【門窗幕墻網】“營改增”全面推開進入倒計時。房地產行業“營改增”的實施備受業內關注。中金公司預計，“營改增”后房地產全行業稅負將下降620億元，預計行業凈利潤增加460億元。“營改增”除推動房地產投資外，還將為開發商在高庫存地區創造降價和去庫存空間。在利潤率受到擠壓的背景下，大部分開發商將受益“營改增”，毛利率越低、房地產開發業務占比越大的公司享受的減稅幅度越大。
業內人士表示，政策實行后，將利好商業地產及產業地產的銷售，并增加一般企業對于持有型物業的投資，長期來看對房地產投資有拉動作用。
高端項目獲益多
“營改增”相關規定顯示，房地產開發企業銷售開發不動產時，以取得的全部價款和價外費用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額，稅率為11%。
市場人士認為，土地成本能否抵扣是“營改增”實施后對開發商影響的關鍵。平安證券分析師王琳表示，房地產行業的成本主要由土地、建安和財務成本構成。地方政府無法開具增值稅發票，利息成本需等金融服務業進行“營改增”后才能取得發票。如果土地及利息成本無法抵扣，則相當于營業稅由目前的5.5%上升至6.75%，地產商面臨稅負增加的風險，且毛利越高的項目稅收負擔越大。如果政策特別規定允許房地產企業憑財政部門監制的土地專用收據等作為抵扣憑證，則將大幅降低開發商稅收成本，由5.5%下降至3.78%。
廣發證券測算，在土地成本可以先被扣除及建安成本進項稅也可以抵扣情況下，無論是哪類城市，在給定建安成本的情況下，土地成本越低，也就是毛利率越高的項目，“營改增”后獲益越小;土地成本越高，也就是毛利率越低的項目，“營改增”后獲益越大。
廣發證券研究報告顯示，在給定土地成本情況下，建安成本相對較高的項目，比如精裝修或使用高檔的建材，“營改增”后獲益程度更大。這意味著，原先致力于精裝修或偏高端住宅產品的房企，“營改增”之后獲益程度會更大一些。
專家表示，“營改增”將助推規?；?、專業化租賃經營和“購租并舉”的住房供應新模式。在內部管理上，開發商會將建安、咨詢和設計等業務外包，促進行業細分、專業化經營。此外，由于建安、設計等成本納入抵扣，會激勵開發商增加精裝修房屋供給。
