就在業內還在為樓市是否真正回暖爭論不休的時候，5、6月北京、深圳、上海等一線城市房價猛漲、成交量放大已成為不爭的事實。有關分析師擔憂，這僅僅是房價新一輪暴漲的開始，因為不同于上半年的剛性需求推動，下半年房價上升的主要動力將直接來自于熱錢的炒作。 購房者望房興嘆業界擔憂房價暴漲 "樓市真有那么火嗎？不是說退房率很高嗎？怎么到了我們買房時想要的戶型處處都沒有？"在中關村電子科技企業上班的殷女士向記者發出了這樣的"尋房感慨"，最近這兩個月房價有猛漲的趨勢，有的樓盤價格甚至成千地上揚，整個五環周邊價格都在1萬元/平方米左右了，現在越看房心里越涼。 騰訊商學院專欄作家陸新之表示，時下房市的這種熱度，已經不是用假按揭和房地產商雇人排隊可以解釋的了。從今年3月份開始，北京市二手房交易量攀升，到目前為止，交易量已經突破了10萬套，而2008年北京市二手房全年交易量僅在4萬套左右，即便是在房產市場交易活躍的2007年，全年的交易總量也僅為9萬套。而眼下這種房價的急升，也不能簡單地用剛性需求來解釋。陸新之認為，目前市場預期正在發生劇烈變化。房屋價格上漲，刺激了更多購房人。而收縮期也積累了相當的購買能量。首先，受多項負面因素疊加影響，2008年全國房產市場出現異常回落，其回落最關鍵的原因是由于投資者眼見房價一步一步下行，持幣觀望等待抄底，實際是在為市場蓄積能量。其次，就是開發商自身度過艱難期之后，心態大不一樣，2009年年度銷售計劃很多是在2008年底2009年初制定的，那時候行情慘淡，銷售艱難，所以市場對于今年的銷售目標都定得很保守。在今年"小陽春"的三個月中，很多開發商的操盤者幾個月就完成了全年的銷售額。陸新之表示，目前開發商自發集體捂盤的現象已經在北京等大城市開始顯現。 亞豪機構副總經理王英男認為，今年3月以來北京樓市成交量不斷放大，使開發商回籠了大量的資金，有力地緩解了開發商資金狀況，使得他們有實力進行新的購地擴張。另外，在今年政府寬松的貨幣政策環境下，在國家積極的信貸支持下，房地產行業的融資環境逐步好轉。"5月和6月的房價明顯增長，一方面是3、4月份的成交量大幅增長，一些熱銷項目由于前期執行低價入市策略，取得了不錯的銷售成績，后期開盤項目必然會調高價格；受到這些項目的影響，一些項目也跟風漲價。另一方面，成交量回暖在一定程度上緩解了開發商資金緊張的局面，這為開發商提價提供了基礎。" 北京聯達四方房地產經紀公司總經理楊少鋒預計，7月份房價還將繼續上漲。"國務院新出臺的降低房企自有資本金比例的政策降低了房地產行業門檻，鼓勵房企加大開發力度，這雖然起到了拉動內需的作用，但卻進一步緩解了房企資金壓力，房企有了更多囤房漲價的勇氣。"楊少鋒認為，如果沒有其他>其他>其他措施出臺，中國將面臨又一輪房價暴漲的危險。 "庫存炸彈"已拆除開發商醞釀再漲價 據記者了解，2008年樓市的慘淡，使得庫存量快速增加。北京樓市庫存量從去年7月份開始逐漸增加，12月達11.3萬套，達到近年來的歷史最高點。但今年以來，開發商為了快速消化庫存，紛紛采取降價或打折促銷的方式銷售，尤其是庫存量比較大的樓盤，打折的幅度更大，樓市庫存因此迅速下降。截至今年6月，北京房地產交易管理網的數據顯示，北京可售房屋中住宅期房的套數為8.19萬套，反而比去年同期還少了0.36萬套。 北京易居房地產研究所副所長牟增彬表示，目前開發商去庫存基本接近尾聲。數據顯示，北京5月份開盤項目達68個，創近三年同期開盤項目個數之最。據統計，這68個項目的新增供應套數為8240套，新增供應面積為89.1萬平方米。"新開盤項目增多進一步說明，多數樓盤的去庫存任務基本完成。" 記者在采訪時發現，目前遠洋萬和城、珠江帝景等項目的銷售價格均上調至去年的最高價，環比上漲幅度均超過2000元/平方米。亞豪機構統計數據顯示，北京5月份開盤項目的整體開盤均價為13925元/平方米，環比上漲了13.8%。 "庫存背后其實是資金鏈的問題。"北京華北地產副總經理陳云峰告訴記者，當開發商去庫存任務完成得差不多的時候，資金就基本充裕。中原地產華北區域總經理李文杰則表示，當開發商完成去庫存任務后，緊接著的動作就是漲價。 經濟分析師：應警惕熱錢推漲下半年房價 "2009博鰲房地產論壇"將于8月舉行，在主辦方觀點地產推出的系列專訪中，瑞信董事總經理、亞洲區首席經濟分析師陶冬認為，目前的流動性過剩必定讓中國的房地產在未來的半年甚至一年的時間內繼續飛速上漲。但對于目前討論很多的"泡沫"一詞，陶冬表示并不認同，原因在于"主觀性太強"。在接受本報專訪中，陶冬一直用比較中性的詞匯來描述他眼中的房地產及宏觀經濟情況。 陶冬認為，過去這一年中國房地產只能用"大喜大悲"四個字來形容其過山車似的變化。這里面實際上包含著兩個截然不同的部分：第一部分來自于中國政府對于宏觀經濟的調控以及對于房地產市場擠泡沫這樣的調控思路，這導致了去年銀行銀根對開發商的急速收緊，同時民眾的購房熱情也急速冷卻，而開發商在2007年大量囤積了土地，資金杠桿、負債率都非常高。在2008年一下子賣不出去房子之后，現金流出現了混亂，資金鏈處于斷裂的邊緣。這給房地產市場帶來了重大的壓力。第二部分是金融海嘯導致各國政府的一次戲劇性的轉變，各國的央行銀根由收變成了放。這導致利率一下子被拉低，經過一段時間調整后，流動性也開始流入了實體經濟，這在中國尤其明顯。陶冬表示，過度的流動性帶來了資產價格的上漲，先是股市，然后蔓延到樓市。從今年開始，在中國積極的信貸政策支持下，房地產的成交量才開始有了明顯復蘇的跡象。 如果按收入來分析，房價根本就不應該按照目前的幅度上升。陶冬表示，"如果說開始的部分上漲是剛性需求造成的，那我相信下半年拉動房地產繼續上升的因素主要是來自熱錢，來自炒作。"陶冬表示，在流動性過剩而實體經濟尚未恢復的情況下，政府短期內不可能收回流動性，因此造成的結果就是國內房價的繼續上漲。不同于上半年的剛性需求推動，下半年房價上升的主要動力將直接來自于熱錢的炒作。