【門窗幕墻網】今年前四個月，房地產調控的力度和強度遠遠超過了很多人的想象。據中原地產研究中心統計，截至2021年4月中旬，本年度地產調控政策次數已經超過160次。其中3月份，房地產調控政策次數高達48次，2月份45次，均超過了1月份的42次。
從措施看，除了繼續重申“房住不炒”，對限購限貸等政策進行強化或打補丁之外，購房中的違規行為成為本輪房地產調控的焦點，打擊經營貸消費貸違規進入房地產，打出了一個集資炒房的“深房理”；一些城市嚴禁中介機構對學區房等進行炒作，并通過一系列淡化學區房的措施降溫；而集中供地也在一些城市開始推行。
最新的一次調控是熱度不減的東莞，對住房銷售價格變動又做了限制，明確規定：同一批次不同幢（棟）申報均價相差幅度不超過10％，同一幢（棟）單價最高與單價最低的住宅單價相差幅度不超過25％。未售出的新建商品住房上調銷售價格的間隔時間，由取得預售許可證（現售備案證書）后半年延長至一年，漲幅不超過3％。調控精細化到了這個程度，用心可謂良苦，決心不可謂不大。
然而，對于一些熱點城市而言，盡管調控的嚴厲程度前所未有，但看漲房價的預期在短期內看來很難改變。筆者在很多場合強調，房地產作為最好投資品的時代結束了，投資房地產不需要智商的時代結束了，房價雙方波動已經成為常態，要想通過投資房地產賺錢已經很不容易，需要專業的研究。
然而，對于習慣了過去20年房價長期看漲周期的人而言，這些警告似乎對他們并沒有起多大的作用。為何？根本原因在于，很多人依然認為，房價一旦真的下跌政府不會不管。
這其實涉及到房地產的“靈魂”問題。
眾所周知，長期以來，房地產作為支柱產業，在穩增長和地方政府創收方面發揮了獨特的作用，以至于形成了對房地產的過度的依賴。每一次經濟下行，房地產都首當其沖，成為對沖經濟下行風險的首要工具。
同時，土地出讓金也逐漸成為地方政府收入的主要來源，很多地方，土地出讓收入占財政收入的比重超過了50％。對土地財政和房地產的過度依賴，一方面導致房地產行業的種種亂象，同時，隨著房價的上漲，房子也逐漸脫離了居住的基本功能，成為資產配置的主要工具。
在這種思維下，中國房地產承擔了過多的脫離房子基本功能的“任務”。使得中國的房地產政策越來越偏離主題。為什么要蓋房子，蓋房子為什么，為什么要買房子，這些幾乎不是問題的問題，因為房地產政策過于“經濟化”和功利化而成了中國社會和中國經濟的大問題。當房子偏離了“居住”的主題，房地產就會走上歪路。
十八大以來，在房地產政策問題上，高層果斷否定了過去房地產承擔過多經濟功能的定位，而是讓房地產回歸民生。明確提出讓樓市回歸自己的功能定位，不能簡單作為穩增長的手段。2017年明確提出“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，推動房地產逐步“去經濟功能”而回歸居住的基本屬性。
但是，對于習慣了把房地產作為經濟增長和財政收入主要來源的地方政府而言，這種回歸無疑是痛苦的。一旦房地產下行，就會想各種辦法變相放松調控。比如，在限購問題上，要真正讓房地產回歸居住，最合理的就是讓限購長期化制度化，比如，規定每個家庭的購房套數不得超過兩套，政策不因為房地產形勢的改變而改變。
因此，要讓房子成為人居住的心靈家園，要讓房子回到那些需要住房的人手里。這需要中國房地產制度的重構。而房地產政策從“經濟政策”回歸到“民生政策”，是制度重構的提前和基礎。只有房子不再成為穩增長的工具和地方政府創收的手段，房地產市場才有可能真正健康，房子才有可能回歸居住。這其中的關鍵不在于如何嚴厲的調控，而在于建立讓房子回歸居住的長效機制。
筆者認為，對于房地產的長效機制，未來不管如何具體設計，都必須堅持兩點：
首先，要讓房地產靈魂歸來。房子是用來住的這句話說起來非常容易，但做起來非常難，難的關鍵就在于當房地產淪為地方創收和穩增長的工具之后，現有的政策體系都不是圍繞居住，而是圍繞如何把這個支柱產業做大做強建立的。因此，在建立長效機制之前，首先應該對房地產的政策目標進行糾偏。這需要一次制度的徹底重建，而不是在以前把房地產作為創收工具的廢墟上建立長效機制。如果在以前的基礎上建立，房子仍然不會成為“住的”，房地產仍然會成為支柱產業和創收工具。
其次，就長效機制本身而言，這并非一個什么文件或者中央出臺一個規定就可以解決的。
在長效機制建設上，《十四五規劃和2035年目標綱要》提出了一個租售并舉的方案：包括：
1、堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居、職住平衡；
2、建立住房和土地聯動機制，加強房地產金融調控，發揮住房稅收調節作用，支持合理自住需求，遏制投資投機性需求；
3、加快培育和發展住房租賃市場，有效盤活存量住房資源，有力有序擴大城市租賃住房供給，完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務上具有同等權利；
4、有效增加保障性住房供給，完善住房保障基礎性制度和支持政策。以人口流入多、房價高的城市為重點，擴大保障性租賃住房供給，著力解決困難群體和新市民住房問題；
5、單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設用地和企事業單位自有閑置土地建設租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房；
6、完善土地出讓收入分配機制，加大財稅、金融支持力度。因地制宜發展共有產權住房。處理好基本保障和非基本保障的關系，完善住房保障方式，健全保障對象、準入門檻、退出管理等政策。
可見，長效機制是有關房地產穩定發展的一系列制度體系，包括土地制度、稅收制度、信貸制度、住房保障制度、交易制度等等。
“十四五”期間，將是住房長效機制建設的關鍵五年，房地產的靈魂會不會回歸居住，關鍵在于這五年能否構建起這樣的長效機制。解決中國房地產的一系列問題，最關鍵的也是這五年。未來房地產的長效機制的建立，一定是在確立房地產民生政策本位的基礎上，圍繞房子是住的這一基本主題，對住房的投資政策、信貸政策、稅收政策以及土地政策等進行全方位的梳理，搭架制度框架。
特別是，要重視基礎制度建設，必須對這些政策本身進行一次梳理和調整，圍繞“房子是住的”來構建這些制度體系，同時，必須重視基礎性制度建設，包括房價的統計體系、房地產的基本信息、不動產統一登記、土地供應信息、住房保障法制建設和相關部門的重構等。
當然，長效機制建立后，也不一定能夠解決全部問題。比如，學區房的問題，不是長效機制能夠解決的。為什么在中國會出現駭人聽聞價格的學區房，是因為我們把房子的所有權與孩子入學緊緊捆綁，這都是人為導致的。我們一方面說要鼓勵租房，一方面卻把房子與孩子上學這些基本的公共服務捆綁，這是無法自圓其說的。
