【門窗幕墻網(wǎng)】9月15日，惠譽(yù)發(fā)布對(duì)龍湖集團(tuán)的最新評(píng)級(jí)報(bào)告，確認(rèn)龍湖的投資級(jí)評(píng)級(jí)?；葑u(yù)認(rèn)為，龍湖的短期再融資需求可控、未抵押的投資性物業(yè)（IP）所支持的強(qiáng)大銀行融資渠道、投資性物業(yè)和物業(yè)管理業(yè)務(wù)不斷增長(zhǎng)的經(jīng)營(yíng)性收入，以及充足的土地儲(chǔ)備，使得公司能夠在短期內(nèi)靈活地調(diào)整其土地投資支出。

據(jù)惠譽(yù)預(yù)計(jì)，龍湖的經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)EBITDA(包括租金和物業(yè)管理收入)在2023-2024年將以10%-15%的復(fù)合年增長(zhǎng)率增長(zhǎng)至120-140億元，并產(chǎn)生50-70億元左右的自由現(xiàn)金流。截至年中，龍湖持有141家商場(chǎng)，其中81家已開業(yè)運(yùn)營(yíng)，2023年上半年平均出租率為95%，營(yíng)業(yè)額同店增長(zhǎng)超過20%。惠譽(yù)預(yù)計(jì)，龍湖在運(yùn)營(yíng)商場(chǎng)和新開業(yè)商場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定表現(xiàn)將推動(dòng)公司的租金收入增長(zhǎng)。

基于龍湖在手未抵押的已開業(yè)和在建的投資性物業(yè)，惠譽(yù)預(yù)計(jì)龍湖將在2023年獲得超200億元的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸融資，并可在2024年再融資100億元。報(bào)告指出，通過管理投資和營(yíng)運(yùn)資金流出，龍湖還可以在2024年產(chǎn)生50億元至100億元的正現(xiàn)金流，以滿足公司的償債需求，包括償還2025年1月到期的94.5億港元銀團(tuán)貸款。因此，惠譽(yù)認(rèn)為龍湖的再融資壓力是可控的。

此外，龍湖2023年中期業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，公司經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)安全度高。經(jīng)營(yíng)方面，龍湖地產(chǎn)開發(fā)合同銷售額為985.2億元，同比增長(zhǎng)約15%；運(yùn)營(yíng)及服務(wù)業(yè)務(wù)組成的經(jīng)營(yíng)性收入實(shí)現(xiàn)122億元，同比增長(zhǎng)10.4%，經(jīng)營(yíng)性業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)超過50%。財(cái)務(wù)方面，龍湖剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為61.9%，同比下降6個(gè)百分點(diǎn)；公司整體借貸成本保持在4.26%的低位，平均賬期拉長(zhǎng)至7.19年；截至2026年底，龍湖亦無境外到期債券。

憑借穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)與財(cái)務(wù)自律，龍湖受到國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的一致認(rèn)可。惠譽(yù)之外，日前穆迪、標(biāo)普都維持對(duì)龍湖的投資級(jí)評(píng)級(jí)。在穆迪看來，龍湖謹(jǐn)慎的流動(dòng)性管理，以及通過再融資或提前償還到期債務(wù)，維持較低的短期再融資需求，能夠緩解其再融資壓力。標(biāo)普則認(rèn)為，龍湖的投資性物業(yè)組合可以為公司提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流，此外龍湖優(yōu)質(zhì)的資本結(jié)構(gòu)、充足的流動(dòng)性以及堅(jiān)定的執(zhí)行力，能夠?yàn)楣镜母哔|(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。

與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境亦迎來重大好轉(zhuǎn)，自中央定調(diào)“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”之后，北上廣深相繼宣布執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。同期，央行、金融監(jiān)管總局發(fā)布通知，降低存量首套房貸利率，首套和二套最低首付比政策下限統(tǒng)一為不低于20%和30%。多家銀行立即響應(yīng)，發(fā)布調(diào)整存量房貸細(xì)則，自9月25日起，部分購(gòu)房者存量房貸利率有望下調(diào)。

多重政策作用下，購(gòu)房者信心被極大地提振，一、二線城市房地產(chǎn)交易量穩(wěn)步回升。龍湖集團(tuán)1-8月累計(jì)合同銷售額達(dá)到1231.2億元，8月單月合同銷售額環(huán)比增長(zhǎng)12.1%。據(jù)克而瑞發(fā)布的中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100排行榜，龍湖排名行業(yè)第七。