【門窗幕墻網(wǎng)】4月17日，中共中央政治局召開會(huì)議，分析國(guó)內(nèi)外新冠肺炎疫情防控形勢(shì)，研究部署抓緊抓實(shí)抓細(xì)常態(tài)化疫情防控工作；分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作。

會(huì)議指出，要積極擴(kuò)大有效投資，實(shí)施老舊小區(qū)改造。同時(shí)，會(huì)議再次重申“房住不炒”定位，明確要求“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

“房住不炒”基調(diào)不變

清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)劉洪玉表示，“房住不炒”的定位不但不會(huì)有任何改變，而且也將成為我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期調(diào)控的主基調(diào)。

疫情暴發(fā)以來(lái)，多地出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)政策調(diào)整舉措。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，3月，全國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)多發(fā)，在2月單月發(fā)布75項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策后，3月單月發(fā)布60項(xiàng)房地產(chǎn)相關(guān)調(diào)控政策。

劉洪玉表示，地方政府在堅(jiān)持“房住不炒”基調(diào)不變的情況下，同時(shí)“因城施策”，分別從供給端和需求端密集出臺(tái)措施穩(wěn)定預(yù)期、提振合理自住需求，緩解企業(yè)資金壓力。上海、廣州、無(wú)錫等地以延期或分期繳納土地出讓金、延長(zhǎng)竣工時(shí)間、調(diào)整商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管等措施助力企業(yè)脫困。衡陽(yáng)、南寧、杭州等地，則聚焦加大住房公積金支持力度、放寬公積金貸款條件、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、支持人才購(gòu)房和降低人才落戶門檻等方面，支持合理住房需求。

以深圳為例，4月16日晚，深圳市住房和建設(shè)局、深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對(duì)新冠肺炎疫情促進(jìn)城市更新等相關(guān)工作的通知》指出，“加快商品房供應(yīng)，今年內(nèi)，高層建筑主體施工形象進(jìn)度達(dá)到總層數(shù)的二分之一、裝配式建筑完成基礎(chǔ)工程并達(dá)到標(biāo)高±0.00標(biāo)準(zhǔn)的商品房項(xiàng)目，可以申請(qǐng)預(yù)售。”

對(duì)于深圳的這一舉動(dòng)，國(guó)金證券股份有限公司在研究報(bào)告中指出，深圳是首個(gè)放寬預(yù)售條件的一線城市，從預(yù)售款和土地價(jià)款緩付兩個(gè)方面擴(kuò)大對(duì)房企的信用支持，縮短了項(xiàng)目上市的時(shí)間，使得短期內(nèi)深圳房企的推盤量有望較大幅度提升，有助于緩解近期深圳房?jī)r(jià)的上漲壓力。

但值得關(guān)注的是，除了深圳執(zhí)行的是加大供應(yīng)力度的政策外，青島、廣州、濟(jì)南、駐馬店等多個(gè)城市紛紛出臺(tái)放松政策，包括松綁限貸政策降低首付比例，松綁限購(gòu)政策允許在特定區(qū)域內(nèi)購(gòu)買多套住房等，但公布幾日后就宣布緊急撤銷。

但事實(shí)上，比起政策“一日游”，面對(duì)世界經(jīng)濟(jì)衰退給中國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，房地產(chǎn)政策在堅(jiān)持“房住不炒”和“因城施策”的同時(shí)，是否有必要進(jìn)行合理和適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)更需關(guān)注的問題。

房地產(chǎn)政策應(yīng)“因時(shí)而變”，在中植企業(yè)集團(tuán)有限公司首席戰(zhàn)略顧問、植信投資管理有限公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家兼植信投資研究院院長(zhǎng)連平看來(lái)，“實(shí)事求是”是政策的靈魂，政策必須從實(shí)際出發(fā)，不能機(jī)械地認(rèn)為這種政策調(diào)整又是在走強(qiáng)力刺激經(jīng)濟(jì)的老路。相反，政策“因時(shí)而變”正是從實(shí)際出發(fā)，對(duì)整體和局部已過時(shí)的政策進(jìn)行合理調(diào)整，實(shí)施與宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行相匹配且符合當(dāng)下經(jīng)濟(jì)運(yùn)行需求的政策。房地產(chǎn)政策“因時(shí)而變”并非是放棄“房住不炒”政策，而是在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行面臨巨大壓力的情況下，按照“因城施策”的要求，加大力度支持剛需和改善型需求。

景暉智庫(kù)認(rèn)為，在堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的大原則不變，堅(jiān)持防止房?jī)r(jià)過快上漲的宏觀調(diào)控大方向不變，堅(jiān)持“因城施政”、“一城一策”的調(diào)控方式不變的基礎(chǔ)上，應(yīng)該適度調(diào)整房地產(chǎn)具體政策，從而發(fā)揮房地產(chǎn)對(duì)刺激消費(fèi)、拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的積極作用，鼓勵(lì)合理的自住型需求的釋放，切實(shí)改善老百姓的居住條件，促進(jìn)勞動(dòng)力要素在城市間的有效流動(dòng)，同時(shí)帶動(dòng)土地交易的活躍，緩解因減稅降費(fèi)、擴(kuò)大財(cái)政開支而給地方政府帶來(lái)的財(cái)政壓力。

房地產(chǎn)行業(yè)保持韌性

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月17日發(fā)布一季度中國(guó)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，中國(guó)一季度GDP為20.65萬(wàn)億元，同比下降6.8%。房地產(chǎn)方面，數(shù)據(jù)顯示，1月~3月，商品房銷售面積21978萬(wàn)平方米，同比下降26.3%，降幅比1月~2月收窄13.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額2.0365萬(wàn)億元，下降24.7%，降幅比1月~2月收窄11.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷售額下降22.8%，辦公樓銷售額下降36.8%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額下降39.8%。

發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示：“對(duì)于一季度GDP同比下降6.8%，要平常心看待。”

連平表示，從最近三年的情況看，一季度占全年的GDP的比例都不超過1/4，通常為22%左右，相對(duì)較低。未來(lái)隨著需求逐步恢復(fù)，加之政策的刺激和推動(dòng)，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)V型反彈是大概率事件。

他還注意到，一季度全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降7.7%。對(duì)此，他認(rèn)為，一季度房地產(chǎn)投資的增速回落相對(duì)較小，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)是有韌性的。展望未來(lái)，房地產(chǎn)投資增速回暖是毫無(wú)疑問的，回暖速度和程度甚至?xí)^制造業(yè)。

連平表示，宏觀政策逆向調(diào)節(jié)加大，房地產(chǎn)行業(yè)保持韌性。近期中共中央政治局定調(diào)政策紓困、加碼“穩(wěn)增長(zhǎng)”，財(cái)政和土地政策響應(yīng)積極，貨幣政策提供流動(dòng)性支持。隨著土地供給逐步增加、企業(yè)融資環(huán)境持續(xù)改善，行業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)向“常態(tài)化”靠攏，預(yù)計(jì)二季度房地產(chǎn)銷售繼續(xù)回升，投資反彈，價(jià)格可控。

他建議，今年權(quán)益類資產(chǎn)似應(yīng)在資產(chǎn)配置中占據(jù)比較重要的位置。“畢竟經(jīng)濟(jì)已經(jīng)觸及底線，到達(dá)了低點(diǎn)，不可能再低，未來(lái)反彈趨勢(shì)明朗。”

與此同時(shí)，3月，隨著新冠肺炎疫情防控形勢(shì)持續(xù)向好，生產(chǎn)生活秩序加快恢復(fù)，因疫情積壓的住房需求呈現(xiàn)出逐步釋放的勢(shì)頭。

4月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的3月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格月度報(bào)告顯示，初步測(cè)算，4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月持平轉(zhuǎn)為上漲0.2%，但漲幅比1月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，與1月相同。

31個(gè)二線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，漲幅比上月擴(kuò)大0.2個(gè)百分點(diǎn)，比1月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比在連續(xù)兩個(gè)月持平后上漲0.2%。

35個(gè)三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.2%，漲幅比上月擴(kuò)大0.1個(gè)百分點(diǎn)，比1月回落0.2個(gè)百分點(diǎn)；二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.1%，漲幅比1月回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。

70個(gè)大中城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)微漲，但總體較為穩(wěn)定。針對(duì)發(fā)布數(shù)據(jù)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司首席統(tǒng)計(jì)師孔鵬解讀稱，一、二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比漲幅略有擴(kuò)大，二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比微漲；一、二、三線城市新建商品住宅銷售價(jià)格同比漲幅回落，二手住宅銷售價(jià)格僅一線城市漲幅微擴(kuò)。

上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，3月新建商品住宅市場(chǎng)表現(xiàn)好于預(yù)期，考慮到疫情沒有完全結(jié)束，同比漲幅數(shù)據(jù)預(yù)計(jì)后續(xù)會(huì)繼續(xù)收窄。從樓市情緒和實(shí)際觀察看，二手住宅雖弱于去年同期水平，但已明顯走出市場(chǎng)低谷；后續(xù)若資金獲得條件繼續(xù)寬松，市場(chǎng)交易不會(huì)太悲觀，二手住宅定價(jià)也會(huì)趨于強(qiáng)勢(shì)。

中國(guó)民生銀行研究院宏觀分析師趙金鑫表示，3月70城房?jī)r(jià)整體微漲，因疫情短期“冷凍”的樓市回暖跡象初現(xiàn)。其中，一、二線城市回暖速度整體快于三線城市。華中地區(qū)城市因疫情影響，表現(xiàn)略差于其他地區(qū)城市。疫情控制較好、復(fù)工復(fù)產(chǎn)較早的深圳、杭州等地樓市表現(xiàn)熱度較高。從交易量看，各線城市價(jià)格雖有小幅回升，但成交面積、價(jià)格均不及去年同期。此外，疫情防控期間，多家房企為加快回款而打折促銷，走量銷售，也在一定程度上下拉了部分地區(qū)新建商品住宅銷售價(jià)格。二手住宅市場(chǎng)方面，3月網(wǎng)簽價(jià)格可能多為今年1月成交房源，銷售價(jià)格數(shù)據(jù)滯后。可見，3月市場(chǎng)并未真正全面恢復(fù)。

連平建議，當(dāng)前應(yīng)在“房住不炒”的前提下，給予房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)以必要和合理的政策支持。在供給端，應(yīng)支持房企合理融資需求；在需求端，應(yīng)合理支持剛需和改善型需求。從長(zhǎng)期看，應(yīng)穩(wěn)步構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制，發(fā)揮市場(chǎng)化手段作用。

老舊小區(qū)改造進(jìn)一步加碼

4月17日，中共中央政治局會(huì)議指出要積極擴(kuò)大有效投資，實(shí)施老舊小區(qū)改造。此前的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確要求，今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶。

“老舊小區(qū)改造投資將進(jìn)一步加碼。”業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，此次改造與之前改造工作相比，改造內(nèi)容、組織實(shí)施方式、資金籌措方式、改造要求均有不同，推進(jìn)過程中如何解決發(fā)動(dòng)群眾參與、建立共同承擔(dān)改造資金機(jī)制等問題，值得關(guān)注。

4月16日，國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)再次聚焦城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)黃艷在會(huì)上透露，下一步，將重點(diǎn)改造2000年年底前建成的住宅區(qū)，完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。

事實(shí)上，自2019年6月19日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議以來(lái)，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同有關(guān)部門，認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，扎實(shí)推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

一是組織開展調(diào)研。2019年7月~8月，會(huì)同20個(gè)部委和單位，深入30個(gè)省、區(qū)、市及新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)的93個(gè)市縣，對(duì)213個(gè)老舊小區(qū)開展了調(diào)研，理清情況，摸清需求，提出對(duì)策。

二是開展深化試點(diǎn)。2019年10月，針對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中需要重點(diǎn)解決的問題，指導(dǎo)山東、浙江2省及上海、青島、寧波、合肥、福州、長(zhǎng)沙、蘇州、宜昌8市開展深化試點(diǎn)工作，經(jīng)過大膽探索，形成了一批可復(fù)制可推廣的經(jīng)驗(yàn)做法。

三是推進(jìn)實(shí)施年度改造計(jì)劃。自2019年起，將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，安排中央補(bǔ)助資金支持。2019年，各地改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)1.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民352萬(wàn)戶。2020年，各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè)，涉及居民近700萬(wàn)戶。

四是積極推動(dòng)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目開復(fù)工。除仍對(duì)小區(qū)實(shí)行封閉管理和未進(jìn)入施工季的地區(qū)，各地城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目都在有序復(fù)工。其余計(jì)劃開工的項(xiàng)目，也全面啟動(dòng)了征詢居民意見、改造方案設(shè)計(jì)等前期工作。

與傳統(tǒng)工程建設(shè)不同，老舊小區(qū)改造需要自下而上展開，涉及被改造小區(qū)的每個(gè)居民、每個(gè)家庭，是一項(xiàng)特別復(fù)雜的工程，推進(jìn)過程中待解難題頗多，比如如何發(fā)動(dòng)群眾參與改造，如何解決資金問題，以及不同部門與單位的統(tǒng)籌協(xié)調(diào)也是一大難題。

對(duì)此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部明確，下一步將會(huì)同有關(guān)部門，認(rèn)真貫徹落實(shí)黨中央國(guó)務(wù)院決策部署，按照4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求，重點(diǎn)抓好以下工作：

一是明確城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務(wù)。重點(diǎn)改造2000年年底前建成的住宅區(qū)，完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境，提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。

二是建立健全組織實(shí)施機(jī)制。指導(dǎo)各地統(tǒng)籌負(fù)責(zé)，按照居民意愿，推進(jìn)改造項(xiàng)目有序?qū)嵤晟菩^(qū)長(zhǎng)效管理機(jī)制。

三是建立改造資金由政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)機(jī)制。中央給予補(bǔ)助，落實(shí)地方財(cái)政支出責(zé)任。地方政府專項(xiàng)債給予傾斜，鼓勵(lì)社會(huì)資本和社會(huì)力量參與改造運(yùn)營(yíng)。

四是推動(dòng)2020年城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。督促各地做實(shí)做細(xì)前期工作，重點(diǎn)是做好發(fā)動(dòng)居民共同參與的工作，抓好工程質(zhì)量和施工安全，有序?qū)嵤?020年改造計(jì)劃。

五是總結(jié)推廣試點(diǎn)成果。積極總結(jié)推廣2省8市探索“9個(gè)機(jī)制”的試點(diǎn)成果，指導(dǎo)各地從實(shí)際出發(fā)，加快完善體制機(jī)制，破解改造中面臨的難點(diǎn)問題。

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造牽涉面廣，是一項(xiàng)綜合、細(xì)致、復(fù)雜的系統(tǒng)工程。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部將會(huì)同相關(guān)部門強(qiáng)化協(xié)調(diào)配合，完善支持政策，加強(qiáng)督促指導(dǎo)，壓實(shí)地方主體責(zé)任，加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度。

國(guó)務(wù)院參事、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部原副部長(zhǎng)、中國(guó)城市科學(xué)研究會(huì)理事長(zhǎng)仇保興認(rèn)為，老舊小區(qū)改造將極大提升民眾生活的便利性，有效增加服務(wù)業(yè)就業(yè)，甚至對(duì)疫情防控亦有正向作用，“老舊小區(qū)改造完成后，將極大地增加城市的韌性，提升城市抗風(fēng)險(xiǎn)能力。”