?從中央政府來說，對2015年度的房價影響最大的既定政策，非3月1日即將實行的不動產登記制度莫屬。現在已經沒有人不相信，不動產登記制度的啟動，實際上就是為未來房產稅的開征奠定基礎。這項政策的一個重要背景，就是土地出讓金的財政模式越來越難以為繼。而和“國際慣例”掛鉤的房地產稅，則將成為土地出讓金的最好替代品。如此“使命”，使未來開征的房產稅絕不會像過去上海和重慶作為房產稅試點城市那樣“毫無力度”。初步估計，如果房產稅要達到基本取代土地出讓金的效果，按照“國際慣例”對一些過度占有住房的家庭（如一家有數套住房，或人均住房面積在60－80平方米以上）征收房產稅，每年這些家庭可能為此付出的就高達萬元以上。

如此政策預期，必將對住房水平嚴重貧富不均的中國數百億平方米的存量住房產生極大的沖擊。一旦擁有多套住房的眾多富裕家庭因為對房產稅威力的預期，紛紛把過去作為投資的多余住房重新推向市場，整個中國房地產市場的供給將發生天翻地覆的變化。每年市場商品住房的供應量，極可能從十多億平方米（包括二手房）一下子暴增到幾十億平方米。如果這樣的情況真的出現，高房價體系不崩盤也難。當然，這里有個時間節奏的問題。按照官方的時間表，不動產登記今年是平穩有序實施，2016年全面形成制度體系，最終于2017年實現信息共享。照此推算，房產稅最早也要到2017年初才能正式實施，也就是說，至少還有兩年或更多的時間來逐步消化房地產預期的影響。

從現在來看，開征房產稅從中央層面來說，也許本意并不在打壓房價，而是找到可以替代土地出讓金的新稅源。盡管現在開發商的高房價的市場日益艱難，庫存極大，但在沒找出新的住房供應模式之前，決策層的基本態度，還是在想方設法維穩現在的房地產市場，嚴防房地產市場的坍塌對本已嚴峻的中國經濟“雪上加霜”。這也就是為什么本屆政府在2013年房地產市場一路暴漲之時“無所作為”，而當去年房市開始出現下滑之時，政府則屢出各種救市之策。但這也同時表明：本屆政府在房地產救市的政策支撐上，幾乎已經“彈盡糧絕”，那怕就是有心救市，也“無計可施”。

不過，從住建部傳來的兩則消息，也許是政府最后的“困獸之斗”。一是不久前住建部傳出的“試探氣球”，稱準備出臺“收購商品房用于保障性住房指導意見”，用紅頭文件要求地方政府收購滯銷商品房用作保障性住房，而且還期望各地政府的回購總量能達到商品住房當年竣工總量的20%；二是前幾天住建部發布的有關培育住房租賃市場的文件，鼓勵開發商把賣不出去的商品房租出去。稍有房地產常識的人都知道，住建部的這兩招是“揣著明白裝糊涂”。對前者來說，不要說債臺高筑的地方政府掏不出那么多的真金白銀，而且開發商也不可能虧本或微利銷售。至于租房，在現在高房價和低租金及租售比遠遠低于銀行利息大勢之下，同樣也沒有一個開發商會做這等虧本的買賣。

本屆政府頭兩年在對房地產市場的干預上有兩個顯著的特點，一是顧下（成交量和房價雙雙下滑）不顧上（前兩者雙雙上漲），二是基本不以國務院及辦公廳以及住建部等中央職能部門的文件來“救市”，而是用人民銀行銀監會等金融財政部門“出實招”來維穩市場。也許有人認為這樣可以更好的打著“市場決定論”的大旗，避免招來“政府救市”的罵聲。

但這并不等于說，本屆政府就認同現在高房價的房地產市場泡沫現狀。“無為而治”的主要原因可能還在于，中央政府的頂層決策者還沒有找到一條房地產市場現有模式發展的替代路徑，也許認為現在還沒有本錢去戳破房地產市場的泡沫。人們還記得，習近平主席上任不久在中央黨校召開的貫徹十八大精神研討班就特別強調：我們的事業越前進、越發展，新情況新問題就會越多，面臨的風險和挑戰就會越多。懂就是懂，不懂就是不懂；不懂的就要抓緊學習研究弄懂，來不得半點含糊。李克強總理在去年起草政府工作報告報告時也特別要求，“做不到的不要寫”。以此來解釋去年底的中央經濟工作會議新聞公報，對民怨沸騰的房地產市場不著一個“房”字，也就不奇怪了。

要了解2015年政府及政策可能對房地產市場的影響，關鍵還是要厘清政府治理經濟問題的思路。暫時的“不作為”不代表中央對解決房地產市場的問題“沒想法”。實際上，中央經濟工作會議清楚的表達了中央對解決包括房地產在內的經濟和市場問題的新認知和新思路。其中強調的“化解以高杠桿和泡沫化為主要特征的各類風險將持續一段時間，要建立健全化解各類風險的體制機制”，清晰表明了在化解泡沫風險上，要在“科學調控”上打持久戰；二是突出提到的“全面刺激政策的邊際效果明顯遞減”，必須“科學進行宏觀調控”，也表明過去那種的救市刺激政策行將進入歷史；此外，會議強調的“必須采取正確的消費政策，釋放消費潛力”，也使人們對中央重新激活普通百姓買得起的住房消費充滿憧憬。

從政治層面可能對2015年房價可能產生較大影響的，還有中央在反腐方面的“刺激”。反腐從治標到治本，官員財產公示必不可缺（實際上，不動產登記制度已經使全民的不動產不再“隱秘”）。而一旦這項制度開始醞釀和推出，房地產市場肯定還會出現又一個拋房的高峰。

綜上所述，從政府和政策層面來說，2015年對房價影響最大的可能就是不動產登記制度出臺。它的落實和效應的力度如何，對房價影響最大。同時，房市維穩的基調，使得政府不大可能出臺什么對房地產市場產生根本性影響的“核效應”政策。只要房地產市場不出現大的紕漏，政府基本是“任其發展”。就是放開了限購，“救市”政策的紅利也已基本用盡。而房產稅的預期效應和高房價的套牢的威脅，也很難使投資者大規模的重返市場。這點在去年放開的一些大中城市的房地產市場都已得到了證明。

2015年，開發商還能像以往那樣操控市場和房價？

2015年影響房價的第二個關鍵性因素，就是開發商對房地產市場的壟斷操控力。可能有人會對如此說法感覺奇怪，房地產市場及房價，除了政府以外，就是由市場的供求關系決定的，為何專門要提開發商操控力。其實一般人有所不知，開發商對市場及房價的操控能耐，已經遠超過經濟的范疇。

眾所周知，中國的房地產市場是一個雙寡頭壟斷操控的市場，開發商和政府，一個壟斷市場的商品房供應，一個掌控土地的上市量。如此的寡頭壟斷，使開發商對房地產市場和房價的操控，變得易如反掌。

和一般人所以為的狹義的壟斷操控不同，開發商利益集團對市場及房價最大的操控，還不在于他們對區域市場的自然壟斷，而是他們對政府相關房地產決策及政策出臺的“至關重要”的影響。

回顧中國房改這十幾年來的歷史，期間發生的三次大的房價波動，基本上是由開發商影響造成的政府政策變化導致。2003年發生的第一次房價大幅上漲，就是在任志強等開發商強力運作下，國務院下發了取消一般居民購買經濟適用房、把普通百姓推向開發商的商品房市場的國務院18號文件所致。 導致的結果，就是全面實施18號文件的“房改新政”第一年（2004年），全國的商品房價格猛增了15.2％，不僅平均每平方米房價一年增加的金額超過了過去6年增加的總和，而且商品房價的增幅也達到過去幾年平均水平的4倍多。到了2005年1-2月，全國商品住宅平均銷售價格更是暴漲19.1%；國內第二次的房價暴漲，發生在2008年底的“救市”之后。而房地產救市政策的出臺，同樣也是強勢的房地產利益集團對政府決策施壓的結果；結果是直到上一屆政府下臺，一路暴漲的房價還沒被“調控”下去；最新的一次房價暴漲發生在2013年，開發商的要挾使本來就對經濟增長“如履薄冰”的新一屆政府，一改過去的“調控腔”，在房市上“無為而治”。結果上任的第一年，一些一二線城市的房價漲幅高達百分之十幾甚至二十多，創下了這些年房價暴漲的新的記錄。

所以說，在宏觀政策層面對政府決策的影響，稱得上是開發商對房地產市場及房價最大的操控。不過，到了2015年，政府對開發商所有的利好的救市政策幾乎用盡，靠出臺什么“新政”來救市，幾乎是“山窮水盡”。

除了政治影響力上的“紅利用盡”外，今年的開發商在房市供給還可能第一次面臨“失控”的危險。過去商品房滯銷，開發商可以通過囤地捂盤惜售，來制造人為的市場供求緊張，但隨著今年3月1日實施的不動產登記制度及對房產稅的預期所帶來的存量房海量上市的沖擊波，極有可能使市場上的商品房供求，第一次脫離了開發商的掌控。

粗略估算一下，全國城鄉被房產稅開征預期逼向市場拋售的存量住房，大約在30-50億平方米左右，相當于平時3-5年左右的全國城鎮商品住房銷售的總量。盡管到2017年還有兩年的時間，但就是平攤一下，每年的市場住房供應量，也可能是過去的幾倍。

目前，包括北京在內的一些大中城市已出現拋售二手住房而造成供應量劇增和價格下滑的狀況，杭州等地甚至出現了開發商“虧本賣房”。房地產市場“山雨欲來風滿樓”之勢清晰的表明：2015年將是開發商對市場和房價操控力最弱的一年。資金鏈的好壞，最有可能成為市場和房價是否會”失控“的直接導火索。

房市供求格局“變天”，賣方市場將轉為買方市場？

當然，房地產市場及房價最后博弈的結果，還是要落腳在房地產市場商品住房供與求的格局大勢上。而來自這方面最新數據則清楚的表明：房地產市場真的要“變天”了。

這兩天來自國家統計局的最新數據表明：到2014年末，全國商品房待售面積已經高達62169萬平方米，相比較去年全國銷售出去的120649萬平方米商品房，這就意味著有三分之一以上的商品房沒賣出去，其中絕大多數是住宅商品房。這比2013年末全國待售的商品房面積，又增加了12874萬平方米。

有人可能對6.2億多平方米的待售商品房究竟意味著什么還不十分清楚，把這些年全國待售商品房面積做個縱向比較也許更能說明問題。在2010年中有關中國商品房空置率傳聞最熱的時候，國家統計局曾經專門為此發布統計信息，公布“2005年來全國房地產企業商品房待售情況”（至2010年6月末）。

這就是說，現在全國待售的商品房總面積，比2010年熱傳商品房空置率高達6000多萬套之時，還要高出了3倍以上。當然，全國商品房待售面積的增多，和泡沫逐步擴大一樣，也是一個不斷積累的過程。根據國家統計局公布的資料：2011年末，全國商品房待售面積已經達到27194萬平方米，2012年末為36460萬平方米，2013年，在眾多大中城市炒房熱一片喧囂之中，到年底全國的商品房待售面積更是沖到了49295萬平方米。

從以上的縱向比較的數據不難看出，占據全國商品房銷售面積三分之一以上、6億多平方米巨量的待售商品房面積，究竟會對房地產市場整體的供求格局產生什么樣的影響。

這里必須指出的是，國家統計局統計口徑上的“待售商品房面積”，還是指“房地產開發企業報告期末已竣工的可供銷售或出租的商品房屋建筑面積中，尚未銷售或出租的商品房屋建筑面積”。其實，比這“更可怕的”的數字，還是在建商品房的銷售情況。畢竟大多數商品房，在未完工之時就已經開始銷售了。

住建部政策研究中心主任去年12月公布的一個數據，更能說明商品房市場這種嚴峻的格局。據她介紹，截止到去年10月，全國商品房銷售占到正在施工的商品房面積的比例不到10%，創下了歷史最低水平，這也意味著在建房屋中有90%以上沒賣出去。按照她的測算，全國房地產市場的供求關系“大概需要兩年才可以恢復正常。”

當然，對房地產市場供求關系造成最大沖擊的，還將是前面所述的實施的不動產登記制度及對房產稅的預期對房市供給的沖擊。幾十億存量房的突擊上市，使房地產市場供應總量幾何級的倍增，這是決定市場及房價走向的最大力量。

而相對于房源供應的爆發性增長，2015年在房地產市場的“有效需求”，同樣也比以往要嚴峻得多。這里所謂的“有效需求”，不包括城市兩三億買不起或改善不了住房的新老市民。高房價早已和他們可憐的收入無關。

現在市場的“有效需求”，是那些買得起、又有欲望去買房的人，他們中絕大多數是早已買過房的投資客。過去這些年房價的堅挺，使越來越多的富裕階層把投資買房作為資產“保值增值 ”和對付通貨膨脹的利器。但就像股市的6000多點一樣，越來越多的炒房者開始意識到房價已到了高危的頂峰，金融危機時日本、香港和前幾年美國、歐洲一些國家房價的暴跌，更大大加劇了他們對房市泡沫崩盤的擔心。尤其是在新一屆政府“去調控”的“無為而治”、甚至是去年大力救市的情況下房價不升反降，更使投資人感到“高處不勝寒”。而一旦作為房市需求“主力隊伍”的投資客的大量減少和撤出，房地產市場的“有效需求”出現“斷崖式的暴跌”將不可避免。

以上的三大力量，決定了2015年房地產市場和房價的走勢。當然，影響房價的還有互聯網房產眾籌、土地增值稅的清算和市場反壟斷和其他方面因素，但至少在今年還不能構成決定性的力量。三大勢力的變化和相互之間的博弈，最終將決定2015年中國的房價。