【門窗幕墻網】2018年上半年，在中央“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”的政策指導下，各城市深化落實各項調控政策，逐漸完善土地市場的各項規(guī)范，優(yōu)化供應結構及宅地供應比例，全國宅地市場逐漸回歸理性。
8月17日上午，南京出讓3幅地塊，出讓總面積超16.7萬平方米，起拍總價38億元，最終出讓樓面地價均低于板塊內最高樓面地價，其中龍湖地產所拿江浦地塊，比同區(qū)域地價最高峰值時候降了1.3萬元/平方米。與此同時，本來計劃同一天出讓的江寧濱江G39和G40地塊，因故終止出讓。
中估聯數據研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，土拍市場政策趨嚴的背景下，預計下半年宅地市場將持續(xù)下行趨勢，溢價率也將普遍維持在較低空間。
在全國房地產市場逐漸降溫的背景下，開發(fā)商未來的利潤空間將遭到進一步的壓縮。
開發(fā)風險
上述中估聯認為有土地泡沫的8個城市包括沈陽、重慶、廣州、合肥、成都、南京、廈門、杭州。這里面就涵蓋了一線城市、準一線城市或處于上升期的二線城市。
以沈陽為例，上半年沈陽作為調控相對寬松的二線城市，人口流入和棚改政策使購房需求過度釋放，上半年沈陽新建商品住宅價格同比上漲超過10%，土地市場間接受到影響，開發(fā)商拿地積極性激增，加劇當地土拍市場的競爭，截至目前，沈陽宅地平均成交樓面價達5637.5元/平方米，平均溢價率達51%，相較去年同期都有大幅的上升。但同時，在沈陽現有的經濟實力無法支撐房價持續(xù)上漲，加之購房需求過度釋放，消耗了相當程度的購買力，因此未來沈陽樓市上行缺乏可持續(xù)的支撐。
不斷收緊的政策間接影響到土地市場的積極性，土地泡沫擠出效應明顯。目前一線城市宅地市場以提供“租賃用地”及政策性住房用地為主。而重點二線城市的宅地市場呈現量升價穩(wěn)的態(tài)勢，在土拍市場“限地價，競配建，競自持”等重重調控下，宅地的溢價率暫被維持在較為合理的區(qū)間內。
在土拍政策趨緊的前提下，土地市場競爭分化加劇，一線城市宅地市場依舊低迷；二三線雖然有部分城市地塊競爭激烈，但熱門二線城市目前宅地盈利能力亦下降顯著。
值得關注的是，由于一線城市拿地艱難，土拍市場限制嚴格，部分房企拿地戰(zhàn)略逐步向三、四線城市傾斜，這個趨勢在上半年尤為顯著。但三、四線城市的人口吸附能力較弱，且經濟對房價的支撐度較低，房價缺乏持續(xù)上漲的動力，預計在未來兩三年內會出現大量庫存無法被吸收的現象，開發(fā)商的宅地開發(fā)風險將日益增大。
從今年已發(fā)布中報的房企來看，過往在三四線城市布局的風險已經初現端倪。以中南建設為例，2018年上半年，中南建設實現合同銷售額652.5億元，同比增長44%；平均銷售價格12539元/平方米，略低于去年全年的平均銷售價格。但中南建設的凈利潤只有6.7%，相比銷售規(guī)模相當的旭輝控股2018年上半年13.3%的凈利潤，幾乎拉開一倍的差距。中南建設曾對外做出解釋：部分房地產結算項目毛利率過低主要原因在于項目所處位置一般、配套尚未成熟，拿地價處于市場高位、公司為加快資金回收以投入其他項目而實施較低售價，以及限價、市場低迷等原因均對毛利率產生影響。
利潤壓力
年初，大牌房企仍積極進入二三線城市參與土拍。招商蛇口以頂價46億元、并配建棚戶區(qū)改造定向安置房2000平方米摘得天津這幅宅地，住宅建筑面積為24.29萬平方米，剝離安置房后的住宅成交樓面價高達20331元/平方米，而該地塊周邊新房價格僅為22500元/平方米，地價貢獻率高達90.36%，土地市場泡沫值達到61%，處于較高的位置。
此外，重慶招商依城房地產開發(fā)有限公司于2018年2月27日以高達6319元/平方米的樓面價競得位于重慶兩江新區(qū)的一幅宅地，溢價率40.42%。目前上述地塊周邊在售樓盤均價在6000元/平方米左右。即使未來預計上市價格超過目前周邊在售房價的30%，開發(fā)商仍然面臨較大的利潤壓力與周轉壓力。
按傳統(tǒng)做法，對于這些開發(fā)風險大、預計會虧損的地塊，開發(fā)企業(yè)都會選擇放緩開發(fā)節(jié)奏捂盤，靜待市場回暖，踏準銷售節(jié)點，以保障項目的基本盈利。
但業(yè)內人士指出，目前各城房地產市場受限嚴重，短時間內沒有松動的可能。不少房企人士指出，當前房企只有在戶型創(chuàng)新、挖掘新的市場需求點及有高額附加值的產品方面拓展利潤空間。
進入哪座城市與什么時間進入，或許更能體現房企的盈利能力。以中南建設為例，此前布局的三四線城市有去化較好的寧波、南通，也有市場情況一般的泰安、泰興、萬寧、阿壩州等地。中南建設的中報顯示，2018年上半年，其存貨高達1215億元，占到了公司總資產的64.14%。公司的流動比率從2017年上半年的1.54進一步下降到了2018年上半年的1.39，速動比率也從2017年上半年的0.3348進一步下降到了2018年上半年的0.2978，二者均處于行業(yè)較低水平。
隨著地價泡沫的擠出，部分房企通過聯合拿地來降低開發(fā)風險，并改變地塊性質和用途規(guī)劃。比如中駿拿下的上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)MHPO-1402單元42-07地塊，此前的性質為商辦，中止出讓之后又再投放市場并改為商業(yè)。據中駿相關人士透露，地塊自持部分大概率用于長租公寓建設。
