【門窗幕墻網】正榮出售資產“自救”的消息再次傳來，這次被擺上貨架的是安徽合肥新站區悅都薈正榮中心。
消息援引正榮集團icon的回復表示，合肥正榮中心將引進萬達集團作為投資方，雙方已達成合作意向。現資方（萬達）對合作模式提出要求，需要將住宅地塊與商業地塊土地證進行分證，已經向政務部門提出申請分證，完成后即可開工建設。
“有可能在談，最終還沒確定。”一位接近正榮集團的人士說。
自正榮地產出現流動性危機以來，債務違約、暫緩拿地、出售資產變現等幾乎成為其今年以來生存狀況的縮影。
這是正榮要打造的全國第七座“正榮中心”。
“合肥正榮中心屬集團商業部分，早就劃到正榮服務了；正榮商業的對外信息披露需要跟正榮服務對接。”正榮地產相關品牌負責人向中國房地產報記者表示，目前我們了解到的情況應該是誤傳，這個消息不是從正榮集團口徑輸出，是地方項目公司流傳出來的消息。
正榮服務相關品牌人士也對中國房地產報記者表示，正榮服務只負責商業的后期運營，前期的開發投資還是由正榮地產負責，所以相關信息還是由正榮地產方面披露。但其也向記者表示，應該是誤傳，目前集團沒有對外的官方信息披露。
一位接近萬達的人士告訴記者，萬達跟正榮雙方剛開始接觸，另外正榮也在和其他機構接洽，現在都處于初期談判階段，沒有定論。
上架銷售停工的合肥正榮中心
今年3月31日，在正榮地產召開的2021年度業績會上，董事會主席黃仙枝毫不避諱公司的處境，直言正榮地產面臨前所未有的困難。
即便將旗下多筆臨期美元債做了展期處理，資金壓力依然較大。正榮地產管理層提出了部分資金回籠方案，其中就包括梳理一批合作項目，與國企、央企洽談股權轉讓。
據中國房地產報記者不完全統計，從轉讓廈門市榮璐置業有限公司49%股權給平安信托，到將天津和筑梅江項目公司51%股權轉讓給美的置業，再以1.56億元出售旗下正隆（佛山）置業發展有限公司51%的股權給新希望地產，又以1.02億元出售泉州正朗置業有限公司51%的股權及銷售貸款。正榮地產一直在加速資產處置“自救”。
此次傳出合肥正榮中心引進萬達作投資方，也基本符合正榮地產處置資產的計劃。
據前述接近正榮集團的人士透露，除公告過的交易，正榮地產一些項目公司的資產處置陸續在談，但進度未達預期。目前，合肥正榮中心處于停工狀態，不好賣，且只引進萬達一家也不可行。
公開資料顯示，2017年年初正榮首進合肥，以單價每畝1079.16萬元約19.5億元價格獲得合肥新站區XZQTD217號地塊，就是現在正榮中心所在地。上述地塊為商住用地，其中住宅部分命名為正榮·悅都薈。根據第三方平臺披露上述住宅房源已全部售完，并已陸續完成交付。
商業部分按規劃將建設一棟高層辦公、三棟多層商業，總投資13億元，建成后將整合購物、餐飲、辦公、休閑、娛樂等多元業態，打造成全國第七座“正榮中心”。
現實是正榮中心商業綜合體前期開挖部分土方后，斷斷續續開工又停工，原計劃2022年5月31日竣工，卻遲遲未見完工。最終因正榮集團于2022年2月發生債務危機，合肥正榮中心也在2022年年初走向了停工境地。
“對住宅地塊和商業地塊土地證進行分證這個工作正榮一直在做，并不是萬達提出來的。”前述接近正榮集團的人士告訴記者，合肥正榮中心是因為后續資金不足才停工，正榮要先引入戰投資金比如東方資產等AMC機構支持正榮中心續建，再尋找商業合作單位比如引入萬達輕資產運營。
某房企內部人士對停工中的合肥正榮中心的出售前景并不樂觀。他說，目前整個市場資金面相對緊張，央企、國企AMC等進場首要考量合作項目的發展前景和盈利能力。即便是優質項目資產，很多談判都不是很順利，困難項目盤活的可能性就更小了。
債務違約風險進一步擴大
盡管正榮地產坦誠直面現狀，并積極給出解決方案，但從結果來看，依然沒能避免業績虧損和債務違約的結局。
11月9日，正榮地產發布公告，其全資附屬公司正榮地產控股未償還于北京金融資產交易所掛牌的本金10.5億元，利率6%的債權融資計劃的本金和應計未付利息，構成根據“2019債權融資計劃”項下的違約事項。為此正榮地產將繼續與債權人溝通，尋求債務延期。
正榮地產表示，集團實施了一連串流動性管理和成本節約措施，包括但不限于在不影響集團交付工作和正常運營情況下尋求融資延期和豁免、尋求資產處置、加快銷售和現金回收、精簡企業架構以及減少非核心業務運營和行政費用。雖然集團大多數物業項目的發展和進展仍按計劃進行，但由于不利的市場環境，正榮仍面臨重大流動性壓力。
債務壓頂之下，正榮地產今年一宗地塊都沒有拿。即便努力去庫存，物業平均售價同比去年有所下降，但前10月正榮的合約銷售額為291.58億元，同比去年暴跌了82.53%。
在行業整體不景氣的情況下，銷售遇阻不止正榮地產一家，與去年同期相比從千億元陣營中掉隊的房企達到了17家，如中國奧園、佳兆業、富力、祥生、陽光城等均摘掉了千億元光環，規模都不足400億元。
前述接近正榮集團的人士表示，正榮急需獲得地方政府紓困援助，于項目層面引入地方國資或由地方政府牽頭引入地方AMC、第三方進行注資支持項目續建，積極打通出售渠道，加速資產盤活。合肥正榮中心的資產出售就是這個路子。
實際上，正榮地產于今年年初曾制定兩個“自救”方向：于企業內部，聚焦經營和銷售，盤活可用資金；外部積極展開誠懇溝通，進行債務展期，以時間換空間。
顯然結果并不理想。從出售的項目來看，正榮地產由此獲得的資金額度有限，2022年半年報數據顯示，出售資產實現現金流入凈額只有2.96億元，相較幾百億元負債而言，不過是“杯水車薪”。現金流危機下，正榮在全國多個項目被曝出停工或延期交房。
正榮地產表示，將繼續尋求合適機會出售其他項目公司的股權，出售事項可為集團提供即時現金流入，增加集團流動性，降低集團債務水平并有助于整體運營。
截至2022年6月30日，正榮地產借款總額約為640.7億元，其中1年內到期需償還的債務總額約326.17億元；擁有現金及銀行結余約142.29億元，其中受限現金約105.05億元，已抵押存款約5.88億元，現金及現金等價物約31.37億元。報告期末，正榮地產負債總額1591億元。
另據公開市場數據顯示，正榮地產存續期內有12筆美元債券，約254.11億元；境內債方面，正榮地產控股目前存續債券11只，共計56.83億元。到明年5月，上述11只債券中的6只私募債陸續到期，債券余額約13.64億元。累計來看，未來1年內正榮地產將有近100億元境內外債券需要兌付。
“燃眉之急難解，預期正榮地產的債務違約風險進一步擴大。”前述某房企內部人士表示，三季度以來房地產市場利好政策頻出，但真正流入到民營房企口袋的資金非常有限，暴雷房企現金流幾近枯竭，債務壓力不減。
好消息是，交易商協會和中債增進再度為房企增加糧草。11月8日，交易商協會發文表示，支持包括房企在內的民營企業發債融資，支持金額預計2500億元。11月9日，中債增進發布了《關于接受民營企業債券融資支持工具房企增信業務材料的通知》，意向房企可提出增信需求，中債增進則會在收到郵件后的3個工作日內予以郵件反饋。
市場寒冬之際，融資政策暖風頻吹，是繼續堅守苦熬還是抓住一絲陽光，這需要正榮等房企給出答案。
