冶建企業歷經轉型發展，已經普遍涉足房地產相關業務，或直接開發項目，或承攬商業地產、保障性住房建設工程。房地產市場走勢與冶建企業密切相關，房價漲跌直接影響企業經營狀況和業績。

去年以來，以深圳、上海為代表的一線城市房價快速上漲并逐漸蔓延到部分二線城市，引發政府出臺政策進行調控，而與這些城市房地產市場熱火朝天景象形成鮮明對比的是，三四線城市普遍在艱難去庫存，部分城市房價仍未止跌。

展望未來，冶建企業房地產業務還有“淘金”機會嗎？

據統計，2015年末，我國常住人口城鎮化率為56.1%，相比發達國家70%以上城鎮化率差距較大。按照“十三五”規劃，到2020年我國城鎮化率提高到60%左右，預計新增城鎮人口5300余萬人，超過目前北京和上海人口總和。新增城鎮人口必然釋放出大規模的置業需求。與此同時，現有房屋中，大量上世紀建造的住宅建設標準低，戶型單一，居住環境差，隨著經濟發展，也將產生大量置換改善性需求?？梢灶A計，未來數年，房地產市場需求依然旺盛。但從這一輪房價上漲的表現來看，全國房地產市場“山河一片紅”的普漲格局一去不復返，各城市之間將出現嚴重分化。冶建企業要搶抓市場機遇，必須開展深入研究，具有前瞻性地研判分析具體城市和項目，有選擇性地拓展業務。

房價漲跌是供需關系的體現，當供不應求時，價格便會上漲。研判房地產市場機遇和未來走勢，必須從影響房價的“供給”和“需求”雙側進行研究。從“供給側”來看，應結合每個城市的具體情況進行分析。

一是研究住房庫存和去化周期。這一輪房價快速上漲的城市，典型的共同特征是庫存少，去化周期短，在政策、信貸等多方面利好刺激樓市回暖的情況下，供需不平衡的矛盾迅速暴露出來，房價開始上漲。隨后，房產中介、資金杠桿和媒體報道的助推，買賣雙方的心理和力量對比迅速發生變化，買方加速入場，賣方惜售或違約，進一步加劇供需矛盾造成市場緊張，房價一浪接一浪加速上揚。三四線城市受政策影響也出現回暖跡象，但囿于庫存高企，成交量適度放大無法撼動巨大的存量，由此導致此輪房價上漲形成“冰火兩重天”的景象。應當說，一個城市房地產市場短期的走勢，首先取決于其庫存、去化周期和土地供應量。

二是研究城市規劃和產業布局。同一座城市，不同區域的房價漲幅相差甚遠，這與城市規劃和區域產業布局密切相關。近期蘇州樓市漲幅超深圳，其領漲區域便是產業聚集的蘇州工業園區板塊。北京每開通一條地鐵線路或設立一所優質中小學校，就能帶動沿線或周邊房價大幅上漲。北京通州確定為行政副中心后，盡管實行最嚴限購，但依然領漲北京房價。

三是研究地方政府管控思路。政府掌控土體供應和調控政策，是影響房價的重要因素。除國家對房地產市場進行統一調控外，各地方政府管理房地產業的思路也存在差異。如重慶借鑒新加坡的一些做法，構建和完善住房保障體系，并試點地票制度加大土地供應，供需總體保持平衡，過去五年房價僅上漲12%，遠低于國內同期20%的平均漲幅。合肥多年來嚴守每年新增450萬平方米地面面積的供地計劃，即使在全國市場瘋漲的2013年也沒有突破，土地供應有限，2015年受政策刺激住房市場供不應求，銷售火熱，庫存緊張。

從“需求側”來看，住房用于滿足人們的基本居住需要，其購買需求由居民的“購買意愿”和“購買能力”決定。研究一個城市住房總體需求量，應重點研究城市的發展潛力和人口狀況。

一是研究城市的功能定位和區域位置。本輪房價上漲區域特征明顯，由京滬深一線城市逐步蔓延到區域中心的二線城市和一線城市周邊。這些城市集聚了國內或者區域內重要資源，居民儲蓄高，強大的購買力推動了房價上漲。著眼未來，城市的拓展將呈現城市群、城市帶的發展趨勢，總的來看，京津冀、長三角、珠三角以及一些區域城市群的發展潛力較大。

二是研究城市的主導產業。實體經濟的發展狀況直接影響居民的就業和收入，決定居民的購買力。一個城市如果聚集了高精尖產業，企業創新能力強，利潤率高，發展潛力大，居民收入高，住房購買力相對強，反之，如果城市主導產業為夕陽產業，員工收入偏低，發展后勁不足，人才吸引力差，房地產業的發展便會受到拖累。如美國曾經十分輝煌的城市底特律單一汽車產業衰落后，房價一落千丈，甚至出現了“1雙鞋抵2套房”情況。國內煤都鄂爾多斯GDP曾趕超香港，房價從2006年開始三年時間漲了近6倍，直逼“北上廣”，2011年后煤炭量價狂跌，樓市神話一夜破碎，至今依然低迷。因產業單一或嚴重依賴自然資源導致城市發展潛力不足，房價持續低迷的城市比比皆是，如浙江溫州、河北唐山、江西景德鎮、湖北黃石、甘肅玉門和陜西神木等。

三是研究人口結構和流動情況。我國已整體進入老齡化社會，但各個城市的人口結構存在差異，這對住房產品類型的需求影響較大。深圳、蘇州、昆山等城市通過發展新興產業迅速崛起，吸引了大量外地創新創業的年輕人，住房剛性需求和投資需求大，而一些人口結構相對穩定的城市，住房的改善性需求占比相對較高。城市人口基數和流動狀況也是影響房價走勢的原因，人口基數大、長期凈流入的城市，有利于房價保持堅挺和上漲，人口基數小、長期凈流出則不利于房地產業發展。

按照“十三五”規劃綱要目標，2020年城鄉居民人均收入比2010年翻一番。伴隨著城鎮化的進程，居民可支配收入和支付能力將大大提高，未來適度寬松的貨幣政策也有利于人們不斷改善居住環境。房地產業告別“黃金”十年，進入“白銀”時代依然值得期待。面對市場潛力，冶建企業唯有加強對影響房地產業發展各方面因素的研究，才能不斷提升“淘金”的本領和技能。