每次房貸利率連續(xù)下調(diào)，總是房?jī)r(jià)的水漲船高，而房貸政策收緊，總能最有效地為樓市降溫。
        自1991年國(guó)內(nèi)首次出現(xiàn)了住房信貸業(yè)務(wù)，房貸在樓市中扮演的角色日趨重要，特別是2008年以來(lái)，調(diào)整房貸已經(jīng)成為樓市調(diào)控政策的核心之一。盤(pán)點(diǎn)過(guò)去20年的房貸調(diào)整發(fā)現(xiàn)，每次房貸利率的連續(xù)下調(diào)，隨之而來(lái)的總是房?jī)r(jià)的水漲船高，而房貸政策的收緊，總能最有效地為樓市降溫。
        貸款買房 成為國(guó)人主流購(gòu)房方式
        1995年9月6日，《廣廈時(shí)代》的創(chuàng)刊號(hào)封面的左下角重要位置，八個(gè)字的標(biāo)題十分醒目——教你如何貸款買房。方法源于1995年8月央行頒布的《商業(yè)銀行自營(yíng)住房貸款管理暫行辦法》，這也是我國(guó)銀行商業(yè)性住房貸款走上正軌的標(biāo)志，彼時(shí)貸款買房并不容易，按揭貸款尚未出現(xiàn)，想要貸款必須提供雙重保證即抵押（質(zhì)押）擔(dān)保與保證擔(dān)保，貸款期限最高不能超過(guò)10年。選擇吃“貸款買房”這只螃蟹的人少之又少。
        貸款購(gòu)房真正突破與福利分房的壽終正寢同步而來(lái)。1998年3月，北京市住房資金管理中心和中國(guó)建設(shè)銀行聯(lián)合發(fā)布北京市個(gè)人住房組合貸款管理規(guī)定。按照新規(guī)要求，個(gè)人住房組合貸款是指由北京市住房資金管理中心運(yùn)用政策性住房資金、中國(guó)建設(shè)銀行北京市分行運(yùn)用信貸資金向同一借款申請(qǐng)人同時(shí)發(fā)放的，用于購(gòu)買同一套自住商品住宅的個(gè)人住房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款的總稱。在額度方面，組合貸款的貸款總額不得超過(guò)所購(gòu)房屋價(jià)款的70%，政策性貸款和商業(yè)性貸款的比例原則上為1：1。
        自此，國(guó)人貸款買房的大門被打開(kāi)，當(dāng)時(shí)即有開(kāi)發(fā)商開(kāi)始借貸款大做文章，“零首付”在這一年首次出現(xiàn)。位于老國(guó)展附近的外銷盤(pán)力鴻花園在北京首創(chuàng)零首付買房，并在當(dāng)年售罄。此后，在首付上做文章的樓盤(pán)不斷出現(xiàn)，在嚴(yán)格限制二套房首付比例的2014年，很多改善盤(pán)通過(guò)與第三方機(jī)構(gòu)或銀行合作，推出一成首付、50萬(wàn)首付等優(yōu)惠政策吸引購(gòu)房人簽約。
         20年間，“貸款買房”這個(gè)曾經(jīng)的新鮮事兒正在變成每個(gè)家庭的選擇。尤其是2008年以來(lái)，伴隨北京房?jī)r(jià)的節(jié)節(jié)攀升，全款購(gòu)房對(duì)于普通家庭逐漸變成不可能完成的任務(wù)，如果想改善居住條件，貸款成為必然選擇。另外，由于國(guó)家的差別化信貸政策，首套自住用房的貸款一直受到鼓勵(lì)，伴隨著各類優(yōu)惠條件，貸款買房的附加成本較低，綜合房產(chǎn)的增值，貸款更容易被購(gòu)房人所接受。
       除了銀行貸款外，近年來(lái)，很多房地產(chǎn)上下游企業(yè)也與銀行開(kāi)展合作，推出了房貸的衍生品。貸款，從流程復(fù)雜，普通人難以理解走入到每個(gè)家庭中。
正因?yàn)橘J款在普通家庭購(gòu)房消費(fèi)中越來(lái)越重要的作用，房貸政策的調(diào)整總是最直接地影響著樓市的起伏，一次利率的調(diào)整相對(duì)于開(kāi)發(fā)商銷售價(jià)格的微調(diào)顯得更為重要。2009年房?jī)r(jià)暴漲的最初，就源自2008年年底首套房利率七折優(yōu)惠的出現(xiàn)。
        降息、下調(diào)首付比例 樓市火熱的前兆
        房貸在樓市中扮演的角色，從當(dāng)初的跑龍?zhí)滓殉蔀榻袢战^對(duì)的主角。但真正讓人們重視到房貸在樓市中的重要性始于2007年至2009年間樓市劇烈的波動(dòng)。
        2007年，北京的房?jī)r(jià)成為脫韁的野馬，此前密集的調(diào)控都未能減緩價(jià)格上漲的腳步。這一年，北京商品房均價(jià)為10661元/平方米，同比上漲44.6%。為遏制樓市瘋狂發(fā)展的勢(shì)頭，央行在這一年先后10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，6次加息，同時(shí)對(duì)于二套房貸款首付比例、利率水平及認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了說(shuō)明。雖然2007年整體的上漲局面并未改變，但樓市已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)降溫跡象，特別是投資購(gòu)房需求明顯得到遏制。
        進(jìn)入2008年，樓市出現(xiàn)劇烈調(diào)整，信貸政策也隨著變化。上半年，為抑制投資需求，央行五次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。下半年，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融市場(chǎng)“金融海嘯”的擴(kuò)散和對(duì)于國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的不良影響，央行又先后五次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率。這也是自2004年以后貸款利率的首次下調(diào)，房貸正式進(jìn)入降息通道，多方等待的救市舉措以降息方式拉開(kāi)序幕。
        2008年金融政策對(duì)樓市的影響遠(yuǎn)不止降息這一件事，“七折利率”首次出現(xiàn)。這一政策為2009年樓市的暴漲提供了充分的彈藥支持。2009年春節(jié)后，并未經(jīng)過(guò)緩慢的調(diào)整，樓市即出現(xiàn)迅猛反彈，價(jià)格一路飆升。

 房貸在這一輪波動(dòng)中扮演的重要角色讓更多人對(duì)于金融對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有了新的認(rèn)識(shí)，隨后的每次房貸政策的調(diào)整，即使對(duì)于購(gòu)房成本改變有限，但都在影響著每個(gè)購(gòu)房人的預(yù)期。
        吹響最新一輪樓市回暖號(hào)角的，仍是房貸政策。2014年，樓市再次陷入低迷，大部分城市限購(gòu)的取消并未改變樓市疲軟的整體局面，北京樓市持續(xù)已久的高溫也降了下來(lái)。在這一局面下，央行再次出手。
         2014年9月30日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，放松了與自住需求密切相關(guān)的房貸政策，放寬了首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，執(zhí)行了多年的“認(rèn)房又認(rèn)貸”放松為“認(rèn)貸不認(rèn)房”。此舉不僅大幅釋放了改善型需求，更重要的是為市場(chǎng)釋放了重要信號(hào)，樓市信心得以提振。隨后連續(xù)5次降息也不斷為樓市進(jìn)行了加溫。
        房貸政策，再次成為樓市上行周期的導(dǎo)火線。其實(shí)，房貸放松對(duì)于購(gòu)房人的利好體現(xiàn)得最為直接。首付比例的調(diào)整，直接決定了購(gòu)房人的購(gòu)買力，而利率的調(diào)整則對(duì)購(gòu)房成本構(gòu)成較大影響。
        以一個(gè)30年期、貸款200萬(wàn)元的購(gòu)房人為例，如果執(zhí)行2012年7月6日6.55%的基準(zhǔn)利率，還款總額為457.46萬(wàn)元，月供為12707元。如果執(zhí)行2014年年底至今五次降息后的基準(zhǔn)利率5.15%，則還款總額為393.14萬(wàn)元，月供為10920元。60余萬(wàn)元購(gòu)房總成本的差距和近2000元的月供差額對(duì)于一個(gè)普通購(gòu)房家庭意義重大，與購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商打出的×萬(wàn)抵×萬(wàn)、全款99折等優(yōu)惠相去甚遠(yuǎn)，由此可見(jiàn)，房貸政策的調(diào)整對(duì)于普通家庭購(gòu)房決定的影響作用。