【門窗幕墻網(wǎng)】9月短暫企穩(wěn)之后，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速“沒能穩(wěn)住”，重返下跌通道。

11月14日上午，國家統(tǒng)計局發(fā)布2019年1—10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況。數(shù)據(jù)顯示，1—10月份全國房地產(chǎn)開發(fā)投資109603億元，同比增長10.3%，增速比1—9月份回落0.2個百分點。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心國仕英向時代周報記者指出，房企“促銷”、“降價走量”等自救措施仍舊是支撐10月商品房銷售的主要因素，但并未達到對沖開發(fā)投資走低的效果。從長期來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍將維持平穩(wěn)下降態(tài)勢。

與此同時，熱點恒熱的分化態(tài)勢十分明顯。58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波提示：“從西部地區(qū)開發(fā)投資和銷售情況來看，在全國依然處于明顯領先地位。西部地區(qū)1—10月份開發(fā)投資同比增長15.7%，銷售金額同比增長10.1%，區(qū)域內(nèi)的重慶、成都、西安、昆明等熱點城市對于區(qū)域的帶動力不可小覷。而從58安居客線上數(shù)據(jù)來看，西部眾多城市的二手房掛牌熱度和用戶熱度在全國排名前列，這一態(tài)勢預計在今年內(nèi)不會發(fā)生改變?！?/p>

東部、東北部地區(qū)回落尤為明顯

今年以來，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速曾在1—4月份達到年內(nèi)高點11.9%，此后受市場下滑及政策影響，增速開始放緩。1—8月和1—9月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速曾短暫企穩(wěn)，維持在10.5%。但這一態(tài)勢未能延續(xù)，1—10月又開始回落。

此前，多位專家在接受時代周報記者采訪時曾表示，9月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速短暫企穩(wěn)，主要是受房企“金九”促銷、“以價換量”的影響。“簡單測算，9月全國商品房銷售價格環(huán)比8月下降0.48%，比7月下降3.01%；商品住宅銷售價格環(huán)比8月下降0.4%，比7月下降2.85%，房企靠‘以價換量’取得了9月銷售數(shù)據(jù)的好轉(zhuǎn)。”國仕英當時就指出。

“銀十”同樣延續(xù)了這一套路。國仕英指出，從今天剛出爐的數(shù)據(jù)來看，1—10月份，全國商品房銷售面積133251萬平方米，同比增長0.1%，為今年以來首次由負轉(zhuǎn)正?！皬纳唐贩夸N售面積的維度來看，今年1—10月份是優(yōu)于去年同期的?！钡敖祪r”策略同樣是其中的影響因素，“10月全國商品房銷售價格環(huán)比9月下降1.24%，降幅擴大0.76個百分點；商品住宅銷售價格環(huán)比9月下降1.41%，降幅擴大1.01個百分點?！?/p>

雖然銷售表現(xiàn)優(yōu)于去年同期，但房企開發(fā)的到位資金以及各區(qū)域投資趨緩，更大力度地拉低了全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速。

“10月份房企到位資金增速回落0.1個百分點。到位資金增速降低，意味著企業(yè)再投資意愿在降低；分區(qū)域來看，1—10月份，僅中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速維持穩(wěn)定，東部房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)降低、西部和東北部房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落。以上綜合因素影響下，1—10月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速回落0.2個百分點。”國仕英表示。

“分區(qū)域看，東部和東北部地區(qū)的回落尤為明顯。其中，東部地區(qū)由于投資額絕對值高，其增速放緩對全國平均水平產(chǎn)生明顯下拉作用。東北地區(qū)的降溫速度要高于上半年水平，更低于2018年全年17.5%的水平，直接顯示出房企在這一區(qū)域的謹慎度不斷提升?！睆埐ㄖ赋?。

未來將平穩(wěn)下降

時代周報記者發(fā)現(xiàn)，對房地產(chǎn)開發(fā)投資額分別貢獻達60%和30%的建筑安裝和開發(fā)商購置土地面積，近期呈現(xiàn)向好苗頭。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2019年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資為98007.67億元。按構(gòu)成分，建筑工程貢獻54934.01億元，安裝工程貢獻5006.39億元，建筑安裝占房地產(chǎn)開發(fā)投資額61.2%；土地購置費用貢獻32011.87億元，占比32.7%。

近期，這兩大動力因素向好發(fā)展。

在開發(fā)商購置土地面積方面，今年以來，其增速降幅明顯收窄。今年1—2月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比增速下降34.1%，達到年內(nèi)最低點。此后到5月，都保持了30%的同比降幅。但從6月開始，這個降幅有所收窄。截至10月。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，1—10月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18383萬平方米，同比下降16.3%。

在建筑安裝方面，1—10月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積854882萬平方米，同比增長9.0%，增速比1—9月份加快0.3個百分點。另外從新開工和竣工兩個維度來看，新開工面積正在持續(xù)上漲，竣工面積降幅也有所收窄。

從數(shù)據(jù)對比來看，新開工面積增速和竣工面積增速的“剪刀差”正在收窄。1—10月份，房屋新開工面積185634萬平方米，增長10.0%，房屋竣工面積54211萬平方米，下降5.5%。“剪刀差”為15.5個百分點，而這一數(shù)據(jù)，在1—9月份為17.2個百分點，在1—8月份為18.9個百分點。

中信證券明明團隊表示，過去幾年，因為停工或放緩施工，積累了大量的房地產(chǎn)未完工項目。近年來，這一情況已經(jīng)逐漸開始得到邊際改善，“在建安施工對房地產(chǎn)開發(fā)影響頗大的背景下，停工或放緩施工的項目逐漸開始恢復施工，會成為建安走穩(wěn)的核心因素，而建安又將是房地產(chǎn)開發(fā)投資的支撐。”

但僅此尚不足以支撐房地產(chǎn)開發(fā)投資增速向上發(fā)展。

“預計到年底之前，開發(fā)企業(yè)會采取更加積極主動的‘以價換量’策略。房地產(chǎn)銷售將保持平穩(wěn)良好發(fā)展，全年銷售數(shù)據(jù)將與去年持平或小幅增長。另一方面，融資環(huán)境收緊進一步將影響開發(fā)企業(yè)的投資預期及投資能力，新開工面積或?qū)⑦M一步下降，開發(fā)投資增速會繼續(xù)略有下降?！眹擞⒎治霰硎尽?/p>