經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者獲悉：萬(wàn)科集團(tuán)正在籌建養(yǎng)老、醫(yī)療、物業(yè)管理、度假4個(gè)事業(yè)部。作為第一事業(yè)部的養(yǎng)老事業(yè)部正緊鑼密鼓地組建，將統(tǒng)籌萬(wàn)科全國(guó)養(yǎng)老業(yè)務(wù)。
       4月9日，在萬(wàn)科集團(tuán)內(nèi)部第三次養(yǎng)老生態(tài)選擇務(wù)虛會(huì)議上，萬(wàn)科集團(tuán)總裁郁亮傳達(dá)了3個(gè)信息：一是萬(wàn)科要堅(jiān)定不移地加快發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)；二是萬(wàn)科將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)具體發(fā)展權(quán)授予地方公司，總部對(duì)其沒(méi)有任何績(jī)效考核；三是萬(wàn)科與險(xiǎn)資企業(yè)的合作持開放態(tài)度，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的售賣持差別化政策。
      從組織搭建到高層發(fā)話，萬(wàn)科的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正式進(jìn)入實(shí)戰(zhàn)階段。目前開發(fā)商對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基本處于探索階段，萬(wàn)科對(duì)養(yǎng)老的態(tài)度是“一切皆有可能”。
      雖然較物業(yè)、家裝和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)的培育期長(zhǎng)，但養(yǎng)老已經(jīng)成為萬(wàn)科高層明確要探索的板塊。“郁亮甚至表態(tài)鼓勵(lì)區(qū)域公司突破傳統(tǒng)開發(fā)思維，積極試錯(cuò)。畢竟國(guó)內(nèi)驚人的老齡化趨勢(shì)和政策引導(dǎo)，已經(jīng)將一個(gè)潛力巨大的市場(chǎng)呈現(xiàn)出來(lái)。”一位萬(wàn)科內(nèi)部人士說(shuō)。
      作為萬(wàn)科最成熟的養(yǎng)老社區(qū)，隨園嘉樹即將開啟“保險(xiǎn)公司輸出資本，房企輸出開發(fā)，運(yùn)營(yíng)公司輸出技術(shù)”模式。
       “合作的保險(xiǎn)公司在壽險(xiǎn)領(lǐng)域排名前10，不久后我們將對(duì)外公布。模式是險(xiǎn)資重資本端，萬(wàn)科重開發(fā)端，隨園嘉樹運(yùn)營(yíng)公司重運(yùn)營(yíng)端，三者后期將成立一個(gè)平臺(tái)公司，輻射到全國(guó)。”浙江萬(wàn)科南都房地產(chǎn)有限公司養(yǎng)老管理部負(fù)責(zé)人嚴(yán)棟說(shuō)。
        萬(wàn)科青島的長(zhǎng)者公寓、萬(wàn)科北京的幸福家、萬(wàn)科上海的智匯坊等在研討如何復(fù)制杭州隨園嘉樹的“鄰里式社區(qū)”以及對(duì)接社會(huì)資本的方式等。
        險(xiǎn)資入伙
        養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)正在成為萬(wàn)科“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型的重要切入口，已經(jīng)入市的隨園嘉樹項(xiàng)目便是萬(wàn)科養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的“標(biāo)桿性作品”。
        經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)了解到，隨園嘉樹的土地性質(zhì)是旅游用地，尚余土地使用產(chǎn)權(quán)28年，產(chǎn)權(quán)以每棟進(jìn)行辦理，故可以采用出租或使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目分兩期開發(fā)，一期200戶；二期415戶，目前主要有兩種銷售模式：使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，均價(jià)16000元/平方米，15年租賃，均價(jià)11200元/平方米。一期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓占50%，租賃模式占50%。二期使用權(quán)轉(zhuǎn)讓占20%，租賃模式占據(jù)80%。
        與險(xiǎn)資合作后，隨園嘉樹將根據(jù)產(chǎn)品成熟度將股權(quán)轉(zhuǎn)讓給險(xiǎn)資。未來(lái)萬(wàn)科養(yǎng)老社區(qū)將以出租為主，使用權(quán)轉(zhuǎn)讓將退出舞臺(tái)。
        因國(guó)土資源部目前尚無(wú)旅游用地續(xù)期的具體政策，故隨園嘉樹的用地續(xù)期未定，目前一期入住120余戶，以75平方米一房為主，100平方米兩房、110平方米三房為輔，居住對(duì)象是預(yù)養(yǎng)老活力型老年人，服務(wù)費(fèi)是3萬(wàn)元/年。
        面積僅僅58937平方米的隨園嘉樹凈利率約20%，杭州萬(wàn)科養(yǎng)老事業(yè)部總監(jiān)蘇彬燦表示：前期使用權(quán)的出售，已經(jīng)覆蓋前期的投資成本，運(yùn)營(yíng)板塊預(yù)計(jì)2015年10月持平，這是萬(wàn)科養(yǎng)老社區(qū)最早盈利的項(xiàng)目。隨著園嘉樹實(shí)行養(yǎng)老社區(qū)開發(fā)建設(shè)、投資、運(yùn)營(yíng)管理分離制，開發(fā)利潤(rùn)、租金收益、資產(chǎn)升值收益與經(jīng)營(yíng)管理收益分離。

 其中萬(wàn)科負(fù)責(zé)房地產(chǎn)開發(fā)和投資（兩者分離），隨園嘉樹運(yùn)營(yíng)公司負(fù)責(zé)后期運(yùn)營(yíng)，為確保以服務(wù)為主體的養(yǎng)老社區(qū)更專業(yè)，杭州萬(wàn)科成立了相對(duì)獨(dú)立的養(yǎng)老事業(yè)部，隸屬于杭州萬(wàn)科，并打造了一支120多人的專業(yè)養(yǎng)老運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是一個(gè)需要長(zhǎng)期占用資金企業(yè)，我們?cè)谫Y金上不占任何優(yōu)勢(shì)，萬(wàn)科的優(yōu)勢(shì)是房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，并且萬(wàn)科有輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型目標(biāo)，所以持有并不現(xiàn)實(shí)。而險(xiǎn)資企業(yè)手握充沛的現(xiàn)金流，加上壽險(xiǎn)產(chǎn)品與養(yǎng)老產(chǎn)品天然的聯(lián)系，我們選擇和險(xiǎn)資企業(yè)合作，形成了保險(xiǎn)公司投資，萬(wàn)科做開發(fā)，隨園嘉樹運(yùn)營(yíng)公司做運(yùn)營(yíng)的一個(gè)平臺(tái)司。

  嚴(yán)棟說(shuō)，目前正在完善部分細(xì)節(jié)，隨園嘉樹的項(xiàng)目可以賣給險(xiǎn)資公司，但隨園嘉樹運(yùn)營(yíng)公司絕對(duì)不會(huì)賣掉，萬(wàn)科作為開發(fā)商的角色不會(huì)改變。這一養(yǎng)老社區(qū)分工模式能否真正在萬(wàn)科集團(tuán)推廣尚不得知。“在務(wù)虛會(huì)議上，集團(tuán)目前對(duì)此持開放態(tài)度，這個(gè)模式做得好，符合集團(tuán)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，險(xiǎn)資企業(yè)若同意全國(guó)化復(fù)制，萬(wàn)科肯定給予支持，做得不好，那就不會(huì)給予支持。目前來(lái)看，至少集團(tuán)在內(nèi)部對(duì)我們的探索沒(méi)有反對(duì)，讓我們大膽去干。”杭州萬(wàn)科一位高管表示。
        模式探索
        這個(gè)模式的誕生可謂一波三折。2014年初，隨園嘉樹剛剛?cè)胧校袅猎趦?nèi)部發(fā)話，隨園嘉樹養(yǎng)老社區(qū)做得并不成功，甚至失敗，隨園嘉樹的養(yǎng)老社區(qū)還是在賣房子，同時(shí)又說(shuō)，“在國(guó)外，養(yǎng)老社區(qū)是險(xiǎn)資和REITs持有，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的萬(wàn)科為何要給自己增加負(fù)擔(dān)，為何要自己投資重資產(chǎn)的養(yǎng)老社區(qū)。”
這樣的評(píng)價(jià)給杭州萬(wàn)科養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)敲響了警鐘，不能走“賣房子”道路。
        隨著保險(xiǎn)領(lǐng)域“國(guó)十條”的推出，2014年6月后，眾多險(xiǎn)資企業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的欲望越來(lái)越強(qiáng)，杭州萬(wàn)科養(yǎng)老團(tuán)隊(duì)考慮到資金實(shí)力、壽險(xiǎn)產(chǎn)品和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的匹配度以及做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的誠(chéng)意，開始頻繁接觸險(xiǎn)資企業(yè)。
在前述萬(wàn)科務(wù)虛會(huì)議上，郁亮明確養(yǎng)老需要用輕資產(chǎn)的方式去做，與保險(xiǎn)公司和專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)展開合作。
         “應(yīng)該是天時(shí)、地利、人和，我們本身是金融公司，參與開發(fā)具體項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)不足，加上國(guó)內(nèi)成熟的養(yǎng)老社區(qū)并不多，我們當(dāng)時(shí)是抱著學(xué)習(xí)的態(tài)度去杭州看了一下萬(wàn)科的隨園嘉樹，看完了，真的有眼前一亮的感覺(jué)，然后就慢慢地開始和他們接觸，感覺(jué)整個(gè)團(tuán)隊(duì)對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)思考很深刻，現(xiàn)在我們對(duì)養(yǎng)老分工制的分工和社區(qū)都非常滿意，細(xì)節(jié)還要商量。”某大型壽險(xiǎn)一位高管表示。
        促成這次合作除了行業(yè)趨勢(shì)之外，隨園嘉樹公司的量化運(yùn)營(yíng)能力是讓險(xiǎn)資企業(yè)頗為欣賞的，嚴(yán)棟說(shuō)，“保險(xiǎn)公司來(lái)參觀隨園嘉樹養(yǎng)老社區(qū)時(shí)，他們看到隨園嘉樹15年租賃期限、老人的活動(dòng)規(guī)律、食堂的飲食搭配等都是通過(guò)多個(gè)國(guó)家精算師測(cè)算出來(lái)的數(shù)據(jù)。”
        在杭州一位高管看來(lái)，社區(qū)理念深植萬(wàn)科，萬(wàn)科豐富的社區(qū)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，也是雙方開啟合作的基礎(chǔ)，險(xiǎn)資企業(yè)彌補(bǔ)了萬(wàn)科資金量少的短板，同時(shí)又能讓萬(wàn)科發(fā)揮自己開發(fā)的長(zhǎng)處，雙方合作的目的都是打造社區(qū)化養(yǎng)老模式，將專業(yè)護(hù)理型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)植根于成熟的城市生活社區(qū)，整合社區(qū)資源，提供居家、社區(qū)、機(jī)構(gòu)三位一體化養(yǎng)老服務(wù)。
         中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，房企在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)是正常行為，在大規(guī)模復(fù)制前，更多的是要考慮配套和服務(wù)能否跟上去，否則造成資源浪費(fèi)。顯然，在養(yǎng)老分工制中，資本端的險(xiǎn)資企業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯，開發(fā)端的萬(wàn)科開發(fā)經(jīng)驗(yàn)豐富，而重運(yùn)營(yíng)端的隨園嘉樹運(yùn)營(yíng)公司尚處于初級(jí)階段。
        隨園嘉樹運(yùn)營(yíng)公司依靠的是基層服務(wù)人員團(tuán)隊(duì)，杭州一位高管表示正在思考如何把萬(wàn)科事業(yè)合伙人機(jī)制度運(yùn)用到隨園嘉樹運(yùn)營(yíng)公司中。