目前主流地產股的動態市盈率已接近或超過了30倍，相當于2007年上半年的水平。機構預計，在供需緊張的情況下，下半年房價仍將報復性上漲。 上周，兩市地產板塊表現異常強勢，周漲幅達14%，累計資金凈流入約135億元。尤其是周五，地產板塊漲勢瘋狂，達5%以上。在通脹預期、流動性和經濟復蘇預期的推動下，房地產板塊半年以來累計增113.27%，超過上證綜指漲幅55個點。目前，各家機構對房地產板塊一致看好。 地產率先復蘇引領經濟回暖 在經濟衰退期，為挽救經濟，一國政府通過實施寬松貨幣政策帶來市場流動性充裕之后，該國房地產業極有可能率先復蘇，并形成對其他>其他>其他產業的帶動進而引領經濟走出低谷。 第一創業舉例分析，在1987年簽訂廣場協議之后的日本和2001年新經濟泡沫破滅之后的美國。我國從2008年11月份以來，正面臨著類似的政策與經濟環境，因此他們認為2009年中國的房地產市場步入復蘇是大概率事件，上半年的市場表現已經完全印證了他們的看法。 安信證券的高善文認為，中國房地產市場可能正在進入泡沫化過程，這有利于短期內的經濟恢復，但在中期內對宏觀經濟管理可能形成巨大挑戰。從實體經濟的角度看，由于去庫存化的大體結束以及大規模財政刺激政策逐步發生作用的影響，中國經濟增長率已經擺脫了去年12月到今年年初之間所形成的底部，并進入V型復蘇的右側；特別是近幾個月以來，有越來越多的證據表明中國的房地產市場正在全面恢復，這一恢復勢頭的確立，意味著在中期之內由房地產投資所帶動的私人部門投資增長率有望逐步回升。 充裕流動性開啟反轉契機 目前，人民銀行實施的寬松貨幣政策，使得市場流動性非常充裕，這對促成本輪房地產市場反轉起到了至關重要的作用。第一創業認為，當然，促成本輪市場持續回暖還有其他一些因素，如地方政府減免稅費政策等。但不可否認的是央行的信貸擴張政策起到了至關重要的作用。 第一創業預計，央行適度寬松貨幣政策基調至少在未來半年內不會改變。房地產業復蘇事關經濟振興大業，信貸政策不會輕易轉向。房地產業復蘇擔負著拉動內需、帶動投資、振興經濟的重擔，在經濟未出現明顯企穩跡象之前，央行對房地產業的信貸支持政策不會轉向。同時，美國還十分依賴通過發行貨幣解決自身經濟困擾，這一過程必將導致包括中國在內的全球其他國家被動放松流動性。故此，在宏觀經濟逐步企穩之際，下半年成交量有望維持高位。 江南證券認為，由于經濟危機的影響，以美國投資、中國生產、美國消費的原有經濟增長模式已被打破，中國的經濟增長模式短期內將要改變，政府要么放任不管，要么通過注入大量流動性刺激經濟增長，相應房地產市場要么萎縮，要么在流動性的刺激下出現資產價格重估。在流動性的刺激下，2009年中國的房地產市場并沒有萎縮。在銷量大幅回升的情況下，下一步可能出現房地產市場資產價格的重估。 小陽春以后，四、五月份房市繼續火熱，2009年1-5月份商品房銷量同比上升了25%。江南證券認為，很大程度是由于通脹預期和股市火爆帶來的財富效應，使部分資金轉入房市。上證指數從2008年11月份到2009年6月23日，指數累計回報率已經達到了65%。 而房市和股市的互動有四個階段。首先，在經濟低迷期，大量釋放的流動性，在面臨實業投資回報較低的情況下，紛紛進入股市和房市等虛擬資產部門，從而拉高股市和房地產市場價格。第二階段，由于擔心通脹，從股市中獲取收益的投資者將資金從股市中拿出，而投資于房地產市場，從而促進房地產市場的進一步火爆，銷量和價格同步上升。第三階段，房地產市場火爆給開發商帶來大量的資金，并且通過股市開始增發融資。開發商購買土地，用以興建更多的項目來滿足市場的需求，并通過銀行貸款用于新建項目的投資，由于擔心價格繼續上漲，居民紛紛入市，貸款買房，流動性進一步釋放。由于流動性的泛濫，地價將先于房價上漲。而開發商擔心地價進一步上漲，開始更加瘋狂搶地，地價進入上漲環節。在房地產市場火爆的帶動下，建筑、建材、家電等相關行業開始恢復投資。在對房地產企業業績上升的預期帶動下，地產企業股價開始上升；同時銀行由于貸款數量的增加，市場預計銀行業績也將好轉，銀行股股價也將開始上升。在銀行和地產的帶動下，股市又進一步上漲。 第四階段，股市上漲帶來的財富效應和銀行積極房貸釋放的流動性進一步推高房地產市場的熱度。在這種情況下，實體經濟也進入一個快速增長的階段。 通脹預期下成為"避風港" 2008年以來，各國政府紛紛推行擴張性的貨幣政策，結果造成全球性的流動性泛濫，預計未來幾年全球都將處于高通脹的環境之中。5月份我國CPI、PPI分別同比下滑1.4%、7.2%，分別連續第四、六個月出現負值。盡管我國現在沒有出現通脹，但在通脹預期之下，應對的措施是大家不約而同地選擇不動產。市場需求結構正由以剛性需求為主，轉型成以投資需求為主。 房地產行業具有巨大的帶動能力，可拉動上、下游共50多個行業。房地產行業的平穩發展，還有利于我國抵御海外金融危機的沖擊，增強我國經濟的"脫鉤"能力。東海證券認為，在通脹尚未上升到"嚴防死守"和經濟尚未全面復蘇之前，預計中央政府的政策主基調還是"保增長"，進而保房地產行業。但值得一提的是，隨著房價的上漲，政府對房地產的態度可能從原來的"全面刺激"轉向"部分關注風險"。 從價格上看，國信證券預計，在供需緊張的情況下，下半年房價仍將報復性上漲。首先，通脹預期明顯，以美國為首的主要國家所采取超寬松的貨幣政策正導致國際大宗商品價格上漲，通脹預期明顯；其次，過去一年新開工不足，房地產供給偏緊，而房地產消費又非常亢奮，下半年房價將有較明顯的上漲。 目前主流地產股的動態市盈率已經接近或超過了30倍，相當于2007年上半年的水平。華泰證券認為支撐這一估值水平的主要理由包括市場銷售回暖和存在通脹預期。但是目前居民對未來收入的信心開始下降，如果房價出現較大上漲，將對未來的銷售產生負面影響。雖然地產股估值已處于高位，但行業基本面確實在轉好，在流動性充裕的局面下，他們仍維持對行業的"增持"評級。 國信證券認為，房價上漲將大幅修復房企毛利率，使地產公司盈利大幅增長。預計明年主要地產公司業績將大大超過市場預期，目前估值仍有較大提升空間。他們更是提出了"進一步解放思想，做多地產股"的口號。