【門(mén)窗幕墻網(wǎng)】房企半年報(bào)發(fā)布已經(jīng)接近尾聲，從數(shù)據(jù)上看，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)最好的半年。數(shù)據(jù)顯示，在已經(jīng)發(fā)布年報(bào)的126家A股上市房企中，凈利潤(rùn)同比翻倍的企業(yè)占到39家，占比高達(dá)31%。
　　
　　其中，包括世榮兆業(yè)、中交地產(chǎn)、國(guó)創(chuàng)高新、我愛(ài)我家(微博)、萬(wàn)通地產(chǎn)(微博)、長(zhǎng)春經(jīng)開(kāi)、廣宇發(fā)展、合肥城建、中洲控股、首開(kāi)股份、廣宇集團(tuán)、新光圓成、中糧地產(chǎn)、浙江廣廈、光明地產(chǎn)、陽(yáng)光城以及新湖中寶這17家企業(yè)上半年凈利潤(rùn)漲幅高達(dá)200%。
　　
　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，利潤(rùn)上漲部分因素和會(huì)計(jì)計(jì)算方式有關(guān)，由于房地產(chǎn)采取預(yù)售制度，銷售收入反映到報(bào)表上具有一定滯后性，當(dāng)前利潤(rùn)上漲更多反映的是前期市場(chǎng)銷售情況。前期尤其是2017年房地產(chǎn)項(xiàng)目在今年上半年進(jìn)行銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入，對(duì)2018年房企年中報(bào)產(chǎn)生一定影響。
　　
　　張波認(rèn)為，調(diào)控背景之下，房企利潤(rùn)上漲并不奇怪。行業(yè)的集中度不斷提升也導(dǎo)致頭部房企的利潤(rùn)上升明顯，碧桂園、恒大、萬(wàn)科、保利等頭部房企的凈利潤(rùn)都得到明顯提升，其中碧桂園的凈利潤(rùn)接近翻番。利潤(rùn)上升也和房企的加塊周轉(zhuǎn)有關(guān)，受融資不斷收緊影響，為了應(yīng)對(duì)資金成本不斷上漲、現(xiàn)金流短缺等問(wèn)題，房企非常重視回款速度，尤其是在銷售環(huán)節(jié)的現(xiàn)金回流。
　　
　　“過(guò)去有一種說(shuō)法，即房地產(chǎn)行業(yè)暴利時(shí)代過(guò)去了。但這兩年一個(gè)新變化是，很多中小城市房?jī)r(jià)起來(lái)了，很多都是翻倍上漲，所以銷售方面的表現(xiàn)非常好。做個(gè)最簡(jiǎn)單的對(duì)比，這幾年很多城市房?jī)r(jià)至少上漲了3000元以上，這部分其實(shí)都帶來(lái)很大的利潤(rùn)。很多布局中小城市的房企，類似全國(guó)型和區(qū)域型的，其實(shí)都享受了這一波紅利。另外，房地產(chǎn)營(yíng)銷的成本是降低的，現(xiàn)在基本上不愁客戶，所以從營(yíng)銷成本開(kāi)支來(lái)算，有部分費(fèi)用是完全可以壓縮。”易居(博客)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，大趨勢(shì)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有空間，但也有負(fù)面因素。限價(jià)等政策會(huì)適當(dāng)壓縮此類盈利內(nèi)容的。
　　
　　從未來(lái)看，張波認(rèn)為，2018年房企利潤(rùn)上漲還或?qū)⒊掷m(xù)，尤其是龍頭房企的利潤(rùn)上漲的動(dòng)力依然較強(qiáng)。不過(guò)，2018年下半年，房企日子并不好過(guò)，國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度不會(huì)放松，房地產(chǎn)行業(yè)的融資監(jiān)管依然趨緊。作為資金密集型行業(yè)，房企資金成本壓力依然很大。因此，張波判斷，下半年房企推盤(pán)會(huì)更加積極，高周轉(zhuǎn)依然會(huì)是眾多房企不得不采用方式。
　　
　　他指出，“行業(yè)分化持續(xù)，中小房企未來(lái)的利潤(rùn)下行壓力會(huì)明顯增大。由于資金壓力的影響，銀行表內(nèi)資金依然會(huì)優(yōu)先給予‘名單內(nèi)’房企，而這類房企往往就是品牌房企，排名靠后的房企很難獲得銀行的開(kāi)發(fā)貸款支持，更多中小房企不得不通過(guò)承擔(dān)更高資金成本方式獲得資金，高企的融資成本或?qū)?lái)房企借款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用明顯增長(zhǎng)，同樣會(huì)影響到房企凈利潤(rùn)水平。”
　　
　　融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌(博客)也在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，未來(lái)房企分化會(huì)非常嚴(yán)重。他表示，“當(dāng)前房企比較焦慮，主要有兩方面原因：一是布局問(wèn)題。如果房企布局了四五線城市，但現(xiàn)在市場(chǎng)又冷得比較快，開(kāi)發(fā)商的壓力可能就比較大；二是限價(jià)問(wèn)題。限價(jià)以后，開(kāi)發(fā)商去年買(mǎi)的地或前年買(mǎi)的地，按照限價(jià)賣(mài)的話是虧錢(qián)的。”