【門窗幕墻網】隨著房企半年報陸續披露結束，備受市場關注的房企融資情況，也漸漸浮出水面。
自2018年末，融資環境出現短暫的寬松之后，在金融監管加強、去杠桿以及信貸緊縮背景下，5月份開始融資收緊政策相繼出臺，房企融資的各渠道逐漸關閉，融資規模快速下降。此外，新房、二手房以及土地市場皆持續轉冷也使房企的現金流“捉襟見肘”。在各家房企財報中，對持有現金流也越來越重視。當面臨的市場相同，融資能力的差異成為決定房企經營和利潤空間的重要因素。房企如何施展財技來保證在手現金，成為業界關注的焦點。
1融資環境再收緊
2018年以來，房地產融資環境經歷“趨緊-寬松-再趨緊”的歷程。
根據克而瑞監測的95家典型房企融資數據，重點房企2018一季度融資總額為3678億元，同比增長44%；然而接下來的二、三、四季度融資總額分別為3763、2833、3328億元，同比分別持平、下滑14%、下滑18%。整體融資規模從2018年初逐步回落，直到年末才開始有所回升。
延續2018年末融資環境改善的態勢，2019年一季度整體融資規模明顯提升，融資總額為4250億元，同比增長16%，創下2017年以來的最高值。
但房企夢寐以求的融資寬松只是“曇花一現”。二季度開始，融資環境再次出現轉向，企業融資規模也急劇下降，達到近三年來的較低值，與一季度形成反差。
二季度房企融資總額為2919億元，同比下滑22%，4-6月單月融資總額分別同比下滑22%、18%、26%，5、6月份以來以境內債、境外債和信托為代表的融資規模明顯回落，企業融資壓力較大。
雖然房企面臨的融資壓力巨大，但在政策層面并未見放松的趨勢。
繼7月窗口指導要求部分銀行控制房地產貸款增速后，日前銀保監會再次下發房地產業務專項檢查的通知，重點檢查32個城市的銀行在四大領域的房地產業務，提出銀行在信貸管理方面，要關注房地產開發貸款和土地儲備貸款管理情況，包括要加強集中度管理、資本金來源真實性審查、落實最低資本金比例要求、企業資質審查等。8月30日，銀保監會發布的《關于對部分地方中小銀行機構現場檢查情況的通報》中，再度提及地方中小銀行機構存在違規為“四證”不齊房地產項目提供融資、違規向關系人發放信用貸款等問題。
央行也在銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會上，“點名”房地產行業占用較多的信貸資源，并提出對房地產信貸領域的具體要求。同時，在新的房貸利率對標LPR之時，央行就已明確強調房貸利率不下降。
業內人士表示，總體而言，從房地產金融角度看，目前調控已經并且將繼續從三個方面實施：一是收緊銀行信貸資金進入房地產市場，比如提高房地產開發貸款的條件，減少貸款額度；二是收緊資金借助信托等渠道進入房地產項目，比如對房地產信托進行“窗口指導”；三是收緊個人住房貸款條件、額度，提高貸款利率，并嚴控個人消費貸款、信用卡資金違規流入房地產市場。此外，還可能從嚴監管房地產企業發行企業債券。
同策研究院研究員陳朦朦認為，無論是針對融資來源渠道，還是融資款項去向，房企融資監管已經發力，預計到2019年下半年，房企融資規模或將受限，高資質大型房企將在激烈競爭的融資環境中，憑借自身資本實力、風險管控水平、資產管理水平更好地生存。
2多數房企可負擔今年到期債券
融資收緊之下，已有不少觀點表達了對房企現金流風險的擔憂。不過，中泰證券在研報中指出，雖然融資進一步收緊，但在2018年末以及今年一季度，已有大部分房企未雨綢繆，隨著房地產行業公司債監管邊際改善，債券發行提速，重點房企也普遍借機成功發行了境內外債券。如世茂許世壇在業績會上表示：“今年年初，公司就做了一個很大的美元債發行，7月份又做了10億美元債，我們今年的美元額度已經差不多用完了，實際上我們還是比較前瞻性的。”中泰證券認為，截止目前，多數重點房企已完全可負擔今年的到期債券，去年末以來重點房企的債券加速發行其實已經對今年的債券到期以及可能的提前兌付、回售量形成了一定支撐。
對重點房企的分析更可論證這一觀點。通過2019年境內債、境外債到期規模，與2018年Q4以來債券發行規模相比較，重點房企近期發債規模對到期規模平均覆蓋率為257%，中位數為164%。其中，2018年銷售金額2000億元以上房企的平均覆蓋度為144%，中位數為76%；1000-2000億元房企平均覆蓋率為368%，中位數為232%；1000億元以下房企平均覆蓋率為186%，中位數為160%。
如果考慮提前兌付和回售的問題(參照2018Q1-2019Q1房地產行業境內債提前兌付和回售量占到期量79%這一比例預估)，這意味著需要完全覆蓋2019年債券償還量，發債規模較到期規模的覆蓋率達到179%即可。如果再考慮其他間接融資以及銷售回款，預計年內大部分房企現金流受到的影響有限，主要影響仍在房企新增投入的預期。
3房企打響現金流保衛戰
雖然在短期來看，融資收緊對今年大部分房企現金流影響有限，但在長遠來看，政策并無放松的跡象，且伴隨著償債高峰期的到來，現金流成為企業的生存血液，現金緊缺成為諸多房企緊要改善的問題，降負債、促回款、善現金流成為眾多房企下半年的主要工作。
龍頭房企也不例外，碧桂園在財報中提出，截至2019年6月30日，碧桂園銀行及其他借款、優先票據、公司債券和可換股債券分別為2218.65億元、574.65億元、473.36億元和52.23億元。面對房地產行業激烈競爭和持續整合、市場進一步分化的新形勢帶來的挑戰與機遇，公司將堅持穩健的財務政策和風險控制措施。萬科稱，公司在手現金充足，凈負債率保持低位。萬科在手現金1438.7億元，遠遠高于一年內到期有息負債。
中小房企也積極降負債，以保持公司發展的韌性。以合景泰富為例，2019年上半年，合景泰富對債務結構做出了調整，一年內到期的債務占總有息負債下降7.9個百分點至14%，相應的長期債務較2018年末增加21.9%，占比86%。調整后的債務結構以中長期債務為主，抗風險能力更強。
土地獲取方面，為保證現金流，不少房企選擇放緩拿地節奏，與2018年同期相比，大部分房企投資意愿仍然趨謹。有部分企業8月土儲投資大幅放緩，中海8月份拿地金額僅有1.6億元，相對于前7個月平均超過110億元的土地投資來說幾乎可忽略不計；此外榮盛發展、雅居樂、融創本月拿地金額與前7月的平均值相比也有6成左右的跌幅。
此外，為了獲取現金流，采取促銷策略，促進銷售回款，獲取現金流也成為房企普遍做法。不少房企將促進銷售作為當下最重要的工作要點。2016年以來由于融資環境一直處于較嚴狀態，全國房地產企業到位資金中，由銷售金額貢獻的比重正在提升。
有媒體報道，8月20日至10月8日，恒大推出“全國532樓盤，閃購7.8折”，全員營銷優惠升級的促銷活動。融創執行董事兼行政總裁汪孟德也在今年的業績會上表示，融創中國現金流主要來源是運營凈現金流，而不是融資。“我們現在的賬面現金，包括我們下半年到明年還會有大量的現金流的貢獻。主要的貢獻和來源是現金，而不是融資。”
