中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)絕對(duì)不會(huì)崩盤。2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)是一個(gè)相對(duì)理性和平穩(wěn)的市場(chǎng)。”中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)馮俊這樣預(yù)測(cè)今年的中國(guó)樓市，雖然他首先交代這一結(jié)論的背景是過(guò)去一年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大多數(shù)指標(biāo)呈增長(zhǎng)乏力和下行的態(tài)勢(shì)，包括新開工面積、土地購(gòu)置和商品房銷售等方面。

馮俊是在2015年人民網(wǎng)財(cái)經(jīng)年會(huì)——“新常態(tài)”下的樓市新趨勢(shì)房地產(chǎn)分論壇上作出上述觀點(diǎn)判斷的。對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，馮俊也進(jìn)一步描述了可能出現(xiàn)的主要特征。

快速增長(zhǎng)將一去不返

“房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速增長(zhǎng)將會(huì)一去不復(fù)返，房地產(chǎn)市場(chǎng)將從擴(kuò)張型的競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量與品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，從生產(chǎn)者主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向以消費(fèi)者客戶為主導(dǎo)的市場(chǎng)。”馮俊預(yù)測(cè)說(shuō)，另外對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，對(duì)信貸的依賴度還相當(dāng)高，尤其是去年信托產(chǎn)品在整個(gè)房貸開發(fā)資金來(lái)源當(dāng)中占的比重越來(lái)越高，這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的償還和債券轉(zhuǎn)移是有著很大的壓力。

“中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)在面臨著價(jià)格上漲的壓力還是非常大的，許多人希望通過(guò)房地產(chǎn)來(lái)刺激經(jīng)濟(jì)，但是有一個(gè)問(wèn)題需要思考，就是房地產(chǎn)發(fā)展的目的是什么。”馮俊說(shuō)，“我覺(jué)得現(xiàn)在應(yīng)該是讓蛋糕做大、做好，而不是讓蛋糕做貴，如果說(shuō)想通過(guò)刺激房地產(chǎn)來(lái)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，結(jié)果經(jīng)濟(jì)沒(méi)拉動(dòng)，房?jī)r(jià)上漲了，這個(gè)是需要努力避免的。”

中國(guó)樓市出現(xiàn)的是“相對(duì)過(guò)剩”

另外，在總結(jié)2014年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的下行趨勢(shì)后，馮俊則繼續(xù)對(duì)全國(guó)樓市做了三點(diǎn)分析。

首先，馮俊認(rèn)為，在總體上，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求是處于總量不足、局部過(guò)生的階段。“國(guó)內(nèi)每年轉(zhuǎn)移和遷徙的人口約有3500萬(wàn)，由此導(dǎo)致的住房總需求每年在1300萬(wàn)套左右，而現(xiàn)在城鎮(zhèn)住房總供給不到1000萬(wàn)套。因此住房需求總量仍然是不足的。”馮俊羅列數(shù)據(jù)說(shuō)。

“因此，現(xiàn)在出現(xiàn)的庫(kù)存增加、銷售低迷，總體上還是相對(duì)過(guò)剩，而不是絕對(duì)過(guò)剩。而庫(kù)存增加的原因是需求不足，需求不足的根源在于支付能力不足。”馮俊分析說(shuō)，住房壓力最大的是新移民，住房支出是這些新移民遇到的最大困難，“過(guò)去一年住房供應(yīng)和銷售需求之間的差異，實(shí)際上反映了支付能力不足的現(xiàn)象。”

據(jù)此，馮俊針對(duì)性地指出，雖然這幾個(gè)月房?jī)r(jià)略有回調(diào)，但實(shí)際上回調(diào)幅度較少，這對(duì)提高居民的支付能力，特別是提高新移民的支付能力，將會(huì)有很大的改善，“這是一個(gè)好現(xiàn)象。”

在總結(jié)過(guò)去一年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策調(diào)控時(shí)，馮俊評(píng)價(jià)說(shuō)政府的行政措施在很多城市已經(jīng)逐步退出，但是退出并沒(méi)有出現(xiàn)市場(chǎng)人士所預(yù)期的井噴式的房地產(chǎn)需求的改善。

“這反應(yīng)了兩個(gè)問(wèn)題。一是市場(chǎng)越來(lái)越成熟，消費(fèi)者也越來(lái)越成熟；二是政府對(duì)治理經(jīng)濟(jì)的自信，讓市場(chǎng)起決定性作用調(diào)節(jié)供需關(guān)系。”馮俊說(shuō)。