【門窗幕墻網(wǎng)】2021年，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，可謂“前高后低”。上半年成交總體保持高位，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)規(guī)模同比增長(zhǎng)36.7%；下半年市場(chǎng)卻持續(xù)轉(zhuǎn)冷，規(guī)模房企平均目標(biāo)完成率遠(yuǎn)不及歷史同期。同時(shí)，一系列政策的落地，也讓行業(yè)開始尋求新的發(fā)展道路。

對(duì)于新一年的發(fā)展，市場(chǎng)顯然也充滿新的思考和期待。今年市政府工作報(bào)告不僅回顧了過去一年的社會(huì)發(fā)展成就，還通過“房住不炒”、良性循環(huán)、城市更新、住房供地保障等涉及房地產(chǎn)的提法和關(guān)鍵詞，無疑為房地產(chǎn)行業(yè)2022年的重點(diǎn)工作指明方向。

良性循環(huán)首次被納入涉房話題

2021年12月27日，房山區(qū)拱辰街道0017、0019地塊的順利成交，為2021年北京商品住宅供地畫上了圓滿句號(hào)。數(shù)據(jù)顯示，去年全年北京共成交63宗地塊，超額完成年度供應(yīng)計(jì)劃，成交商品住宅用地面積、規(guī)劃建筑規(guī)模較2020年全年增加一成以上。

不斷優(yōu)化的出讓條件和競(jìng)爭(zhēng)方式、堅(jiān)持租購(gòu)并舉、加強(qiáng)供需雙效調(diào)節(jié)、引導(dǎo)市場(chǎng)理性競(jìng)爭(zhēng)……從去年北京商品住宅供地情況中，不難看出市場(chǎng)以實(shí)際行動(dòng)落實(shí)“房住不炒”主基調(diào)的態(tài)度和決心。

2016年，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上首次提出了“房子是用來住的，不是用來炒的”。如今，縱觀房地產(chǎn)行業(yè)的種種表現(xiàn)，“房住不炒”主基調(diào)依舊是市場(chǎng)的“定海神針”。

今年的市政府工作報(bào)告中指出，堅(jiān)持“房住不炒”。保持房地產(chǎn)調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性；促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展，與去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神保持了高度一致。

值得一提的是，“良性循環(huán)”這個(gè)關(guān)鍵詞，是第一次出現(xiàn)在市政府工作報(bào)告涉及房地產(chǎn)的相關(guān)內(nèi)容中?！爱?dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售走弱時(shí)，近年來首次被提及的‘良性循環(huán)’的表述，算是釋放了一個(gè)較為積極的信號(hào)，對(duì)行業(yè)重建信心，解決當(dāng)前遇到的問題有著重要作用?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)已被市場(chǎng)普遍認(rèn)為是2022年房地產(chǎn)調(diào)控的主要思路。

“2022年房地產(chǎn)市場(chǎng)或?qū)⒊尸F(xiàn)‘前低后高’的走勢(shì)，隨著政策的調(diào)整和糾偏，市場(chǎng)有望重回穩(wěn)定狀態(tài)，進(jìn)而走向良性循環(huán)?！睒I(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，未來將有更多積極的政策出臺(tái)，但調(diào)整的前提仍是以“穩(wěn)”為主，守住“房住不炒”這條紅線。

城市更新成企業(yè)發(fā)展第二曲線

近幾年，為滿足城市功能升級(jí)需求，城市更新與老舊小區(qū)改造，一度成為了城市發(fā)展的主要途徑。公開資料顯示，“十四五”規(guī)劃綱要明確提出了“十四五”期間的城市更新目標(biāo)：“完成2000年底前建成的21.9萬個(gè)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，基本完成大城市老舊廠區(qū)改造，改造一批大型老舊街區(qū)，因地制宜改造一批城中村。”

市政府工作報(bào)告也明確指出，2022年要落實(shí)城市更新行動(dòng)計(jì)劃，有序推進(jìn)老舊樓宇、老舊廠房改造等6大類更新項(xiàng)目，完成老樓加裝電梯200部以上。探索市場(chǎng)化更新機(jī)制，鼓勵(lì)多元主體參與街區(qū)更新和商圈升級(jí)，推動(dòng)形成更多示范性強(qiáng)、可推廣的城市更新樣板。

隨著市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，土地紅利的逐漸縮減，對(duì)房企來說，城市更新開始成為未來發(fā)展的第二曲線。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企中涉足城市更新的房企比例已達(dá)八成，且已有一半以上的企業(yè)的城市更新運(yùn)營(yíng)規(guī)模超過百萬平方米。

據(jù)貝殼研究院分析師許小樂分析，在土地資源日益稀缺和“供地兩集中”的背景下，城市更新在一定程度上緩解了房企的拿地焦慮，另一方面，房企也可以通過參與城市更新項(xiàng)目，獲取入局核心城市區(qū)域的開發(fā)機(jī)會(huì)。

從百?gòu)?qiáng)房企布局城市更新業(yè)務(wù)的區(qū)域分布看，大多項(xiàng)目集中在長(zhǎng)三角、珠三角及京津冀重點(diǎn)城市。

2019年，融創(chuàng)競(jìng)得漢陽鐵廠地塊，意圖以工業(yè)遺產(chǎn)改造為基地，并結(jié)合原有建筑遺址和文化記憶，對(duì)這一工業(yè)地域進(jìn)行重塑。如今，建筑面積約130萬平方米的“融創(chuàng)·武漢1890”已建成工業(yè)遺址示范區(qū)并對(duì)外開放，為這片有著130年歷史積淀的地塊重新賦能，讓人們?cè)谕ㄍ鶜v史甬道的路上，也能借助城市新地標(biāo)看到未來。

從墻體脫落到四白落地，從空間荒廢到區(qū)域優(yōu)化……城市更新之外，老舊小區(qū)改造也成了近幾年房企關(guān)注的重點(diǎn)領(lǐng)域。

2018年，愿景集團(tuán)以“改造+運(yùn)營(yíng)”的形式整體參與了勁松北社區(qū)的改造，原本破舊無序的老小區(qū)在改造后不僅規(guī)劃有序，還新增設(shè)了電動(dòng)車充電車棚、社區(qū)食堂、中心花園、美好會(huì)客廳等多個(gè)功能區(qū)。

據(jù)北京西城官方發(fā)布信息顯示，2022年西城區(qū)將全力推進(jìn)老舊小區(qū)改造，計(jì)劃新申報(bào)36個(gè)小區(qū)、6500套房屋，至2025年全區(qū)力爭(zhēng)基本完成2000年底建成的市區(qū)產(chǎn)權(quán)老舊小區(qū)改造任務(wù)。

“老舊小區(qū)作為城市更新的重要內(nèi)容之一，是城市更新的重要切入點(diǎn)，不僅有助于將現(xiàn)有資源更好利用，還有助于城市整體面貌的更新，豐富單一的城市功能?！睂?duì)于老舊小區(qū)的改造前景，不少業(yè)內(nèi)人士紛紛表示看好。

但也有部分分析人士認(rèn)為，房企現(xiàn)階段進(jìn)行的城市更新和老舊小區(qū)改造，多半是點(diǎn)狀的，還有一部分改造難度較大。“如果說以前招拍掛拿地的方式是短期打法，那么城市更新必然需要企業(yè)進(jìn)行中長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)?！眹?yán)躍進(jìn)表示，城市更新考驗(yàn)房企的將不僅是資金實(shí)力或項(xiàng)目獲取能力，更考驗(yàn)的是一種包含資金運(yùn)作、專業(yè)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)、規(guī)劃定位等多方面的綜合能力。

住房保障“非改租”項(xiàng)目將加快推進(jìn)

除堅(jiān)持“房住不炒”主基調(diào)，推進(jìn)行業(yè)良性發(fā)展之外，住房保障問題也在政府工作報(bào)告中著墨不少。

去年，北京嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，籌集建設(shè)各類政策性住房達(dá)6.1萬套。市政府工作報(bào)告中說，2022年，北京將繼續(xù)做好住房供地保障，籌集建設(shè)保障性租賃住房15萬套，竣工各類保障房8萬套，并研究適應(yīng)多子女家庭的公租房政策，調(diào)整建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和配租方法。

“今年兩會(huì)再次強(qiáng)調(diào)了住房供應(yīng)和保障問題，體現(xiàn)出了保障性住房的重要性。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂稱，目前保障性租賃住房為重要布局發(fā)力點(diǎn)，未來“非改租”項(xiàng)目將會(huì)加快推進(jìn)，住房租賃企業(yè)也將迎來利好。

據(jù)悉，一直以來，租賃住房的供應(yīng)絕大部分由存量房改造，而所謂“非改租”，即是將規(guī)定內(nèi)的商業(yè)商務(wù)用房等非居住住房改作租賃住房。

此外，市政府工作報(bào)告也從住房保障層面明確了鼓勵(lì)家庭生育的政策導(dǎo)向，更多保障多子女家庭的政策將會(huì)出臺(tái)。許小樂分析表示：“低收入的多子女家庭負(fù)擔(dān)更重，預(yù)計(jì)未來公租房建設(shè)、配租等方面將向多子女家庭傾斜，有效減少其住房支出，減輕生活負(fù)擔(dān)。”