“不過北京的限購并不是完全針對房地產市場，考慮到北京城市的承受能力，目前北京也不具備完全放松限購的條件。”中原集團首席營運官李文杰告訴北青報記者。但他同時強調，北京具備優化、調整限購的條件。

“一個城市的住房需求本來就是立體的、多層次的，應該對不同層次的住房需求進行引導。”李文杰介紹，北京提出了“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的住房政策目標，在低端保障方面主要依靠大量修建公租房來滿足需求，中端支撐則引入了自住型商品房，而高端需求則主要由市場來調控，李文杰也認為在高端市場有存在限購優化的空間。

“一方面，高端住房需求本身體量不大，對這一層次進行一些放松不會影響大局。但是此前有傳聞取消140平方米以上的限購，我認為暫時還不具備條件，因為價格會進行傳導，大面積放開后價格上漲，自然會傳遞至90平方米以下的房子。”在李文杰看來，比較好的方式是通過調動存量，增加供應。

“在限購之前，全國各地的人購買北京的房子，他們中不少在北京有三四套。如果長時間限購，既不能買，又不舍得賣，這就會造成空置現象。能否對這些有多套房的人，實施在一定時間內，賣兩套可以買一套，這樣就能把房子置換出來，增加樓市供應，盤活存量。”李文杰告訴記者。

在李文杰看來，在北京不具備完全放開限購的背景下，經過嚴密論證適當調整限購政策，既能夠照顧到改善型住房需求，讓一些高收入人群購買大面積房產，又能夠增加供應滿足不少人首次置業的需求，讓城市的住房結構更為合理。 

財經觀察

改善型購房被“誤傷”是時候“松綁”糾偏了

全國首個省級救市文件，本月起在福建實施。這份被業內稱為“新閩八條”。“新閩八條”新在何處？首先，它以公文形式把改善型購房者定義為剛需，并給予首套房政策待遇；其次，它為改善型購房者提供了低利率房貸的可能。可以說，給改善型購房者適當“松綁”，并提供稅費優惠和信貸支持，是“新閩八條”的救市抓手。在改善型購房需求長期被調控“誤傷”的大背景下，此舉不但能有效釋放改善型購房者的市場需求，還能促進房地產市場的健康發展。

首先，改善型購房者擁有現實購買力，是完成住建部下半年“千方百計去庫存化”目標的中堅力量。高房價抬高了購房門檻，一部分典型的剛需已力不從心，實際等同于被扼殺，還有一部分被保障房、政策房吸納分流。加上投資投機性購房需求被抑制，現階段房地產市場的有效需求，主要掌握在改善型購房者手里。

其次，改善型購房者能繼續抑制投資投機性購房需求。改善型購房者自己已有住房，只是面積和居住條件不能滿足新的實際需要。他們換房的主要目的，還是居住。購房行為對他們而言，消費屬性大于投資屬性。在樓市低迷期釋放改善型購房需求，等于把潛在的投資需求提前轉化為現實的居住需求，這為樓市軟著陸設置了提前量。

再者，改善型購房者能促進二手房市場流通。改善型購房者多以“賣一買一”的形式置換新住房，原有房屋需要快速流向市場以求變現。正因如此，發生囤房惜售、坐地漲價等無良行為的概率較小，釋放其需求能促進二手房市場健康發展。

此前樓市調控中的限購和限貸兩大防線，如今已逐漸在越來越多的地方被突破。這預示著，未來調控的主線，勢必從“鼓勵剛性購房需求，抑制不合理住房需求”，轉向更加精準和細化。一直被調控“誤傷”的改善型購房需求，要在未來的調控框架中獲得更健全的制度設計，讓其成為房地產市場穩定的需求增長點。

從這個意義上講，“新閩八條”的確有新意，可能很快會被效仿甚至超越。