從6月15日起,北京市在拆遷過程中將參照同地段的市場價進行補償。北京市房地產(chǎn)估價師和土地估價協(xié)會會長高千里表示,按照新辦法補償后,北京地區(qū)土地價格將提高10%,一些熱點地區(qū)地價甚至會提高20%。拿地價格提高后,開發(fā)商肯定會把提高的成本用房價來消化。業(yè)內(nèi)人士表示,開發(fā)商們很有可能停止銷售現(xiàn)有的房源,等待房市上揚后多賺利潤。這樣就會出現(xiàn)開發(fā)商集體捂盤不售的現(xiàn)象。 對此,北京市住建委市場部相關(guān)負責人昨天表示,根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測,北京一些樓盤確實已經(jīng)出現(xiàn)捂盤跡象。 開發(fā)商曝捂盤內(nèi)幕 "很多開發(fā)商都曾通過捂盤嘗到過甜頭",一位曾在某國企房地產(chǎn)開發(fā)公司擔任銷售經(jīng)理和項目經(jīng)理的業(yè)內(nèi)人士向記者透露,2003年8月31日以前,開發(fā)商獲得土地的方式都是通過協(xié)議拿地,土地入市不經(jīng)過招、拍、掛,因此土地成本往往都很低,所以那時的房價難見過萬的樓盤。 2000年,他曾作為項目經(jīng)理,全程參與了上地地區(qū)的一處樓盤開發(fā)。當時他們在這塊土地上開發(fā)了兩棟樓盤,建成后加上地價在內(nèi)的綜合成本為4300元/平方米,而最后的出售價格為5500元/平方米。但是由于辦理手續(xù)出現(xiàn)了一些問題,導致其中一個樓盤被拖到2007年才開始出售,但就是這一個意外,讓他們趕上了北京房價最高的一個時期,他們的樓盤"不得不"賣到9800元/平方米,每平方米他們賺取的利潤為5500元,比成本價翻了一番還多。 "這其中的利潤可想而知。"這位業(yè)內(nèi)人士說,2003年8月31日后,北京土地出售開始實行招、拍、掛政策,而當時房市開始出現(xiàn)火爆景象,增加了開發(fā)商拿地的沖動,使得土地市場曾一度出現(xiàn)一地難求的局面,這導致土地價格開始一路飛漲。此時,一些通過協(xié)議拿地開發(fā)的商品房,開始減少銷售,甚至捂盤停止銷售。"一兩年后,原本每平方米6000元的房子,就能賣到每平方米8000元 9000元,甚至上萬元。"他說,在這樣的巨大利潤驅(qū)使下,開發(fā)商怎么會不捂盤待漲呢？ 這位業(yè)內(nèi)人士說,開發(fā)商們最喜歡聽到的就是土地價格上漲,因為他們認為這是"最拿得出手"的漲價理由。在今年前五個月的樓市震蕩上揚后,很多開發(fā)商目前解決了資金鏈問題,這給捂盤惜售奠定了基礎(chǔ), "接下來開發(fā)商們很可能在拆遷按照市場價格補償?shù)谋尘跋?制造房價的大幅上漲。" 地價將普漲10% 對于這位業(yè)內(nèi)人士的擔心,北京市房地產(chǎn)估價師和土地估價協(xié)會會長高千里認為,通過新的拆遷補償辦法,北京的土地價格肯定會普漲10%,有些熱點區(qū)域的地價甚至會漲20%。但是,高千里認為,地價上漲的最主要因素還是北京的市政設(shè)施越來越好。他說,原來較遠的地區(qū),可能即將通地鐵,這塊土地的價值就自然上升,在拆遷補償時,地價就肯定比原來高。 高千里說,北京地價的上漲與推出拆遷補償按市場價格的辦法并沒有直接關(guān)系。甚至這個辦法在推出時間上有些遲緩,原因是原來實行的拆遷補償辦法,已經(jīng)遠遠脫離實際,不僅不能滿足拆遷戶的基本需要,更容易造成拆遷市場的混亂。 據(jù)高千里介紹,此前北京按照區(qū)位的不同,將全市劃分為10個范圍,在同一個范圍內(nèi)的拆遷補償價格相同。而這個價格則是根據(jù)2002年北京土地基準價確定的。所以,在今天看來,不僅補償?shù)膬r格脫離現(xiàn)實,區(qū)位的劃分也越來越不合理。他舉例說,去年舉辦奧運會的奧運村地區(qū),位于北五環(huán)附近,此前被劃分在五類地區(qū),補償價格與一、二類地區(qū)相差上千元,但奧運會過后,這里已經(jīng)成為炙手可熱的地區(qū),如果依然被視為五類區(qū)域就非常不合理。因此,按照被拆遷地區(qū)周邊商品房價格確定補償?shù)幕鶞蕛r格就非常科學,體現(xiàn)了拆一房還一房的原則。 "我認為這次地價的微動不會給房市帶來根本性上揚。"高千里說,地價和房價確實存在連帶關(guān)系,但是土地的升值取決于區(qū)域的品質(zhì),而絕非拆遷單方面的影響。他表示相信,隨著地鐵、公路的建設(shè)以及公交、學校、醫(yī)院的配套完善,北京的地價還存在上漲的空間。但他認為,開發(fā)商以此次新的拆遷政策為借口通過各種手段推高房價的做法并不智慧,因為目前北京房市剛剛從2008年的低迷中走出來,這時候捂盤不售錯過時機,今后即便地價上漲,房市卻再現(xiàn)低迷,他們的房子恐怕就更難出手了。 北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理王新光基本表達了同樣的觀點,他說,此前拆遷雖然沒有按市場價格補償,但很多時候,拆遷補償并不比現(xiàn)在低,甚至有些地區(qū)的拆遷補償還要遠遠高于市場價。按市場價格補償拆遷戶后,土地成本的變化不會太大,房價怎么會激烈上揚呢？他說,房價的上漲主要還是受經(jīng)濟環(huán)境的影響,以及購房人的預期。所以,他們不會捂盤不售的。 市場再現(xiàn)捂盤跡象 "現(xiàn)在可售房源已經(jīng)沒有了,三期房源開盤時間和價格都沒有確定。"昨天,位于廣渠路36號的一處樓盤的銷售人員頗為流利地告訴記者,他們的房子非常搶手,如果想要的話,需要現(xiàn)場登記,他們會根據(jù)登記的先后順序在以后進行電話通知。 據(jù)記者了解,由于該處房源臨近地鐵10號線,將來還有地鐵7號線通過,所以從一開始銷售就采取了按登記先后順序買房的辦法。"我從5月份就咨詢這里的房子,但到現(xiàn)在都一直說沒確定出售時間。"市民李女士說,這里二期的房價為每平方米14500元,而現(xiàn)在網(wǎng)上公布的價格達到了每平方米16000元,開盤時間定在本月底或下月初。但面對網(wǎng)上公布的價格和開盤時間,售樓小姐堅決否定,她說"一切都還未確定。" 與該地區(qū)新房預期撲朔迷離相反的是,在廣渠路10號地以10.22億高價出售后,富力城二手房掛牌價猛增至每平方米25000元-26000元。與今年1月最低成交價每平方米16000元相比,每平方米上漲了近1萬元。對此,中原房地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰曾表示,廣渠路10號地的樓面價格就達到了每平方米15000元,所以將來的房價最低也得到每平方米25000元,這塊地的成交提升了整個廣渠板塊的價值。 我愛我家相關(guān)負責人則表示,進入四五月份,開發(fā)商紛紛大幅度提價的現(xiàn)實支持了二手房業(yè)主們的漲價心理,再加上最近廣渠門"地王"的出現(xiàn),業(yè)主們更是有了漲價的信心和理由,導致目前部分區(qū)域的部分樓盤開始出現(xiàn)超出2008年最高價的報價。 目前,廣渠路15號地正在網(wǎng)上競拍,那么與之緊鄰的廣渠路36號地三期項目遲遲不開盤,是否是在等待15號地的一個高價出讓的結(jié)果呢？市民李女士對此充滿疑惑。 在上周一本市公布拆遷按市場價補償辦法后,記者走訪了多處售樓點,許多售樓處的工作人員都表示,他們手里的房子都不多了。北京房價經(jīng)歷了一個短暫的跳水之后,紅盤的跡象逐漸顯露,但房子究竟是賣出去了還是有人在重新進行捂盤惜售？"北京確實出現(xiàn)開發(fā)商捂盤的苗頭。"北京市住建委市場部相關(guān)負責人表示,根據(jù)他們的跟蹤和監(jiān)測,北京有些樓盤確實出現(xiàn)了捂盤的跡象。 捂盤將受聯(lián)動處罰 這位負責人表示,如果市民發(fā)現(xiàn)捂盤現(xiàn)象,可以向北京市住建委進行舉報,捂盤現(xiàn)象一經(jīng)查實,違規(guī)開發(fā)企業(yè)將被網(wǎng)上公示,情節(jié)嚴重的,其資質(zhì)評定和升級以及市場準入資格將受到聯(lián)動處罰。這位負責人說,今年5月,市住建委和區(qū)縣相關(guān)部門,開始展開對本市房企的全面檢查。截至目前,已經(jīng)查處和曝光了24家有違規(guī)行為的開發(fā)商,其中就包括不公示樓棟擬售價格及開盤時間的行為。 她還特別強調(diào)說,市民一旦發(fā)現(xiàn)開發(fā)商有違規(guī)行為,可通過網(wǎng)絡、電話、信訪三種渠道進行投訴。他們會與被投訴企業(yè)進行聯(lián)系,被投訴相關(guān)經(jīng)紀機構(gòu)必須在接到通知之日起3個工作日內(nèi)予以回復。 針對市民舉報的問題,記者在一些售樓處走訪有買房意愿的市民時發(fā)現(xiàn),靠買房者舉報開發(fā)商捂盤惜售,存在許多現(xiàn)實困難,一些買房者反映,他們根本無條件查實開發(fā)商的樓盤有多少是真正成交、有多少是在捂而不售。