶舊區(qū)居民，總征收建面超過20萬平方米，按照黃浦區(qū)平均動(dòng)遷價(jià)格水平計(jì)算，這塊地單動(dòng)遷成本就超過百億元。

其次，該項(xiàng)目包含8宗地上地塊和8塊地下空間地塊，8宗地上地塊中涉宅用地3宗、商業(yè)和辦公用地5宗，住宅建筑面積僅占總建面的27.7%。意味著開發(fā)商在這個(gè)項(xiàng)目中很難賺快錢，需要沉淀大量長(zhǎng)期資金。

外界猜測(cè)，為啃下這塊難啃的“金疙瘩”，復(fù)星拉來阿里巴巴入局，或是因?yàn)榘⒗锇桶涂梢园缪荨敖鹬鳌苯巧?/p>

在投資圈內(nèi)，郭廣昌與馬云交情匪淺。細(xì)數(shù)履歷可見，除同是浙江老鄉(xiāng)和同齡人外，兩人還是長(zhǎng)江商學(xué)院同學(xué)、太極愛好者。在社會(huì)活動(dòng)中，兩位的交集也甚多，在浙商總會(huì)，馬云為會(huì)長(zhǎng)，郭廣昌為創(chuàng)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)；在神秘的“泰山會(huì)”中，馬云、郭廣昌均為成員。

2006年馬云在杭州投建“江南會(huì)”會(huì)所，打造浙商中的高端圈層，郭廣昌亦是8位發(fā)起者之一。彼時(shí)有媒體報(bào)道稱，據(jù)傳該會(huì)還有一條神秘的“江南令”，只要發(fā)出此令，8位發(fā)起人無論身處何地，均親自趕來出手相助。

大規(guī)模減持或意在套現(xiàn)“調(diào)倉(cāng)”

郭廣昌向來以長(zhǎng)袖善舞的資本運(yùn)作能力著稱，他掌舵的“復(fù)星系”，正是通過不斷擴(kuò)張、并購(gòu)，迅速進(jìn)入鋼鐵、金融、地產(chǎn)等眾多行業(yè)。僅在A股、港股，他所控制的上市公司就合計(jì)達(dá)11家，包括復(fù)星醫(yī)藥、南鋼股份、豫園股份、上海鋼聯(lián)、海南礦業(yè)、金徽酒、舍得酒業(yè)等。

但在市場(chǎng)下行期疊加疫情沖擊，過快擴(kuò)張的投資策略使得資金大量被消耗，從而埋下債務(wù)隱患。根據(jù)2022半年報(bào)，復(fù)星國(guó)際總債務(wù)水平仍在上升，達(dá)到了6511億元高位，同比增長(zhǎng)11%，流動(dòng)性負(fù)債達(dá)到3754億元，同比增長(zhǎng)23%。

復(fù)星國(guó)際的資金面已然讓市場(chǎng)感到擔(dān)憂。今年6月，穆迪將復(fù)星國(guó)際Ba3的公司家族評(píng)級(jí)列入下調(diào)觀察名單，將其發(fā)行的高級(jí)無抵押債券評(píng)級(jí)也列入下調(diào)觀察名單，評(píng)級(jí)展望從穩(wěn)定調(diào)整為觀察。

今年以來，復(fù)星系一直在多個(gè)行業(yè)努力收縮戰(zhàn)線，回籠資金。

9月6日晚，復(fù)星旅游文化發(fā)布公告稱，注意到公司股票價(jià)格及成交量出現(xiàn)異常波動(dòng)。董事會(huì)獲悉，復(fù)星旅文控股股東復(fù)星國(guó)際于9月5日收市后，以8.57港元/股價(jià)格將其持有的復(fù)星旅文股份共2800萬股協(xié)議出售給獨(dú)立第三方。

不久前的9月2日，復(fù)星醫(yī)藥也公告稱，控股股東復(fù)星高科技擬減持不超過8008.97萬股A股股份，占公司總股本比例3％。若按9月2日收盤價(jià)40.21元/股計(jì)算，復(fù)星高科技該次減持可套現(xiàn)約32億元。

此次減持，是復(fù)星醫(yī)藥1998年上市以來，復(fù)星高科技作為控股股東的首次主動(dòng)減持。9月5日，復(fù)星醫(yī)藥股價(jià)應(yīng)聲跌停，市值蒸發(fā)107億元；復(fù)星醫(yī)藥港股跌幅更是達(dá)到12.95%。

與此同時(shí)，復(fù)星系還突然公告讓出金徽酒控制權(quán)。9月2日晚，由復(fù)星高科技實(shí)際控制的豫園股份發(fā)布公告稱，公司及全資子公司海南豫珠擬出售金徽酒13%股份，交易總價(jià)款19.37億元。豫園股份方面稱，公司長(zhǎng)期看好白酒賽道，本次出讓金徽酒部分股權(quán)有利于促進(jìn)解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題，有利于公司將更多資源聚焦于重點(diǎn)發(fā)展戰(zhàn)略及重點(diǎn)項(xiàng)目。

此前在5月31日，復(fù)星國(guó)際在港交所公告，附屬公司同意以每股62港元出售青島啤酒6680萬股H股股份，出售所得款項(xiàng)總額約為41.4億港元。出售事項(xiàng)完成后，復(fù)星將不再持有任何青島啤酒H股。

接下來這樣的減持還將繼續(xù)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年登上復(fù)星系減持名單的還有海南礦業(yè)、中山公用、泰和科技等。

豫園股份方面對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者回復(fù)稱，減持復(fù)星醫(yī)藥等系公司經(jīng)營(yíng)計(jì)劃需要，上市公司的控股股東不會(huì)發(fā)生變化，正常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)亦不受影響。前不久，豫園股份剛剛發(fā)布中期業(yè)績(jī)，面對(duì)不確定性，顯示出較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。目前公司資金面平穩(wěn)良好。

柏文喜認(rèn)為，對(duì)于減持，雖然復(fù)星系相關(guān)公司給出了諸如解決同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)問題等說法，但事實(shí)上在經(jīng)濟(jì)下行期，復(fù)星所面臨的流動(dòng)性壓力也不小。在拿下福佑地塊的同時(shí)，減持部分旗下公司股份、出售部分業(yè)務(wù)回現(xiàn)，實(shí)際上都是復(fù)星系優(yōu)化自身流動(dòng)性和進(jìn)行資產(chǎn)組合“調(diào)倉(cāng)”行動(dòng)的一部分。

在房地產(chǎn)企業(yè)苦于還債的生死時(shí)刻，沒人想到還有人在巨資拿地，而且背后是資本大佬的身影。對(duì)于此次郭廣昌聯(lián)手馬云在上海巨資拿地事件，一位行業(yè)人士說：“不用擔(dān)心資本，他們永遠(yuǎn)不會(huì)歇”。