【門窗幕墻網(wǎng)】往年此時(shí)，北京各售樓處應(yīng)該正在緊鑼密鼓地沖擊銷售業(yè)績。但在今年的疫情“陰影”之下，樓市平添了更多不確定性。疫情之下，北京樓市的“小陽春”出現(xiàn)急速降溫。

6月11日，北京新增一例新冠肺炎確診病例，打破了56天本地?zé)o新增狀態(tài)。隨著確診人數(shù)增加，6月16日起，北京市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別由三級(jí)調(diào)至二級(jí)。

往年此時(shí)，北京各售樓處應(yīng)該正在緊鑼密鼓地沖擊銷售業(yè)績。但在今年的疫情“陰影”之下，樓市平添了更多不確定性。疫情之下，北京樓市的“小陽春”出現(xiàn)急速降溫。

二手房、租賃市場(chǎng)降溫

受近日疫情新動(dòng)態(tài)影響，北京看房人數(shù)急劇下降，包括二手房、租賃等市場(chǎng)成交量迅速放緩。疊加近期市場(chǎng)預(yù)期的降息因素并未出現(xiàn)，以二手房為成交主力的北京樓市開始出現(xiàn)迅速降溫跡象。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月第3周（6月15日~21日），市場(chǎng)成交恢復(fù)后，自然回落疊加北京市疫情，重點(diǎn)城市的二手房市場(chǎng)周度成交量出現(xiàn)一個(gè)較大幅度的回調(diào)。從鏈家重點(diǎn)18城市數(shù)據(jù)來看，實(shí)際的鏈家交易量環(huán)比減少21%，其中15個(gè)城市成交量環(huán)比減少。相較去年6月周度水平增加10%，成交量仍舊維持在相對(duì)較高的水平。

城市圈間的南北成交量分化愈發(fā)明顯。北京周度成交量環(huán)比降幅最大，達(dá)到41.2%；上海環(huán)比減少26.1%；廣州環(huán)比微降0.7%；深圳環(huán)比增加17%。

圖：重點(diǎn)18城二手住宅市場(chǎng)成交量走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：鏈家

新增供需數(shù)據(jù)出現(xiàn)同步減少，帶看客戶量連續(xù)5周減少，市場(chǎng)供需矛盾趨向緩和。新增供給端，6月第3周鏈家18個(gè)重點(diǎn)城市新增房源量環(huán)比減少12%，18個(gè)城市中有17個(gè)城市新增房源量環(huán)比減少。需求端，18城帶看客戶量連續(xù)5周減少，環(huán)比減少15.8%，18個(gè)城市帶看客戶量同步出現(xiàn)環(huán)比減少。從整體供需來看，18城在售庫存房源同比去年6月周均水平增加1.8%，市場(chǎng)供需矛盾趨向緩和。

從業(yè)主端預(yù)期來看，6月第3周18城業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)占比環(huán)比微降0.7個(gè)百分點(diǎn)，業(yè)主預(yù)期目前仍保持穩(wěn)定。分城市看，18個(gè)城市中有12個(gè)城市漲價(jià)占比下降，北京、上海業(yè)主漲價(jià)占比下降，廣州、深圳業(yè)主漲價(jià)占比增加。

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅表示，出于對(duì)自身安全性的考慮，當(dāng)下看房人群出現(xiàn)大幅度減少，二手房市場(chǎng)相比新房市場(chǎng)所受影響更大，“在二手房交易過程中，購房者只能通過實(shí)地看房，對(duì)房屋實(shí)際結(jié)構(gòu)、裝修狀況、公共區(qū)域配置等情況有更直觀的了解，但疫情防控期間，買賣雙方的顧慮造成看房環(huán)節(jié)的缺失，進(jìn)一步造成二手房成交的急劇衰減。”

租賃市場(chǎng)方面，全國重點(diǎn)18城6月第3周租賃市場(chǎng)成交量又出現(xiàn)小幅下降。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月第3周租賃市場(chǎng)成交量相比6月第2周環(huán)比下降5.0%。分城市來看，北京市由于疫情的影響，全市應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別上調(diào)，社區(qū)又開始控制人口流動(dòng)，導(dǎo)致租賃市場(chǎng)受到明顯影響。6月第3周成交量相比6月第2周下降了31.0%。除北京外，上海和廊坊租賃交易量也下降超過10%，其余城市租賃成交相對(duì)穩(wěn)定。

圖：貝殼平臺(tái)全國重點(diǎn)18城6月第3周成交量情況

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

租金水平繼續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，貝殼平臺(tái)全國重點(diǎn)18城6月第3周平均租金水平為40.0元/平方米，環(huán)比上周下降6.0%，同比去年下降14.1%。分城市來看，合肥、濟(jì)南、上海、武漢、廣州、成都、長沙、南京8個(gè)城市租金小幅上升，其余城市上漲幅度均在2%以內(nèi)。其余10城租金均繼續(xù)下降，受到疫情防控影響的北京市租金水平相比上周下降1.4%。北京租賃市場(chǎng)成交量短期內(nèi)迅速下降，短期價(jià)格上穩(wěn)中有降。中長期來看，疫情對(duì)北京租賃市場(chǎng)的影響未消除，租金上漲動(dòng)力不足，可能會(huì)繼續(xù)保持穩(wěn)中有降的態(tài)勢(shì)。

圖：貝殼平臺(tái)重點(diǎn)18城6月第3周平均租金環(huán)比和同比走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

整體來看，貝殼研究院認(rèn)為，上半年，全國重點(diǎn)18城平均租金水平底部企穩(wěn)。除2月，租金出現(xiàn)明顯波動(dòng)之外，月度平均租金水平底部企穩(wěn)。

圖：貝殼平臺(tái)重點(diǎn)18城2020年周度平均租金水平趨勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院

新房市場(chǎng)量漲價(jià)跌

多個(gè)售樓處關(guān)閉

當(dāng)前北京各小區(qū)恢復(fù)封閉式管理，這為二手房帶看增添了難度。與二手房表現(xiàn)相比，新房市場(chǎng)表現(xiàn)從數(shù)據(jù)來看還算不錯(cuò)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，6月第3周北京新房商品住宅市場(chǎng)成交量漲價(jià)跌，成交面積16.4萬平方米，環(huán)比上漲32.7%，成交均價(jià)環(huán)比下降7.8%，至42688元/平方米。分區(qū)域來看，懷柔區(qū)與大興區(qū)對(duì)整體市場(chǎng)成交起到較明顯的拉升作用。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，這主要有兩方面原因：一是與懷柔區(qū)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目集中備案有關(guān)，6月第3周該項(xiàng)目備案3.13萬平方米，占6月第3周總成交面積的20%；二是與前期集中認(rèn)購項(xiàng)目的陸續(xù)備案有關(guān)。

6月第3周，北京市新發(fā)布住宅項(xiàng)目預(yù)售證4個(gè)，新增供應(yīng)面積25.28萬平方米，約為前一周的6倍，其中3個(gè)項(xiàng)目位于大興區(qū)，供應(yīng)面積占總供應(yīng)面積的97%。貝殼研究院認(rèn)為，隨著前期認(rèn)購的項(xiàng)目備案完成，短期內(nèi)出清周期將小幅回落并保持穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：天朗網(wǎng)，貝殼研究院整理

分區(qū)域看，6月第3周懷柔區(qū)與大興區(qū)對(duì)整體市場(chǎng)成交起到較明顯的拉升作用。具體來看，6月第3周懷柔區(qū)受一個(gè)共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的集中備案影響，共成交3.28萬平方米，約為前一周的2倍；其次表現(xiàn)較好的為大興區(qū)，23周以來大興區(qū)集中供應(yīng)的大量產(chǎn)品持續(xù)簽約，帶來大興區(qū)成交量數(shù)據(jù)的上行，6月第3周成交2.4萬平方米，環(huán)比上漲32%。受簽約周期的影響，數(shù)據(jù)將滯后市場(chǎng)表現(xiàn)1~2周，疫情對(duì)于市場(chǎng)的影響仍有待觀察。

分面積段來看，市場(chǎng)主力面積段為90平方米以下、220平方米以上及90~120平方米。從成交占比來看，由于23周以來多個(gè)90/70項(xiàng)目入市并集中備案，市場(chǎng)90平方米以下產(chǎn)品成交量占比快速提升，6月第3周上升至49.8%；同時(shí)，雖然220平方米以上產(chǎn)品成交面積保持穩(wěn)定，但受90平方米以下產(chǎn)品占比提升的擠壓，其占比進(jìn)一步下降至14.6%；90~120平方米面積段產(chǎn)品成交占比為14.4%，環(huán)比保持穩(wěn)定。

數(shù)據(jù)來源：天朗網(wǎng)，貝殼研究院整理

6月以來，北京市場(chǎng)上充足的新房供應(yīng)，也推高了新房成交量。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，6月上半月北京市場(chǎng)供應(yīng)出現(xiàn)井噴，其中6月4日北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)一次掛出了11個(gè)預(yù)售證，合計(jì)供應(yīng)量達(dá)89.7萬平方米，約包含7000套住宅。

但亦有觀點(diǎn)認(rèn)為，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)存在滯后，并不能完全反映當(dāng)下真實(shí)成交情況。在供應(yīng)量井噴帶來的整體成交量上漲之下，實(shí)際上疫情已經(jīng)對(duì)新房銷售造成影響。多位業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)下為防止人員聚集，北京相關(guān)部門對(duì)售樓處采取了關(guān)閉、限流等措施，這也導(dǎo)致看房人群減少，進(jìn)而影響售房。

6月15日，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)下發(fā)通知，要求加強(qiáng)北京房屋租賃中介機(jī)構(gòu)疫情防控，位于疫情中、高風(fēng)險(xiǎn)區(qū)域的門店應(yīng)暫停各類聚集活動(dòng)。6月16日，北京市突發(fā)公共衛(wèi)生事件應(yīng)急響應(yīng)級(jí)別調(diào)整至二級(jí)，不停工停產(chǎn)，但鼓勵(lì)居家辦公、遠(yuǎn)程辦公。

據(jù)了解，按照疫情防控要求，豐臺(tái)區(qū)的部分在售新房項(xiàng)目，如諾德逸府、臻御府等，已關(guān)閉售樓處，轉(zhuǎn)為線上銷售。

在豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)等區(qū)域，另有一些未關(guān)閉售樓處的項(xiàng)目，已對(duì)置業(yè)顧問全員進(jìn)行了核酸檢測(cè)。但大興區(qū)某項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人坦言，雖然未關(guān)閉售樓處，但近幾天來看房的人數(shù)明顯減少。

與此同時(shí)，按照官方信息，北京市多個(gè)即將選房的共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目也宣布推遲選房計(jì)劃，包括梧桐灣嘉苑、康潤家園、燕保·銀地家園、鴻業(yè)興園、南庭新苑、郭莊子家園等，再次啟動(dòng)時(shí)間將根據(jù)疫情發(fā)展態(tài)勢(shì)另行通知。

這一情況將對(duì)北京新房交易產(chǎn)生短期影響。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，豐臺(tái)區(qū)、大興區(qū)、房山區(qū)3區(qū)的新房交易將出現(xiàn)下滑，會(huì)影響到北京新房的短期交易規(guī)模。“這3個(gè)區(qū)是近期北京新房供應(yīng)量比較大的區(qū)域，短期內(nèi)至少會(huì)影響全市20%~30%的新房交易。”

同時(shí)，目前北京含有5個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)地區(qū)，分別位于豐臺(tái)區(qū)、海淀區(qū)、大興區(qū)3個(gè)區(qū)。從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上來看，當(dāng)下疫情帶來的影響已經(jīng)有所顯現(xiàn)，除了大興區(qū)新房成交量出現(xiàn)大幅環(huán)比上升外，6月第3周海淀區(qū)成交套數(shù)為45套，環(huán)比增加3套，但較6月首周減少22套；豐臺(tái)區(qū)6月第3周成交套數(shù)為88套，環(huán)比減少13.73%。

短期內(nèi)市場(chǎng)將自然回落

未來或逐步復(fù)蘇

此輪市場(chǎng)降溫之前，北京樓市正經(jīng)歷近幾年來最火爆的時(shí)段。從3月末開始，北京樓市逐漸升溫，并在5月出現(xiàn)交易高點(diǎn)。

6月15日，國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，5月，二手房方面，70個(gè)大中城市中，價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量達(dá)41個(gè)，比4月增加了4個(gè)，其中，北京以1.8%的環(huán)比漲幅領(lǐng)漲。

根據(jù)北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)的數(shù)據(jù)，2020年5月，北京二手房網(wǎng)簽規(guī)模為1.6萬套，環(huán)比增長39%，同比增長75%。其中，5月29日當(dāng)天，北京二手房單日交易規(guī)模破千套，為2019年3月之后的首次。

北京二手房市場(chǎng)的異動(dòng)，與學(xué)區(qū)房新政相關(guān)。4月最后一天，北京市西城區(qū)教育委員會(huì)發(fā)布關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見，西城區(qū)將會(huì)實(shí)行多校劃片的入學(xué)政策，由此引發(fā)“學(xué)區(qū)房熱”，且傳導(dǎo)至整個(gè)北京二手房市場(chǎng)。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至5月31日，5月北京全市二手房網(wǎng)簽量約1.61萬套，成交量環(huán)比增加22.5%，同比增長17.2%，實(shí)際成交量高于網(wǎng)簽數(shù)量，創(chuàng)下自2017年“3·17”調(diào)控后的最高水平，同時(shí)也拉高了成交均價(jià)。

但進(jìn)入6月，占據(jù)市場(chǎng)八成左右的二手房交易開始出現(xiàn)下滑。多家機(jī)構(gòu)表示，6月以來，北京二手房的帶看量和成交量要明顯低于5月。這主要由兩個(gè)原因造成：學(xué)區(qū)房交易量下滑、部分房源漲價(jià)。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期的疫情正在短期內(nèi)加速市場(chǎng)降溫。其中，6月北京樓市成交量可能有30%~40%的降幅。長期來看，雖然疫情防控正在趨于常態(tài)化，但若疫情能迅速得到控制，市場(chǎng)受到的影響不會(huì)很大。

此次疫情對(duì)北京二手房樓市產(chǎn)生了沖擊，并導(dǎo)致成交量下滑。那么對(duì)未來市場(chǎng)影響會(huì)有多深，影響時(shí)間會(huì)持續(xù)多久？

貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂認(rèn)為，雖然近日北京確診病例開始下降，但疫情防控仍需謹(jǐn)慎，6月二手房成交預(yù)計(jì)環(huán)比出現(xiàn)小幅下滑。長期看，當(dāng)前北京市場(chǎng)以改善性居住需求為主，被疫情抑制的需求將隨疫情的消退而逐漸在后幾個(gè)月釋放出來。此次疫情對(duì)買賣雙方預(yù)期影響有限，全年均價(jià)不會(huì)發(fā)生大幅變動(dòng)。

除了疫情影響以外，市場(chǎng)希冀的降息等因素近期并未出現(xiàn)，利好落空，也對(duì)市場(chǎng)心理產(chǎn)生了一定的影響。

許小樂認(rèn)為，為應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長壓力，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，我國定調(diào)穩(wěn)健的貨幣政策更加靈活適度，堅(jiān)決不搞“大水漫灌”。“房住不炒”基調(diào)下，資金向房地產(chǎn)領(lǐng)域的流動(dòng)仍受到嚴(yán)格監(jiān)管。以重點(diǎn)一二線城市二手房為例，疫情后購房需求修復(fù)進(jìn)入平臺(tái)期，未來短期內(nèi)市場(chǎng)將自然回落。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，從疫情對(duì)北京樓市的影響來看，大致可分為兩個(gè)階段：第一階段是2月到5月。雖然前期受疫情防控影響，導(dǎo)致北京房地產(chǎn)市場(chǎng)第一季度的銷售量明顯下滑，但北京樓市的復(fù)蘇已在5月迎來明顯放量成交。第二階段則為6月以來。由于近期北京疫情出現(xiàn)新動(dòng)態(tài)，這勢(shì)必會(huì)造成二手房線下看房受阻。但要注意的是，相較于第一階段來說，第二階段人群心態(tài)的穩(wěn)定性已有明顯增強(qiáng)，故只要疫情得到快速且有效控制，預(yù)計(jì)北京樓市在第3季度成交量將會(huì)逐步復(fù)蘇。

亦有業(yè)內(nèi)人士也表示，項(xiàng)目的蓄客情況不錯(cuò)，疫情只會(huì)使需求延后釋放。唯一擔(dān)心的是疫情持續(xù)的時(shí)長以及下半年是否會(huì)出現(xiàn)反復(fù)。目前來看，若疫情能快速得到控制，項(xiàng)目的銷售節(jié)奏就不會(huì)受到很大影響。

“一般情況下，各類房企為更好完成上半年銷售業(yè)績目標(biāo)，多數(shù)會(huì)借助諸如‘五一’小長假、端午小長假等加大促銷力度，進(jìn)而使得銷售節(jié)奏在6月得以加快。但整體上看，除了北京受此次疫情影響或較大外，對(duì)于全國其他城市來說，實(shí)際上樓市交易是明顯好于預(yù)期的。”上海易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計(jì)，從營銷策略看，房企包括降價(jià)促銷、積極導(dǎo)入購房需求、加快簽約等動(dòng)作依然會(huì)在近期出現(xiàn)，而這對(duì)于其所在城市的去庫存將會(huì)起到積極作用。

短期業(yè)績壓力將為

房企全年布局帶來變數(shù)

6月，北京疫情出現(xiàn)新情況以來，市場(chǎng)上看房量再度減少，對(duì)上市房企來說，半年業(yè)績目標(biāo)壓頂，搶收的6月迎來重壓。據(jù)了解，當(dāng)前多家房企的北京區(qū)域公司難以達(dá)成上半年銷售目標(biāo)。

短期業(yè)績壓力，將為企業(yè)全年布局帶來變數(shù)。郭毅表示，在這種情況下，房企或?qū)⒄{(diào)節(jié)全年業(yè)績目標(biāo)完成的時(shí)間節(jié)點(diǎn)。同時(shí)，由于北京疫情反復(fù)對(duì)銷售造成沖擊，將倒逼開發(fā)商在投資拿地上作出相應(yīng)決策調(diào)整，未來北京土地市場(chǎng)可能會(huì)出現(xiàn)轉(zhuǎn)冷的趨勢(shì)。

今年以來，疫情對(duì)線下銷售造成的沖擊，使線上營銷成為房企長期研究的課題。2020年以來，房企在線上營銷的投入明顯加大。今年“6·18”期間，房企的“隊(duì)友”有所擴(kuò)容，除了傳統(tǒng)的電商平臺(tái)，還增加了抖音等短視頻平臺(tái)。同時(shí)，房企推出了總裁賣房、明星直播、全民營銷、發(fā)放購房補(bǔ)貼、特價(jià)房限時(shí)秒殺等諸多活動(dòng)，線上營銷的玩法趨于多樣化。

房天下發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年有80%的房企選擇參與到房天下“6·18”活動(dòng)，且其中有80%以上的樓盤采取了直播的方式在線宣傳獲客，去年這一數(shù)字僅為10%左右。同時(shí)，現(xiàn)在，豐臺(tái)區(qū)的部分項(xiàng)目在關(guān)閉售樓處后，也選擇轉(zhuǎn)為線上銷售。

在中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜看來，2020年年初以來，企業(yè)現(xiàn)金流壓力普遍加大。而在嚴(yán)格的疫情防控措施之下，現(xiàn)場(chǎng)銷售受阻，房企被迫另辟蹊徑，導(dǎo)致線上營銷爆發(fā)式發(fā)展。但目前房企自身普遍缺乏線上營銷的經(jīng)驗(yàn)，而與第三方合作時(shí)，合作方的引流能力、客群定位、營銷方式與房企形象、產(chǎn)品線、營銷方案等仍存在一個(gè)匹配度的問題。未來，行業(yè)或?qū)⒊霈F(xiàn)專業(yè)的線上營銷平臺(tái)，為企業(yè)提供更精準(zhǔn)的服務(wù)。

另外，疫情使人們的生活方式發(fā)生改變，居家時(shí)間被迫延長。在郭毅看來，疫情影響下，未來購房者對(duì)居住空間功能劃分、軟硬件配置上，會(huì)存在不同的要求。“大家出于居家辦公、學(xué)習(xí)場(chǎng)景需求的增加，對(duì)于多功能空間的需求會(huì)有所上升。同時(shí)，對(duì)于兩個(gè)衛(wèi)生間的需要也會(huì)成為家庭再置業(yè)的剛需。目前室內(nèi)的中央空調(diào)和新風(fēng)系統(tǒng)是貫通整個(gè)樓的。疫情之后，分戶式新風(fēng)、分戶式中央空調(diào)將成為大家更關(guān)注的硬件配置。同時(shí)，未來大家對(duì)社區(qū)內(nèi)部的公共園林的需求也將有所上升。”

需求的催生，未來也將導(dǎo)致房企的產(chǎn)品設(shè)計(jì)思路發(fā)生變化。現(xiàn)在，重大公共衛(wèi)生事件為行業(yè)帶來的長期影響正在被凸顯。在處理當(dāng)下問題的同時(shí)，更能著眼于未來的企業(yè)，才能在行業(yè)陣痛之后迎來蛻變。