【門窗幕墻網(wǎng)】中國(guó)的新冠肺炎疫情逐步得到控制，全球依然面臨疫情擴(kuò)散的壓力。在這樣的轉(zhuǎn)換過(guò)程中，新冠肺炎疫情給中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)轉(zhuǎn)型的新特征和新動(dòng)力。

疫情帶來(lái)的新變化

影響1：調(diào)整周期與疫情疊加，去化壓力增大

當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)處于調(diào)整轉(zhuǎn)型階段，疊加新冠肺炎疫情影響之后，房地產(chǎn)行業(yè)的去化壓力明顯加大。從趨勢(shì)看，2015年到現(xiàn)在，房屋的新開(kāi)工面積呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，而商品房的銷售面積從2017年到現(xiàn)在穩(wěn)中趨跌。截至2019年12月份，全國(guó)商品住宅開(kāi)工的庫(kù)存在29.4億平方米左右，平均的去化周期在23.5個(gè)月，與2017年年中水平接近。在疫情影響下，房地產(chǎn)銷售受阻，去化壓力進(jìn)一步增大。

影響2：房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債處于歷史高位，現(xiàn)金流壓力增大

2018年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)債累計(jì)高達(dá)67萬(wàn)億元，負(fù)債率接近80%，達(dá)到歷史最高位。目前中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模型依舊呈現(xiàn)高杠桿驅(qū)動(dòng)、快速銷售回款的特點(diǎn)。受到疫情沖擊，很多城市的房地產(chǎn)企業(yè)銷售回款受到明顯影響，債務(wù)陸續(xù)到期，使得現(xiàn)金流壓力增大。2019年全國(guó)有528家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，2020年1-2月，全國(guó)申請(qǐng)破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)已超過(guò)100家。按照目前的頻率，2020年破產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商預(yù)計(jì)會(huì)達(dá)到600-700家。疫情的發(fā)展，使得房地產(chǎn)企業(yè)的交易節(jié)奏和現(xiàn)金流安排被打亂，加速了洗牌。預(yù)計(jì)2020年房地產(chǎn)行業(yè)洗牌的力度相較于2019年會(huì)更大。

影響3：疫情嚴(yán)重影響成交量，恢復(fù)緩慢

如果不考慮春節(jié)因素，本次疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)成交量的影響非常明顯。一手房方面，因疫情在短期內(nèi)急速蔓延，60余個(gè)省市下發(fā)通知，明確要求暫停售樓處銷售活動(dòng)，售樓處被迫關(guān)閉。項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)銷售活動(dòng)的“停擺”，使得超過(guò)95%的城市新增房源遭遇“零供應(yīng)”，一手房成交量“陡峭”下降。由于三四線城市交易的支撐，2月第三周成交量開(kāi)始出現(xiàn)小量回升，但與疫情之前的成交量相比仍然顯現(xiàn)出巨大的落差。二手房方面，2月市場(chǎng)成交量連續(xù)3周幾乎“零成交”，第四周以北京、上海、成都、大連等城市為主開(kāi)始出現(xiàn)回升，但較2019年節(jié)后同期下降94.5%，依舊處于成交比較低迷的狀態(tài)。下一步的發(fā)展有待于新冠肺炎疫情逐步得到控制之后，如何穩(wěn)步恢復(fù)市場(chǎng)交易的活躍度。

影響4：房企現(xiàn)金流短期受阻，償債壓力明顯上升

根據(jù)相關(guān)研究機(jī)構(gòu)的測(cè)算，2020年房企境內(nèi)債券到期5902億元，海外發(fā)債到期2136億元，房地產(chǎn)信托到期6544億元，合計(jì)約1.46萬(wàn)億元，較2019年實(shí)際到期值增長(zhǎng)19%。2月到期金額為672億元，3月到期金額增至1240億元，逐月上升，7月到期值達(dá)到峰值1490億元。以某大型房地產(chǎn)企業(yè)為例，2020年2-6月到期債權(quán)余額為124億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流為-456億元?？傮w上來(lái)看，如果房地產(chǎn)的銷售不能在疫情逐步得到控制之后實(shí)現(xiàn)迅速回款，現(xiàn)金流的受阻對(duì)房企的沖擊是不言而喻的。

疫情推動(dòng)交易規(guī)則的變化與行業(yè)格局的重塑

新冠肺炎疫情使得整個(gè)市場(chǎng)出現(xiàn)深刻的變化，這些變化不僅僅是數(shù)量層面的，而且也會(huì)推動(dòng)原來(lái)的交易規(guī)則與交易習(xí)慣發(fā)生改變，并最終重塑整個(gè)行業(yè)的格局?？梢钥吹?，在疫情影響之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸從賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變、從線下交易向線上交易轉(zhuǎn)變，這使得可供消費(fèi)者選擇的樣本增多、交易時(shí)間拉長(zhǎng)，同時(shí)增加了信息的透明度，有利于消費(fèi)者進(jìn)行比較與選擇，這使得整個(gè)交易規(guī)則有可能會(huì)出現(xiàn)一些重大變化。具體來(lái)看，主要分為三點(diǎn)。

第一，無(wú)理由退房有望逐步成為新規(guī)則。網(wǎng)上交易的電商行業(yè)在確立了“7天無(wú)理由退換”規(guī)則之后，整個(gè)行業(yè)取得了爆炸式發(fā)展。所以對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，如果能夠確立“無(wú)理由退房”這個(gè)新的規(guī)則，那么有可能就會(huì)成為行業(yè)的新標(biāo)準(zhǔn)。在這樣的新標(biāo)準(zhǔn)下，能夠有效刺激線上房地產(chǎn)交易的活躍度。與此同時(shí)，一些產(chǎn)品能力、服務(wù)能力、信息提供能力、專業(yè)研究支持能力等方面比較差的企業(yè)將被淘汰。

第二，線上最大化效應(yīng)使交易流程縮短、透明度提升。銷售模式從線下轉(zhuǎn)到線上，促進(jìn)了房地產(chǎn)交易的技術(shù)融合，促使線上售房模式產(chǎn)生一套完整的住房產(chǎn)品指標(biāo)。這將幫助消費(fèi)者、開(kāi)發(fā)商與中介之間達(dá)成交易，并在與消費(fèi)者的互動(dòng)中形成新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。但在轉(zhuǎn)換過(guò)程中，行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尚未確立，可能會(huì)出現(xiàn)一些局部欺詐等損害消費(fèi)者利益的事情發(fā)生，這將會(huì)共同推動(dòng)新的交易規(guī)則的產(chǎn)生和交易流程的透明化，縮短交易流程，提高交易效率，使得新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)逐步產(chǎn)生。

第三，售前流程帶動(dòng)全流程精細(xì)化。線上銷售客觀上帶來(lái)的是大量交易前、交易中、交易后的信息虛擬化，要求房產(chǎn)銷售人員要在售前做大量功課，完善售前流程。隨著線上銷售的深入開(kāi)展，售前還會(huì)向更加精細(xì)化的方向發(fā)展，帶動(dòng)售后流程精細(xì)化。流程的分化、細(xì)化將會(huì)激發(fā)一些新業(yè)態(tài)和行業(yè)新物種的出現(xiàn)。新的訴求會(huì)帶來(lái)新的需求，這是線下到線上透明化交易轉(zhuǎn)換過(guò)程中產(chǎn)生的巨大轉(zhuǎn)變。

積極施策，共促市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展

第一，要因企施策出臺(tái)紓困政策，降低企業(yè)資金和債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)企業(yè)因銷售受阻和開(kāi)復(fù)工延遲帶來(lái)的現(xiàn)金流壓力，整合目前已經(jīng)推出的散點(diǎn)式紓困政策，如延長(zhǎng)納稅期限、信貸支持、稅費(fèi)減免、租金減免等，形成一組紓困政策包。具體到不同的企業(yè)類型需要區(qū)別對(duì)待，尤其是加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)的扶持力度，防范不良破產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，保持市場(chǎng)穩(wěn)定。

第二，要適度定向?qū)捤?，保障交易市?chǎng)穩(wěn)定和持續(xù)發(fā)展。中國(guó)“房住不炒”的樓市調(diào)整已經(jīng)取得初步成效，但在疫情影響下，仍需因時(shí)制宜，特別是這次疫情中暴露出的城市化短板，需要進(jìn)行定向的寬松支持，來(lái)保障交易市場(chǎng)穩(wěn)定、技術(shù)平穩(wěn)運(yùn)行和持續(xù)發(fā)展。有些城市已經(jīng)采取了初步措施，如蘇州取消房地產(chǎn)封頂銷售、現(xiàn)房銷售限制，駐馬店將公積金貸首付降至20%，并提供賣房補(bǔ)貼等。未來(lái)可考慮因人施策，針對(duì)重點(diǎn)人群降低購(gòu)房門檻、首付比例和貸款利率，同時(shí)因城施策。

第三，要迎接線上化趨勢(shì)，鼓勵(lì)新業(yè)態(tài)發(fā)展。如果疫情再持續(xù)一段時(shí)間，那些不能適應(yīng)新轉(zhuǎn)變的企業(yè)可能會(huì)被淘汰，對(duì)線上化趨勢(shì)的適應(yīng)能力和把握能力將成為影響開(kāi)發(fā)商洗牌的一大新要素。因此，需要鼓勵(lì)線上業(yè)態(tài)發(fā)展，加強(qiáng)對(duì)線上化技術(shù)支持企業(yè)、線上化項(xiàng)目的政策補(bǔ)貼和扶持力度。對(duì)于疫情下產(chǎn)生的新合作方式、新經(jīng)營(yíng)方式要予以一定支持。

第四，要適時(shí)推出行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范，推動(dòng)市場(chǎng)秩序健康發(fā)展。疫情下房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)復(fù)雜化趨勢(shì)，一方面新的交易方式會(huì)大量出現(xiàn)；另一方面擾亂市場(chǎng)秩序的亂象也會(huì)出現(xiàn)。這種情況下，需要相關(guān)部門與行業(yè)協(xié)會(huì)適應(yīng)線上化，適時(shí)推出并完善新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和市場(chǎng)規(guī)范，推動(dòng)市場(chǎng)秩序的健康發(fā)展。目前已有部分城市開(kāi)始出臺(tái)市場(chǎng)規(guī)范類政策，如廣州已發(fā)布關(guān)于規(guī)范商品房銷售現(xiàn)場(chǎng)信息公示的通知。從這一點(diǎn)上來(lái)看，疫情既是行業(yè)面臨的一大挑戰(zhàn)，也是行業(yè)向好的一大機(jī)會(huì)。