面對(duì)調(diào)控下的壓力，海外融資似乎成為各大房企紓解資金壓力的最好方式，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)也不例外，但與一般房企相比，遠(yuǎn)洋選擇的融資形式比較特別。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)4月27日公告稱，公司擬進(jìn)行國(guó)際發(fā)售永久性次級(jí)債券，但并未公布此次發(fā)債的具體金額及利率。

遠(yuǎn)洋意圖通過(guò)此次債務(wù)的發(fā)行，強(qiáng)化公司的財(cái)務(wù)狀況，改善其進(jìn)入國(guó)際資本市場(chǎng)的能力。并計(jì)劃將此次發(fā)債所得款項(xiàng)用作新項(xiàng)目及現(xiàn)有項(xiàng)目(包括建設(shè)成本、土地成本及投資物業(yè))的資金以及用作一般公司用途。

據(jù)悉，該債券已原則上獲批準(zhǔn)在新交所上市，且不會(huì)尋求在香港上市。遠(yuǎn)洋也已決定在2011年4月27日起或前后開(kāi)始向在亞洲、歐洲及美國(guó)的機(jī)構(gòu)及專業(yè)投資者作出一系列路演介紹。

據(jù)相關(guān)知情人士透露，永久性次級(jí)債券的進(jìn)展情況或?qū)⒃谝恢軆?nèi)對(duì)外公布。

次級(jí)債券

所謂永久性次級(jí)債券，即指償還次序優(yōu)于公司股本權(quán)益、但低于公司一般債務(wù)的一種債務(wù)形式，且沒(méi)有設(shè)定贖回的期限，但當(dāng)中會(huì)有部分條款會(huì)涉及發(fā)行者在在某一段特定時(shí)間中可申請(qǐng)贖回的條件。

遠(yuǎn)洋地產(chǎn)預(yù)期永久性次級(jí)債券由其直接全資附屬公司作為發(fā)行人發(fā)行，并獲公司提供不可撤回的次級(jí)保證。

遠(yuǎn)洋透露，本次永久性次級(jí)債券的定價(jià)(包括本金總額、發(fā)行價(jià)及分派率)將透過(guò)高盛、中銀國(guó)際及匯豐銀行進(jìn)行的入標(biāo)定價(jià)過(guò)程而厘定。

而高盛、中銀國(guó)際及匯豐銀行已就永久性次級(jí)債券發(fā)行獲委聘為聯(lián)席牽頭經(jīng)辦人及聯(lián)席賬簿管理人。

相關(guān)研究人士指出，當(dāng)企業(yè)直接發(fā)債的條件不夠優(yōu)厚時(shí)，可能會(huì)選擇次級(jí)債，而次級(jí)債的持有人根據(jù)公司資產(chǎn)去領(lǐng)取融資額度時(shí)，地位肯定會(huì)排在一般債券持有人的后面，利率也肯定較一般債券稍高。

上述人士續(xù)稱，遠(yuǎn)洋選擇此類債務(wù)形式，并不排除遠(yuǎn)洋目前有利用其他融資形式融資受阻的可能。但如果條款對(duì)遠(yuǎn)洋有利，這也未必不是一個(gè)更好的選擇。

“當(dāng)然，這還要看投資者的愿望，是否愿意作為永久性債券來(lái)持有，從而獲得比較高的利息回報(bào)。”

據(jù)專業(yè)人士介紹，近幾年極少有房企采取該類型的融資方式，因?yàn)榘l(fā)行永久性債券，對(duì)公司的實(shí)力要求比較高，這樣才能保證債券長(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值的維持。

融資時(shí)機(jī)

截止2010年末，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)手持現(xiàn)金約150億，資產(chǎn)凈借貸比為0.4。“這兩個(gè)指標(biāo)挺好的，但即使這樣，在2011年宏觀調(diào)控銀根收緊的情況下，每個(gè)企業(yè)在資金上都會(huì)遇到空前的壓力。”李明于日前曾公開(kāi)坦承，遠(yuǎn)洋也有資金的壓力。

遠(yuǎn)洋的壓力，或更多來(lái)自于近期高調(diào)的擴(kuò)張表現(xiàn)。

進(jìn)入2011年以來(lái)，僅一個(gè)月左右的時(shí)間，遠(yuǎn)洋就共斥資約43億于上海、青島購(gòu)入三幅土地，其中僅上海寶山項(xiàng)目就花費(fèi)31億，這被不少分析人士視為表現(xiàn)“進(jìn)取”。

相關(guān)人士指出，遠(yuǎn)洋為了維持高速的擴(kuò)張，通過(guò)發(fā)債補(bǔ)充運(yùn)營(yíng)資本，也是無(wú)可厚非。

上述人士續(xù)稱，從2010年末55%的凈負(fù)債比率來(lái)看，遠(yuǎn)洋的融資壓力并不大，一般凈負(fù)債率超過(guò)60%才會(huì)處于壓力比較明顯的水平，但預(yù)計(jì)在大量買地及發(fā)債之后，凈負(fù)債比率會(huì)逐步上升，或?qū)⑦_(dá)到60%的水平。

此外，2011年遠(yuǎn)洋亦調(diào)整了公司的戰(zhàn)略方向，把住宅、商業(yè)及金融提升為遠(yuǎn)洋的三大發(fā)展戰(zhàn)略。其中，遠(yuǎn)洋更計(jì)劃加大商業(yè)項(xiàng)目的投資，預(yù)計(jì)商業(yè)與住宅的投資額將達(dá)到5：5。

分析人士指出，目前遠(yuǎn)洋在商業(yè)地產(chǎn)的投資比重維持在一個(gè)較高的水平，而商業(yè)地產(chǎn)因回款周期較長(zhǎng)，對(duì)現(xiàn)金流的需求較大，遠(yuǎn)洋如若希望在商業(yè)地產(chǎn)上保持如此進(jìn)取的擴(kuò)張策略，確實(shí)也存在融資的需求。

而遠(yuǎn)洋選擇在此時(shí)融資或是一個(gè)不錯(cuò)的時(shí)機(jī)。

相關(guān)人士分析，根據(jù)對(duì)目前環(huán)境來(lái)看，發(fā)展商最好在上半年完成融資的操作，下半年的市場(chǎng)環(huán)境可能不大利于公司擴(kuò)大融資的規(guī)模。

該名人士指出，2011年下半年與2010年下半年的情況相比，除了利息及供款負(fù)擔(dān)壓力增大以外，其中一個(gè)明顯的區(qū)別就是限購(gòu)。

“2010年只是極小部分城市實(shí)施限購(gòu)，并未有向全國(guó)鋪開(kāi)，且力度也沒(méi)有太嚴(yán)，但2011年政策的嚴(yán)厲程度高了很多，且基本覆蓋了全國(guó)一二線各大城市。”

上述人士續(xù)稱，預(yù)計(jì)下半年的供應(yīng)或會(huì)有較大程度的放量，但由于限購(gòu)令還沒(méi)解除，除了剛性需求以外，新增的購(gòu)買力可能非常有限，開(kāi)發(fā)商的金額及銷售速度肯定不及2010年快。