【門窗幕墻網(wǎng)】中共中央、國務院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》已半年有余，粵港澳大灣區(qū)未來發(fā)展的潛力和格局如何？大灣區(qū)住房是否面臨可持續(xù)發(fā)展問題？破解之道在哪里？10月18日，貝殼研究院發(fā)布《粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場白皮書》，（以下簡稱“白皮書”）預測未來大灣區(qū)的市場將告別過去的大起大落，整體穩(wěn)定。

灣區(qū)住房自有率低于全國平均水平，居住品質(zhì)有待提升

近幾年大灣區(qū)民企500強數(shù)量增長快速，高度發(fā)達的民營企業(yè)帶動了大量就業(yè)和人口的增長。近三年大灣區(qū)平均每年增加150萬人口，核心城市深圳和廣州的人口吸引力最強，常住人口分別增長165萬和140萬。

數(shù)據(jù)來源：廣東省統(tǒng)計局、香港政府統(tǒng)計處、澳門特別行政區(qū)政府統(tǒng)計暨普查局

圖：近三年大灣區(qū)城市人口增量（萬）

白皮書數(shù)據(jù)指出，大量人口涌入使得大灣區(qū)住房缺口擴大。灣區(qū)11城中有8城住房自有率低于60%，尤其深圳僅為23.7%。整體看，大灣區(qū)住房自有率距離全國平均水平還有較大差距。

數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局（2015）、香港政府統(tǒng)計處（2017）、澳門特別行政區(qū)政府統(tǒng)計暨普查局（2016）

圖：粵港澳大灣區(qū)城市住房自有率

此外，大灣區(qū)居民的居住品質(zhì)也不盡如人意，后期大量的改善需求待釋放。白皮書數(shù)據(jù)顯示，三個核心城市人均居住面積分別為15平、19.7平、25平，距離全國人均36.9平（2017年）的水平存在較大差距。與國外的灣區(qū)對比，亦存在差距。

數(shù)據(jù)來源：香港政府統(tǒng)計處、廣州統(tǒng)計局、深圳統(tǒng)計局、美國人口普查局、日本國土交通省

圖：四大灣區(qū)典型城市人均住房面積（平）

打破城市邊界，尋找“外部供應”成城市發(fā)展破局之道

2019年2月18日，中共中央、國務院印發(fā)《粵港澳大灣區(qū)發(fā)展規(guī)劃綱要》，要將粵港澳大灣區(qū)建成充滿活力的世界級城市群、國際科技創(chuàng)新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內(nèi)地與港澳深度合作示范區(qū)，打造成宜居宜業(yè)宜游的優(yōu)質(zhì)生活圈，成為高質(zhì)量發(fā)展的典范。

8月9日，中共中央、國務院發(fā)布《關于支持深圳建設中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》，為深圳未來的發(fā)展進一步指明道路。以深圳為代表的大灣區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的路徑是中國房地產(chǎn)制度改革的典型樣本，也反映了整個國家住房制度面臨的重要轉(zhuǎn)折。

針對目前深圳等核心城市主要是過度市場化、供應主體和保障渠道不足的問題，未來大灣區(qū)核心城市的破局之道在于重新平衡市場與保障的關系，核心是政府引導市場增加有效供給，改善市場結(jié)構(gòu)失衡的狀態(tài)。

如何重構(gòu)平衡？白皮書建議打破城市邊界，開啟大灣區(qū)社保互認。目前大灣區(qū)的城際交通已經(jīng)相對發(fā)達，對于核心城市的周圍城市，軌道交通的發(fā)展也使得“同城化”趨勢逐步推進（如廣佛兩城），但是購房資質(zhì)目前還是認本地社保或者戶籍，需要做出相應調(diào)整，對核心城市尋找“外部供應”，尤其需要鼓勵香港澳門的購房者來內(nèi)陸居住，促進港澳和內(nèi)地的融合。

據(jù)貝殼研究院測算，2025年粵港澳大灣區(qū)房地產(chǎn)市場的交易規(guī)模預計約為3.7萬億，占全國總體GMV的15%。“要充分發(fā)揮大灣區(qū)的市場潛力，需要灣區(qū)各城市通力協(xié)作，打破城市邊界，實現(xiàn)融合發(fā)展”，貝殼研究院首席市場分析師許小樂建議，未來大灣區(qū)城市的破局之道在于突破城市行政邊界的束縛，尋找核心城市的“外部供應”。

數(shù)據(jù)來源：貝殼研究院測算

表：2025年粵港澳大灣區(qū)各個城市交易規(guī)模（新房+二手）預測

優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)，增強社會保障，為不同人群提供居住解決方案

對于不同收入群體，白皮書也給予了不同路徑的解決方案。

對于低收入群體，白皮書建議盤活和利用好存量資源，允許宿舍公寓合法運營，為市場提供藍領床位產(chǎn)品。目前由于無法達到合租房在面積等方面的基本標準，床位產(chǎn)品仍游離在市場灰色地帶。但對低收入群體而言，合租也依然無法將價格控制在他們所能承受的范圍之內(nèi)。因此，白皮書建議，針對床位產(chǎn)品提供合法經(jīng)營的制度規(guī)范，扶持藍領公寓運營企業(yè)在工業(yè)和服務業(yè)集中區(qū)打造宿舍式床位產(chǎn)品。

為增加中高收入家庭的置業(yè)選擇，白皮書建議降低交易稅費等摩擦成本，刺激存量供應。“中國的二手房交易面臨較多的稅收名目，加上幾乎為零的持有成本，導致房屋流通成本高、閑置房屋難以被最大化利用”，許小樂坦言，粵港澳大灣區(qū)整體商品化率低，非商品房的交易面臨的政策束縛和額外稅收更多，而部分城市的新房供應又有限，更加需要降低二手房交易的摩擦成本，提升流通率，發(fā)揮二手房更強的供應韌性優(yōu)勢，用更少的新建成本改善更多人的居住條件。

同時，白皮書建議大灣區(qū)地方政府利用特區(qū)的立法權(quán)，對于部分小產(chǎn)權(quán)房補交相關費用后進行確權(quán)，變大拆大建為綜合整治，提供白領合租房。在確權(quán)及消除消防安全等風險的基礎上，鼓勵支持市場化的開發(fā)商或者長租公寓企業(yè)參與，為租賃市場提供更多的品質(zhì)標準化產(chǎn)品，讓年輕人口“租有所居”，解決職場前幾年的住房問題，給買賣市場“降壓”。

此外，白皮書同時建議擴大保障范圍，優(yōu)化保障方式，優(yōu)先使用貨幣化補貼的手段。“在保障對象上，住房保障應當面向所有城市居民，以收入水平而不是戶籍作為衡量標準”，許小樂建議，未來需要重點加大對于非戶籍流動人口、低收入群體的保障力度，優(yōu)化對新畢業(yè)大學生的住房支持，在保障方式上，鑒于過去公租房建設缺乏積極性的經(jīng)驗，應該優(yōu)先使用貨幣化的方式，對于租金收入比超過30%的群體通過發(fā)放租房券的方式降低其支付壓力。

灣區(qū)未來市場走向平穩(wěn)，居住服務價值提升

大灣區(qū)未來市場潛力和格局如何？大灣區(qū)住房面臨可持續(xù)發(fā)展的問題嗎？

針對此，白皮書預測，從政策來看，“房住不炒”依舊是政策的主基調(diào)，具體到大灣區(qū)內(nèi)部，政策從需求端的全面限購限貸轉(zhuǎn)向“一城一策”，目標是促進市場的平穩(wěn)，保證自住需求的有序釋放，遏制投資投機行為。因此，預計未來大灣區(qū)的市場將告別過去的大起大落，整體穩(wěn)定。

隨著存量市場的空間持續(xù)擴大、對居住品質(zhì)的要求不斷提升是大灣區(qū)未來的重要趨勢，需要嵌入大量的居住服務，并且，服務價值在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條里的比重會越來越高，最終超過制造。包括：房屋租賃、管理以及衍生服務、社區(qū)物業(yè)管理、社區(qū)零售等服務。

“龐大的住房需求和住房存量將會帶來了巨大的金融需求”，許小樂認為，未來圍繞交易和資管的金融服務空間巨大。圍繞交易和資管的房地產(chǎn)金融服務將充足發(fā)展，住房ABS、REITs空間巨大。