【門窗幕墻網】中國的房地產市場目前處于轉型的過程中，再疊加新冠肺炎疫情的沖擊，產生了很多新的趨勢。

一是房地產調整周期與疫情疊加，去化壓力增大。從2015年到現在，房屋的新開工面積呈現穩步上升趨勢，而商品房的銷售面積從2017年到現在穩中趨跌。

二是當前房地產行業的資產負債率大致為80%，基本處于歷史高位。受到疫情的沖擊，很多城市的房地產企業銷售回款受到明顯的影響，債務陸續到期，使得現金流壓力增大。

三是疫情嚴重影響成交量，恢復緩慢。一手房方面，因疫情的急速蔓延，超過95%的城市新增房源遭遇“零供應”，出現了陡峭的一手房成交量的下降。二手房方面，二月市場成交量連續三周幾乎“零成交”，三月以來依舊處于成交比較低迷的狀態。

四是房企現金流受阻，償債壓力陡增。根據平安證券研究所測算，2020年房企境內債券到期5902億元，海外發債到期2136億元，房地產信托到期6544億元，合計約1.46萬億元，較2019年實際到期值增長19%。2月到期金額為672億，3月到期金額增至1240億，逐月上升，7月到期值達到峰值1490億。

在新特點、新趨勢疊加疫情影響的情況下，未來中國房地產市場的發展趨勢將在以下多個方面出現新的基本變化。

房地產開始進入政策相對平穩、房價相對平穩的“雙穩周期”，房地產市場開始呈現結構轉型、行業洗牌、商業模式更新升級、商業規則變化的特征。

國內房地產加速進入存量市場階段，一方面增量需求仍在，但改善性需求逐漸占據主導地位。這次的疫情沖擊給人們帶來很多觀念、生活方式上的影響，也對城市在應對疫情和公共醫療方面提出了更高的要求。

這次疫情暴露出國內的城市化過程中存在對于部分人群融入城市化的制度建設和提供支持的不足。這部分流動人口在城市長期居住意愿越來越強烈，產生了非常巨大的流動人口租房的需求。所以房地產市場要考慮租和售如何同時得到很好的發展。

老舊小區和物業服務，特別是老舊小區的改造，再加上物業服務的需求，在疫情之后會有一個比較強的爆發。這次疫情體現出物業管理能力較強的小區和物業管理低效率的小區在應對沖擊方面有天壤之別，小區的互助能力、維持秩序等能力會成為非常重要的特性。

從過去20多年房地產市場開發以來高歌猛進的增量市場逐步進入到存量市場。二手房日益成為中國房地產市場重要的新增力量，預計未來5～10年內二手房的交易會從目前的6萬億增長到10萬億，而且會逐步超過一手房的交易。

隨著二手房交易的活躍，中國的房地產市場在供求方面出現了一些結構性的變化。很多購房者、消費者往往也是一個二手房的供應者，這就使得一手房交易的渠道滲透率會明顯提高，如何提供一、二手房之間全產品線客戶需要的信息和各種交易的支持顯得尤為重要。

從開發商的角度來看，開發商的規模在逐步做大，行業集中度在提高，但是它的商業模式轉變總體的進展并不是很大。未來需要比拼的不僅僅是融資能力，還包括自身綜合的產品開發能力、銷售能力、后期的物業服務能力及多業態的產品服務能力。

從供求結構來看，房地產市場開始呈現一個很重要的特點，即從原來的賣方市場慢慢地轉向買方市場，這就使得定價的話語權在逐步地從賣方轉向買方。

這次疫情沖擊下，企業主動或被動地從線下交易轉移到線上交易，連帶會產生一個巨大的、高密度的信息需求，這就對開發商、銷售機構的能力造成了考驗。

因為疫情沖擊，消費者被迫短時間內接受并適應線上看房、溝通的方式，使得商業模式的切換和升級更快到來。那些能夠滿足消費者新的痛點和訴求的企業才能在這一輪洗牌中占據優勢。

未來，政府需要通過一系列政策措施穩定房地產市場，同時幫助房企尤其是中小房企渡過難關：一是因企施策，出臺紓困政策，降低企業資金和債務風險。二是適度定向寬松，保障交易市場穩定和持續發展。三是迎接線上化趨勢，鼓勵新業態發展。四是適時推出行業標準和規范，推動市場秩序健康發展。