【門窗幕墻網】被低估的存量房市場

“個個有機會，人人沒把握”，對于存量房市場亦是如此。

存量房重裝需求在美國、日本等國家建材家裝類市場中占比較大，也是未來我國建材家裝市場的重要增量市場。但是目前我國存量住宅面積存在被低估。曾有人估算：存量房屋規模較存量住宅空間更大。

那么究竟真是數據如何，存量房屋規模到底有多大？這就得要求我們先要搞清楚存量房到底有多少，之后才能計算裝修更新的潛在需求，最后得出對“涂料”的需求有多少。

根據通過“以房查房”（核心城市人均住房面積估算）與城鎮住宅房屋竣工面積方式兩者結合的方式進行估算，其中“以房查房”得出我國城鎮存量住房規模約為373億㎡；由1999年-2019年城鎮住宅房屋竣工面積，推算出我國城鎮存量住房規模約為341億㎡。

綜合來看，我們認為我國城鎮存量住房規模約355億㎡，相較于根據傳統的“以人查房”得出的城鎮住房存量200億-300億㎡之間是被低估的。我國城鎮新房的大規模建設集中于1998年房改后，假設存量房屋每十年一更新，已進入存量房屋大規模更新期。

除住宅外我國還存在大量的其他類型存量房屋，包括辦公樓、商業、學校、醫院、工業廠房、自建辦公樓等多種類型房屋，這些建筑同樣有著量更新需求，對“涂料”有著大量需求。

若設房屋空置率為10%，存量更新將空置房屋剔除，且假設每年更新10年前存量面積的10%。以2019年為例，當年需要更新的存量面積為1999-2009年間的存量住宅面積的10%，估計2019年需要更新的存量面積為8.1億平方米，未來存量更新需求逐年增加。

在存量更新市場中，老舊小區改造就是當中較為突出的例子。因為建造時間較長，市政配套設施老化，公共服務缺項等問題顯著，老舊小區存在安全隱患，嚴重影響了居民的生活體驗與質量。

為了保民生、穩投資，拉內需，老舊小區改造在2015年被國家首提;2017年末啟動15城試點；2018年各地密集推出改造方案跟進；2019年住建部、發改委、財政部聯合發布《關于做好2019年老舊小區改造工作的通知》，將老舊小區改造納入城鎮保障性安居工程，2020年國家提出要大規模推進老舊小區改造，預計老舊小區改造今年開始或大規模上量。

根據住建部統計，截止2019年5月底各地上報需要改造的城鎮老舊小區17萬個，涉及居民上億人，約4200萬戶，建筑面積約40億平方米。另據國務院參事、前住建部副部長仇保興2019年7月測算，老舊小區改造的市場空間或達5萬億元。因此，從老舊小區的案例推斷，存量房屋改造所需的建材行業市場空間廣闊。

在統計了全國6個地區432個老舊小區改造案例后，假設各小區改造均需要用到內外墻粉刷的建設，估算得出墻面涂刷用量為0.32平方米。若將這一估算推廣至全國，則全國40億平方米的需改面積帶來的墻面漆12.8億平方米。

眾所周知，外墻涂料不同于內墻乳膠漆，外觀及功能性要求如抗腐蝕等更高，單位價值量高，外墻真石漆價格高于外墻乳膠漆高，平均來看，我們假設單位面積外墻涂料價格40元，全國12.8億平方米用量給涂料行業帶來約512億元的需求。

值得一提的是，老舊小區改造案例僅是對公共區域進行的改造，房屋內部的居民自身的存量更新需求并未計算在內。老舊小區建成時間都已經超20年，預計在小區舊改的同時也有望拉動住戶和物業配套戶內拉動“二次裝修”進程。

建筑涂料在重裝修中的需求有望得到支撐，在“產品+服務”雙輪共驅的態勢下，重裝的溢價幅度更大，單價將明顯提升。以內墻涂料的“刷新”服務為例，平均客單價能夠達到上萬元，遠高于新建房屋內墻涂料客單價。

由于存量更新市場很大程度上并非直接面向消費者，所以“小B端、C端重要性提升，大B端涂料企業同樣受益”。其中C端渠道為主要面向消費者的家裝經銷商；小B渠道則為面向地方性工程項目的工程經銷商，主要包括三個方面：1）老舊小區改造中的政府采購；2）收取物業維修基金，為業主服務的物業公司以及；3）承接整裝或部分裝修的裝修公司等。