【門(mén)窗幕墻網(wǎng)】8月中旬，秦農(nóng)銀行在西部產(chǎn)權(quán)交易所掛牌轉(zhuǎn)讓18套房源，這些房源分布在西安市玉祥閣、方興大廈、智慧城、潘家村等小區(qū)，總轉(zhuǎn)讓底價(jià)約1393萬(wàn)元。

這批房源并非首次掛牌。2023年12月份，秦農(nóng)銀行也曾掛牌出售上述房源，不過(guò)當(dāng)時(shí)共有25套，其中7套為商鋪。掛牌結(jié)束后，這7套商鋪全部成交，剩余的18套住宅即為上述住宅，這18套住宅總價(jià)約為1590.09萬(wàn)元。

相較于上次，此次掛牌的房源在總價(jià)上下調(diào)了196.41萬(wàn)元。其中，價(jià)格最低的一套位于蓮湖區(qū)玉祥閣小區(qū)，這套面積為130.91平方米的住宅，總價(jià)僅需60.65萬(wàn)元，單價(jià)低至4633元/平方米。這要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于小區(qū)掛牌價(jià)，附近德佑門(mén)店的一位經(jīng)紀(jì)人向中房君展示了一套同樣樓層、同樣戶(hù)型的房源，掛牌價(jià)為90萬(wàn)元，單價(jià)6875元/平方米，已掛牌194天。

“上次掛牌時(shí)，西安二環(huán)內(nèi)還沒(méi)有取消限購(gòu)，影響了這批資產(chǎn)的處置進(jìn)度。取消限購(gòu)之后，才又再次掛牌。再次掛牌之后，考慮到當(dāng)前的市場(chǎng)狀況，秦農(nóng)銀行也根據(jù)評(píng)估價(jià)對(duì)這幾套房源的價(jià)格進(jìn)行了調(diào)整?！蔽鞑慨a(chǎn)權(quán)交易所聯(lián)系人介紹道。

據(jù)他介紹，這批房源可分開(kāi)轉(zhuǎn)讓?zhuān)@意味著普通購(gòu)房者有機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)不同單位，但需一次性付清，而這批房源在產(chǎn)權(quán)上也存在一些問(wèn)題，“秦農(nóng)銀行的前身為陜西信合，所以這些房源現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)上都屬于陜西信合，可能在過(guò)戶(hù)上還有一些問(wèn)題，但是不影響居住，銀行也正在積極解決?！彼f(shuō)道。

國(guó)企集中“賣(mài)房”

今年以來(lái)，不同于新房市場(chǎng)去化率持續(xù)走低，“以?xún)r(jià)換量”的二手房市場(chǎng)在成交量上有著不錯(cuò)的表現(xiàn)。

據(jù)克而瑞陜西統(tǒng)計(jì)，2024年上半年，二手房市場(chǎng)成交面積穩(wěn)步增長(zhǎng)，成交量為375萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)7%，市場(chǎng)需求增長(zhǎng)。與2023年下半年的情況相比，二手房成交面積雖略有下降，但新房成交量的顯著減少導(dǎo)致差距縮??；在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，購(gòu)房者對(duì)于二手房和新房的選擇更加均衡，剛需趨于二手房，改善偏向新房。

7月份，西安二手房網(wǎng)簽備案面積98萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲約13%；住宅部分網(wǎng)簽備案了9268套，環(huán)比上漲約15%，同比增長(zhǎng)31%。

市場(chǎng)現(xiàn)狀之下，國(guó)資平臺(tái)紛紛加快了資產(chǎn)處置步伐。據(jù)中房君不完全統(tǒng)計(jì)，今年上半年，榆林市城市投資經(jīng)營(yíng)集團(tuán)有限公司、西安高壓電器研究院股份有限公司、西安西電開(kāi)關(guān)電氣有限公司、陜西重型汽車(chē)有限公司、陜西省民用爆破器材專(zhuān)營(yíng)有限責(zé)任公司、中交陜西西筑商業(yè)管理有限公司、西安印鈔有限公司等企業(yè)都曾掛牌出售其旗下房產(chǎn)。

一位不愿具名的業(yè)內(nèi)人士分析道：“國(guó)資平臺(tái)面臨著資金壓力和財(cái)務(wù)考核。由于受到疫情和宏觀調(diào)控的影響，很多國(guó)資平臺(tái)的主業(yè)收入下降，而債務(wù)負(fù)擔(dān)卻很重，不排除國(guó)資平臺(tái)可能想通過(guò)出售手中的閑置或者低效益的房產(chǎn)來(lái)補(bǔ)充流動(dòng)性和增加收入?！?/p>

以秦農(nóng)銀行為例，2024年7月26日，聯(lián)合資信評(píng)估公司出具的《陜西秦農(nóng)農(nóng)村商業(yè)銀行2024年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告》，確定維持陜西秦農(nóng)銀行主體長(zhǎng)期信用等級(jí)為AA+，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。

但是，秦農(nóng)銀行有兩個(gè)非常重要的客戶(hù)出現(xiàn)逾期，其中一個(gè)是秦農(nóng)銀行的前十大貸款客戶(hù)出現(xiàn)逾期，評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，2023年末，秦農(nóng)銀行貸款前十大客戶(hù)中涉及逾期貸款余額16億元（單戶(hù)逾期）、無(wú)不良情況。

另一個(gè)則是秦農(nóng)銀行的拆放同業(yè)涉及逾期。評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，截至2023年末，秦農(nóng)銀行3億元拆放同業(yè)涉及逾期，五級(jí)分類(lèi)劃分至不良類(lèi)，其交易對(duì)手為西藏金融租賃公司，秦農(nóng)銀行對(duì)上述違約同業(yè)資產(chǎn)計(jì)提減值準(zhǔn)備1.36億元。

此外，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地方國(guó)資在承擔(dān)越來(lái)越多的社會(huì)責(zé)任和功能性職能的情況下，特別是在經(jīng)濟(jì)下行、穩(wěn)增長(zhǎng)和惠民生的背景下，需要大量資金來(lái)履行這些責(zé)任。因此，通過(guò)批量出售房產(chǎn)以獲得現(xiàn)金流成為主要方式之一。

底價(jià)成交居多

國(guó)資平臺(tái)出售房源，對(duì)市場(chǎng)影響如何？

在上述經(jīng)紀(jì)人看來(lái)，這些房源與正常掛牌的房源不同，其成交并不會(huì)體現(xiàn)在市場(chǎng)化的系統(tǒng)中，所以對(duì)小區(qū)的價(jià)格也不會(huì)有太大的影響，“國(guó)資平臺(tái)出售房產(chǎn)對(duì)二手市場(chǎng)的沖擊相對(duì)有限，西安目前二手房掛牌量接近19萬(wàn)套，而國(guó)資平臺(tái)出售的房產(chǎn)數(shù)量?jī)H幾十套，對(duì)市場(chǎng)整體影響不顯著?！彼f(shuō)道。

中房君在西部交易所網(wǎng)站上發(fā)現(xiàn)，不少?lài)?guó)資平臺(tái)轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)尚未成功轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑨炫浦芷诓粩嘌娱L(zhǎng)，如陜西秦達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司掛牌的房源披露日期為2023年10月，截至2024年8月31日仍未成交。

“處于國(guó)有資產(chǎn)保值增值的原因，這些房源價(jià)格優(yōu)勢(shì)并不明顯，吸引力不足；另外一般要求一次性支付，對(duì)普通購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)難度較大。”上述業(yè)內(nèi)人士表示。

以高新區(qū)的楓葉大廈為例，盡管該項(xiàng)目對(duì)口西安市五大名校之一的高新一中，但該單位依舊關(guān)注度不高，從價(jià)格上來(lái)看，這套房屋面積為181.71平方米，轉(zhuǎn)讓底價(jià)為328.1萬(wàn)元，而在貝殼app上，同樣的戶(hù)型掛牌價(jià)也是328萬(wàn)元。從價(jià)格上來(lái)看，這批房源并沒(méi)有什么優(yōu)勢(shì)。

另一個(gè)例子則是旭景碧澤園。自2020年以來(lái)，西開(kāi)電氣已多次委托西部產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)轉(zhuǎn)讓旭景碧澤園小區(qū)房產(chǎn)。2020年12月，該小區(qū)一套94.51平方米的2室戶(hù)型轉(zhuǎn)讓底價(jià)為117.7萬(wàn)元，如今同戶(hù)型的房源轉(zhuǎn)讓底價(jià)降至102.31萬(wàn)元，降幅約13%，折合單價(jià)約10825.3元/平方米，而貝殼app顯示，小區(qū)近半年成交均價(jià)約11932元/平方米，結(jié)合實(shí)際成交價(jià)，二者的價(jià)差并不是很大。

對(duì)于掛牌原因及價(jià)格，西開(kāi)電氣的工作人員對(duì)中房君介紹道，該小區(qū)是員工宿舍，出售房產(chǎn)主要是為了盤(pán)活閑置資源，同時(shí)為了避免國(guó)有資產(chǎn)損失，掛牌價(jià)是按照市場(chǎng)價(jià)來(lái)走，而不是選擇內(nèi)部銷(xiāo)售或是分給員工，目前已出售了部分房源，全部是底價(jià)成交。

“可以做按揭，西開(kāi)電氣有自己對(duì)接的建設(shè)銀行，購(gòu)房者也可以指定。購(gòu)房者如果有意向可以先在西部產(chǎn)權(quán)交易所上報(bào)名?！彼f(shuō)道。

除了價(jià)格優(yōu)勢(shì)不明顯，產(chǎn)品也是重要因素。目前，國(guó)企掛牌的房源一般房齡較大，多位老舊小區(qū)，在戶(hù)型設(shè)計(jì)過(guò)時(shí)的同時(shí)，也存在一些質(zhì)量問(wèn)題，如秦農(nóng)銀行掛牌的玉祥閣住宅，存在漏水的情況。

玉祥閣小區(qū)一位保潔人員向中房君介紹道：“這批房源屬于陜西信合（秦農(nóng)銀行的前身），當(dāng)時(shí)買(mǎi)來(lái)投資，后來(lái)一直也沒(méi)有裝修過(guò)，現(xiàn)在還是毛坯狀態(tài)，但是頂層漏水比較嚴(yán)重，很多人看過(guò)后都放棄了。”

一位購(gòu)房者也說(shuō)道：“這種房源房齡時(shí)間比較長(zhǎng)，容積率大，戶(hù)型一般。”