銷售戰(zhàn)提前打響 　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的最新數(shù)據(jù)顯示，截至2008年11月末，全國(guó)商品房空置面積達(dá)1.36億平方米，同比增長(zhǎng)15.3%，增幅比前10個(gè)月提高了2.2%，在2009年房地產(chǎn)企業(yè)面臨著巨大的銷售壓力，因此北京不少項(xiàng)目才選擇將銷售期提前至春節(jié)。 　　與此同時(shí)，伴隨著大量存量房需要消化的是，今年各大房企在2007年瘋狂拿地的項(xiàng)目全部面臨著扎堆上市的情況。不久前，世茂房地產(chǎn)表示今年將推30余盤上市，目標(biāo)銷售額將達(dá)到150億元，同時(shí)富力地產(chǎn)也表示銷售規(guī)模將大幅度增加，擴(kuò)展到38個(gè)新盤的供應(yīng)總量。此外，金地公司也表示今年會(huì)將加大上市量。 　　這些行業(yè)領(lǐng)頭羊的表態(tài)，顯示出今年市場(chǎng)的供應(yīng)量將大大高于去年。顯然，今年房企不再指望通過(guò)提高樓盤售價(jià)來(lái)增加銷售業(yè)績(jī)，而是通過(guò)提高銷售量實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。 　　因此不少業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，今年上半年房?jī)r(jià)將可能見(jiàn)底。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)Reico工作室就認(rèn)為，2009年下半年房?jī)r(jià)將會(huì)止跌企穩(wěn)，這些信息的傳遞也讓市場(chǎng)上不少有剛需的購(gòu)房者在牛年春節(jié)的這個(gè)假期不再觀望而手選房。 　　市場(chǎng)供給力度繼續(xù)加大 　　實(shí)施意見(jiàn)中強(qiáng)調(diào)，加快落實(shí)2009年新開(kāi)工850萬(wàn)平方米建設(shè)計(jì)劃，抓好在施的保障性住房和限價(jià)房工程建設(shè)。這是政府繼續(xù)擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給量，通過(guò)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供給力度的加大，來(lái)解決居民自住、改善類住房等購(gòu)房需求的措施實(shí)施。 　　同時(shí)，支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)合理的融資需求。實(shí)施意見(jiàn)中也明確提出商業(yè)銀行應(yīng)加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持；對(duì)有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)等內(nèi)容，以此來(lái)保障房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金運(yùn)作，從而進(jìn)一步保障房地產(chǎn)供給量的增加。 　　新政中還規(guī)定，開(kāi)發(fā)商拿地由于資金困難不能按時(shí)付款的，可根據(jù)實(shí)際情況批準(zhǔn)延期。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是北京市第一次對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈進(jìn)行直接的扶持。如果其地方效法北京，勢(shì)必會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。 　　孟奇認(rèn)為，土地款的延期支付是鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商繼續(xù)新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā),以維持未來(lái)新房供應(yīng)量的穩(wěn)定,以免影響到未來(lái)市場(chǎng)的供求關(guān)系，推動(dòng)房?jī)r(jià)再次上漲。 　　二套房貸政策適度放寬 　　實(shí)施意見(jiàn)中，除繼續(xù)強(qiáng)調(diào)對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房的居民，為改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套普通住房的，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買普通自住房的優(yōu)惠政策外還特別提出，對(duì)其他>其他>其他貸款購(gòu)買第二套及以上住房的，貸款利率等由商業(yè)銀行在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上按風(fēng)險(xiǎn)合理確定。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的專業(yè)人士指出，將二套住宅貸款的利率交由商業(yè)銀行自主合理確定，意味著二套房貸政策的適度放寬，雖然具體的操作還有待各商業(yè)銀行出臺(tái)相關(guān)細(xì)則，但這無(wú)疑將進(jìn)一步增加房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量，從而進(jìn)一步促進(jìn)2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖。 　　業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為，北京新政中對(duì)二套房的松綁是最大利好。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇分析，二套房政策很大程度上抑制了改善性需求，目前市場(chǎng)中的主體依然是自住型需求，但二套房松綁再加上貸款的低利率，能夠有效刺激改善需求的釋放，對(duì)于市場(chǎng)的回暖會(huì)起到非常明顯的作用。有數(shù)據(jù)顯示，第一套自住型需求在2007年和2008年只占到2至3成，即7成以上的購(gòu)房者是改善型需求。 　　亞豪機(jī)構(gòu)副總?cè)螁Ⅵ我卜治?北京二次置業(yè)者以從大家庭裂化成的小家庭為主，外埠留京工作人士的改善型置業(yè)為輔。松綁二套房貸，減少購(gòu)房總成本必然能夠激發(fā)部分因高房?jī)r(jià)暫緩購(gòu)房的需求釋放，但從二次置業(yè)群體的共性需求特點(diǎn)來(lái)看,可能會(huì)對(duì)東、北四環(huán)以及西、南三環(huán)以外，總房款在100萬(wàn)以下的項(xiàng)目銷售產(chǎn)生促進(jìn)作用。 　　據(jù)北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的調(diào)查顯示，近日到分行咨詢二套房貸情況的客戶明顯增多，增長(zhǎng)約兩成。假設(shè)已貸款購(gòu)買一套住房的劉先生，為了改善居住條件，再貸款購(gòu)買第二套總價(jià)100萬(wàn)元的普通住房，貸70萬(wàn)20年總利息節(jié)省223265.67元。 　　購(gòu)買一套100萬(wàn)元的普通商品房，貸款都為70萬(wàn)元的情況下，二套房貸按比照首套的新政計(jì)算比按照之前的二套房貸利率政策，月供少交930.27元，總利息少交223265.67元。