自2015年始房地產進入了一個理性發(fā)展階段，這將是一個注重品質時代的開始。起始我在進入房地產行業(yè)之前一直認為房地產是一個資源整合的行業(yè)。但多年的從業(yè)經(jīng)歷告訴我，自己當初的認識太天真了，房地產是個相當復雜的行業(yè)。從人性化、人文化、社會化到材料整合必須依靠自身精力全部完成。但我一直認為這是一個相當不合理的社會分工造成的。本文從門窗幕墻作為切入點，談談我的體會。

　　設計之初

　　起初我認為將建筑設計院關于門窗的圖紙整理給門窗單位將可以完成門窗制作和安裝。等深入到工作中去才發(fā)現(xiàn)門窗復雜到無法相信的地步。

　　首先大多數(shù)建筑圖紙中門窗部分相對較為簡單，甚至有的圖紙根本沒有注明基本窗型和開啟方式。房地產公司根據(jù)樓盤定位先定出具體材料是塑鋼或者鋁合金，然后通過其他需要確定門窗開啟方式，制編出一個《門窗深化設計任務書》交給當?shù)卦谠O計方面有基本能力的單位出門具窗施工圖，包含加工工藝、安裝工藝、成品保護工藝、五金配置表等。在西安好多單位對門窗施工圖理解深度差異很大，這種情形導致需要房地產設計人員要具備門窗專業(yè)技能，達到這一點就是一個相當困難的事情，然后房地產公司為了提升門窗品質會制定出《樣板引路管理辦法》，現(xiàn)在有的房地產公司實在沒辦法就引進第三方專業(yè)公司負責，既浪費資金，又增加了管理渠道及復雜性。即使這樣也不可能高枕無憂，工程管理過程中管理對品質的決定性作用的不可忽視。這就就意味著施工單位對品質起著確定性作用，最終還是沒有逃脫對施工單位的依靠，我認為這本身就是漏洞百出的運營機制，讓技術性公司解決技術問題將是發(fā)展趨勢。

　　系統(tǒng)門窗

　　談到系統(tǒng)，我就從大家最近階段接觸最多的系統(tǒng)窗談起。

　　近年來，我國的建筑節(jié)能標準受到國家和社會的普遍重視。在建筑能耗中。門窗系統(tǒng)的能耗比重占到50%以上，門窗作為建筑能耗的關鍵，即是能源得失的敏感部位，又關系到通風、采光、隔聲、立面造型，從而對門窗的節(jié)能技術提出了更高的要求，因此也被開發(fā)商視為建筑節(jié)能的重點。

　　目前國內大多是門窗只是按照建設單位的制定要求生產，門窗質量既得不到保證，節(jié)能性也很差。早在上世紀80年代歐洲就研發(fā)出了具備高性能的系統(tǒng)門窗，其節(jié)能性能、安全性能、舒適度等遠遠超過普通門窗，使用高性能的系統(tǒng)門窗在我國將會成為一種趨勢，也將成為房地產商推銷住宅產品的重要賣點之一。

　　系統(tǒng)門窗是組成門窗各個部件的完美有機組合，不僅需要考慮門窗制造安裝過程中的材料、設備以及各種工藝搭配組合，還需要考慮門窗上墻后的水密性、氣密性、抗風壓、機械力學強度、隔熱、隔音、防盜、遮陽、耐候性、操作手感等一系列重要的使用性能和門窗功能。這些優(yōu)勢將會使門窗得到廣泛的應用，有效降低建筑能耗。

　　系統(tǒng)門窗不僅是各種優(yōu)質材料的組合，更是一個性能系統(tǒng)的有機組合。在設計過程中，除了需要考慮五金配件的應用，還需要考慮建筑物所處地理位置宏觀與微觀的氣候環(huán)境因素，比如主導風向，自然地形，日照時間等如何配比達到最優(yōu)節(jié)能性，甚至需要應對當?shù)靥厥獾臍夂驐l件和地理條件。最終降低門窗在建筑節(jié)能中的損耗。

　　隨著建筑節(jié)能標準的提高個節(jié)能理念的深入，系統(tǒng)門窗將會得到廣泛的使用。同時，要保證系統(tǒng)門窗的功能和質量，就要大力開展住宅門窗的技術檢測，建立門窗的認證機制，優(yōu)勝劣汰：完善各種材質門窗的技術標準，制定門窗行業(yè)的技術政策。最終，降低門窗在建筑能耗中的比重，同時提升住宅的品質與性能。

　　其實門窗可以系統(tǒng)的專業(yè)還可以很多，例如：通風、太陽能、空氣凈化器、智能化等。

　　總結一下：所謂系統(tǒng)肯定是性能的系統(tǒng)或者說是功能的系統(tǒng)，但絕不是材料的簡單堆積。

　　理想系統(tǒng)即外墻系統(tǒng)

　　接下來我想給大家介紹一下自己的理想系統(tǒng)即外墻系統(tǒng)。

　　所謂外墻系統(tǒng)就是將涂料、保溫、門窗、幕墻、屋面等細化到空調百葉、陽臺欄桿也就是說將可以呈現(xiàn)在外立面的所有專業(yè)集成于一身，通過集成解決各種材料相互影響的基本問題，但外墻系統(tǒng)不單單是專業(yè)施工的集成更要前置于設計前期完成成本效果實用性及綜合性控制，由于專業(yè)內容過多本次只針對屋面系統(tǒng)展開詳細分解。

　　屋面系統(tǒng)從功能方面包括防水體系、排水體系、保溫體系、通風體系、采光體系、節(jié)能體系。從飾面效果可以分為西班牙風格、歐式風格、漢式風格等，從材料種類又可以分為瓦屋面、金屬屋面、玻璃屋面等。

　　以排水體系一個小小的分支雨水回收再利用系統(tǒng)為例：

　　近幾十年來，隨著水資源供需矛盾的日益突出，越來越多的國家認識到雨水資源的價值，并采取了很多有效措施、因地制宜的進行雨水綜合利用。雨水利用就是直接對天然降水進行收集、儲存并加以利用。成熟的雨水利用技術從屋面雨水的收集、截污、儲存、過濾、滲透、提升、回用到控制都有一系列的定型產品和組裝式成套設備。

　　1、雨水直接利用

　　雨水直接利用是指將雨水收集后直接回用，應優(yōu)先考慮用于小區(qū)雜用水、環(huán)境景觀用水和冷卻循環(huán)用水等。由于我國大多數(shù)地區(qū)降雨量全年分布不均，故直接利用往往不能作為唯一水源滿足要求，一般需與其它水源一起互為備用。

　　2、雨水間接利用

　　雨水間接利用是指將雨水簡單處理后下滲或回灌地下，補充地下水。在降雨量少而且不均勻的一些地區(qū)，如果雨水直接利用的經(jīng)濟效益不高，可以考慮選擇雨水間接利用方案。

　　3、雨水綜合利用

　　雨水綜合利用是指根據(jù)具體條件，將雨水直接利用和間接利用結合，在技術經(jīng)濟分析基礎上最大限度地利用雨水。目前，城市雨水利用與以下幾種方式：

　　1)、屋面雨水集蓄利用，利用屋頂做集雨面用于家庭、公共和工業(yè)等方面的非飲用水，如澆灌、沖廁、洗衣、冷卻循環(huán)等中水系統(tǒng)。

　　2)、屋頂綠化雨水利用，屋頂綠化是一種削減徑流量、減輕污染和城市熱島效應、調節(jié)建筑溫度和美化城市。

　　3)、園區(qū)雨水集蓄利用，綠地入滲，維護綠地面積，同時回步地下水。

　　4)、雨水回灌地下水，在一些地址條件比較好的地方，進行雨洪回灌，人工補給地下水。

　　4、雨水的回收利用

　　對于雨水的回收利用工程可分為三個部分：雨水的收集、雨水的處理和雨水的供應。一般模式是將屋頂雨水通過雨漏管收集，通過分散或集中過濾除去徑流中顆粒物質，然后將水引入蓄水池貯蓄，再通過水泵輸送至用水單元。一般用于沖洗廁所或灌溉綠地等。

　　1)、雨水的收集。雨水的收集利用，廣義的范圍內，包括了大型水庫的建設，河川徑流的取用等。雨水收集的方式有許多種型式，例如屋頂集水、地面徑流集水、截水網(wǎng)等。其收集效率會隨著收集面材質、氣象條件(日照、溫濕度等)以及降雨時間的長短等因素而有所差異。建筑工程中的雨水收集有三種方式：如果建筑物屋頂硬化，雨水應該集中引入綠地、透水路面，或引入儲水設施蓄存;如果是地面硬化的庭院、廣場、人行道等，應該首先選用透水材料鋪裝或建設匯流設施，將雨水引入透水區(qū)域或儲水設施中;如果地面是城市主干道等基礎設施，應該結合沿線綠化灌溉建設雨水利用設施。此外，居民小區(qū)也將安裝簡單的雨水收集和利用設施，雨水通過這些設施收集到一起，經(jīng)過簡單的過濾處理，就可以用來建設觀賞水景、澆灌小區(qū)內綠地、沖刷路面，或供小區(qū)居民洗車和沖洗馬桶，這樣不但節(jié)約了大量自來水，還可以為居民節(jié)省大量水費。

　　2)、雨水的處理。雨水收集后的處理過程，與一般的水處理過程相似，唯一不同的是雨水的水質明顯的比一般回收水的水質好，依據(jù)試驗研究顯示，雨水除了pH值較低(平均約在5.6左右)以外，初期降雨所帶入的收集面污染物或泥砂，是最大的問題所在。而一般的污染物(如樹葉等)可經(jīng)由篩網(wǎng)篩除，泥砂則可經(jīng)由沉淀及過濾的處理過程加以去除。這些設備的組合與處理容量需在經(jīng)濟與集水區(qū)條件考量下來調整其大小。

　　處理方法與裝置則主要取決于:集水方式;雨水取用目的與處理水質的目標;收集面積與雨水流量;建設計劃與相關的條件;

　　這么一個小小的分支涵蓋多少技術細節(jié)，房地產公司怎么可以簡單的招聘幾個技術人員可以完成的。

　　經(jīng)濟高速發(fā)展的今天技術人員不能簡單的通過技術的疊加解決綜合性問題這就需要從事技術人員放大自身的格局以戰(zhàn)略和科技發(fā)展的高度為經(jīng)濟決策提供強有力的支持。行業(yè)發(fā)展需要參與者做好自身的市場定位，建立良性的循環(huán)鏈條，以合作共贏的心態(tài)將專業(yè)的問題交給專業(yè)公司解決，提高行業(yè)整體品質，服務于民、回報于社會。