【門窗幕墻網】隨著近期房價上漲由熱點城市開始擴散，關于房地產與金融深度綁定，可能引發金融風險的擔憂之聲再起。

在2日國新辦舉行的新聞發布會上，央行黨委書記、銀保監會主席郭樹清指出，房地產金融化泡沫化傾向較強，是金融體系最大灰犀牛。雖然房地產灰犀牛論并非首次提出，但在當前房價上漲的背景下顯得格外需要注意。日前公布的2021年1月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示，53城環比上漲，漲幅較上月有所擴大。除了去年已大幅上漲的一二線熱點城市繼續上漲外，金華、泉州、揚州等三線城市也開始上漲。

之所以說房地產是金融風險方面最大灰犀牛，主要因為地產和金融長期深度綁定。郭樹清最近發表的《完善現代金融監管體系》提出：房地產相關貸款占銀行業貸款的39%，還有大量債券、股本、信托等資金進入房地產行業，房地產與金融業深度關聯。根據央行數據，截至2020年上半年，我國住戶部門總債務余額為人民幣58.9萬億元，杠桿率為59%。國際貨幣基金組織認為，住戶部門杠桿率超過30%時，該國中期經濟增長會受到影響，超過65%則會影響金融穩定，而住戶部門杠桿率畸高主要就是住房貸款。

實際上，最近一輪房價上漲與流動性寬松有不小關系，此前關于企業經營貸和個人消費貸流入樓市的消息頻見報端，而房價上漲和成交量增加，又會增加住房貸款和居民杠桿率，構成循環。

眾所周知，房地產在國民經濟中具有重要的地位和作用，是連接實體部門和金融部門的主要產業之一，為防范房地產大起大落可能對金融系統產生沖擊，落實房地產金融審慎管理制度，擰緊金融與房地產之間“安全閥”，進而化解房地產金融風險，對于房地產市場和宏觀經濟平穩發展都具有重要意義。

首先從房地產企業角度出發，要抑制高杠桿和激進型房企。在地王頻現的2016年，不少房企拿地資金大多是從銀行或其他渠道融資，自有資金很少，這種“豪賭”模式不僅推動房價非理性上漲，還把金融風險轉嫁到銀行等機構。對此，去年監管層針對房企設置了“三道紅線”，即剔除預收款的資產負債率不得大于70%、凈負債率不得大于100%和現金短債比不得小于1倍，觸線房企進一步融資將受到嚴格限制。此舉將引導房企理性擴張和拿地，也讓激進房企的破產不至于過度影響金融體系，務必嚴格執行。

對于銀行而言，應繼續強化房地產貸款集中度、房地產貸款占比和個人住房貸款占比的政策管控，并堅持分類分檔管理理念，對不同類型銀行機構采取不同的監管標準，并約束相關銀行在規定時間內壓降。數據顯示，2020年末房地產貸款余額占各項貸款余額的比重約29%，加上對公房地產貸款占比約為36%，個別銀行房地產貸款占比逼近40%。

至于住戶部門，則需嚴查首付資金來源和根據收入嚴格匹配貸款額度。去年信貸政策寬松，經營貸、消費貸頻入樓市，需要重點關注。

此外，各地還應該堅持“一城一策”地調控房地產，房價偏高且上漲過快的熱點城市要更多從供給側發力，匹配多樣化住房需求，重點發展住房租賃市場及其金融服務以滿足居民一般的剛性住房需求。

金融是影響房地產的重要因素之一，對本輪房價上漲也有一定的促進作用。為防止未來房價波動有可能對金融系統產生沖擊，當前從房企、銀行、個人等領域全面排查風險隱患，規范各方行為，十分必要。