【門窗幕墻網】中國上市房企2023年上半年“成績單”更體現了市場膠著之際的經營之難。
據中國房地產報記者不完全統計，截至8月18日，約有近80家A股及港股房企披露了2023年上半年業績預告，其中有超過6成房企預計虧損，虧損總額從10億元~550億元不等，累計總虧損額超千億元。
在這份長長的虧損名單中，不只有金科、世茂、華夏幸福、禹洲、融創等“出險”房企，金茂、遠洋、華僑城、格力地產、首開股份、華遠地產等央企、國企及混合所有制企業均在其列。
面對不景氣的業績，“只有‘驚嚇’，哪來的‘驚喜’，公司目前的應對政策就是‘熬’，沒有其他‘錦囊’。”某房企內部人士說。
從房企披露的業績預告信息來看，諸多房企虧損原因都指向了市場環境及房地產銷售下行項目結轉結構變化導致毛利率下降，以及應對市場變化所采取的銷售策略帶來部分價值折損，外匯波動造成預期凈匯兌損失等。
“此前未出險房企最近也深陷債務危機，說明當前樓市所處的宏觀基本面已發生巨大變化，這也是‘救市’難點。”接受中國房地產報記者采訪的多位市場人士表示，現階段高層傳遞的利好政策尚未有效傳導至市場層面，行業風險仍然存在，未來房企業績修復離不開政策顯效與市場復蘇的進程配合。
集體預虧
在地產強刺激政策聲中，市場的悲觀預期卻在重新升溫。
8月10日，碧桂園公布了今年上半年數百億元的巨額凈虧預期，預期凈虧損約在450億～550億元間。
隨之，原本已處于低水平的股票價格再度大幅下挫，股價迅速跌破每股1港元。同時，碧桂園旗下多只債券宣布停牌，“股債雙殺”的局面成為碧桂園流動性壓力的注腳，自此拉開了債務重組的序幕。
實際上，融資渠道持續收窄，現金不斷流出，幾乎是所有民營房企在這輪行業下行中都曾遭遇到的困境。
8月18日，禹洲集團披露盈利預警公告，預計于報告期將會錄得股東應占虧損凈額約人民幣60億～70億元。
同日，融創中國也發布了盈利警告，預期公司擁有人應占虧損介于人民幣150億～160億元。
房企們虧損的原因大多都是由于受房地產市場下行影響，期間結轉的收入較少且結轉的物業項目毛利受壓以及受市場環境影響部分房地產項目存在減值跡象。
??“出險房企基本不會被政策輻射到，除了銷售低迷，還受到再融資環境持續惡化的影響。”前述某房企內部人士表示，上半年房企都在全力保交付，針對融資化解債務風險和股市護盤的動作是心有余而力不足。
弱市之下，央企、國企及混合所有制企業也未能幸免。遠洋集團硬抗至今，也不可避免地陷入巨額虧損，遭遇流動性壓力。
同樣是在8月18日，遠洋集團發布半年度未經審核財務資料。報告期內，遠洋集團營業額208.07億元，虧損183.09億元，全面虧損總額186.18億元。
另外，華僑城A延續去年全年虧損的趨勢，預計上半年將虧損12億～17億元，較上年同期下降1237.92%～1712.06%。華僑城A虧損的主要原因之一在于資產減值，去年華僑城A計提大額減值準備時曾被外界質疑業績“洗大澡”。
同為央企、國企的首開股份、金融街、中交地產、中國金茂，預計2023年上半年分別最多虧損22億元、8.04億元、5.5億元以及所有者應占溢利同比下降80%左右。
“上半年企業盈利太難了，且整體市場復蘇趨弱。”其中一家預虧的央企內部人士表示，公司基本面變化不大，業績預虧主要是受市場下行以及報告期內達到交付條件的項目較同期有所減少的影響。近期利好政策不斷加碼，但需實質性落地。
風險仍在發生
一邊是房地產市場的深度調整，一邊是房企銷售盈利疲弱引發債務違約風險加劇。
國家金融與發展實驗室近日發布的報告顯示，今年上半年，25只房企債券因未按時兌付本息或回售款和利息而實質違約，違約規模為186.8億元；74只房企債券展期，規模為1158.4億元。2023年下半年，大部分房企的債務壓力依然較大，且融資恢復和銷售復蘇均不及預期，房企違約風險依然嚴峻，后續可能仍有房企出現債務違約。
8月15日國家統計局發布的房地產相關數據也驗證了房企當下的艱難處境：銷售額由增轉降、開發投資繼續下探、房企資本金來源持續惡化，這些指標也將7月的房地產開發景氣指數推至年內最低點，為93.78。
“目前房地產市場總體處于調整階段，部分房企經營遇到一定困難，特別是一些龍頭房企債務風險有所暴露，影響市場預期。”在國新辦新聞發布會上，國家統計局新聞發言人付凌暉表示，但要看到這些問題是階段性的，隨著市場調整機制逐步發揮作用，房地產市場政策調整優化，房企風險有望逐步得到化解。
7月以來，監管層頻繁表態，釋放利好房地產信號。但據記者采訪獲悉，行業信心仍處在低位，去化壓力大、融資難，房企的債務壓力不減。
2023年下半年，企業虧損能否迎來改善？
“受多重不利因素疊加，部分房企經營確實遇到一定困難，需求不穩也是制約房地產市場恢復的主要因素之一，在優化政策遲遲未能落地執行的情況下，風險正在不斷累積。”IPG中國區首席經濟學家柏文喜認為，由于各家企業自身情況差異以及適應市場變化的能力不同，下半年房企銷售和盈利還會繼續分化。
中指研究院企業研究總監劉水認為，下半年房地產市場恢復仍有波折，房企盈利向好依賴于長期經營穩定性，但當前購房者的置業情緒受收入預期偏弱等多種因素影響，這些因素能否好轉以及政策優化力度的大小直接影響著下半年房地產市場走勢。
8月18日，證監會相關負責人表示，將堅持底線思維，全力做好房地產、城投等重點領域風險防控，堅持“一企一策”，穩妥化解大型房企債券違約風險。
“政策的作用不會立竿見影，力度能有多大也不知道。”一位不愿署名的房企內部人士表示，監管層對房企融資的口頭信息一直都保持支持態度，但現階段沒有金融機構愿意給急需資金的出險房企融資，沒有新資金投入就不能保證企業現金流不斷裂。
龍湖集團執行董事兼首席財務官趙軼在業績會上針對龍湖近期受邀參加央行、證監會座談會的情況回應說：“會上監管層對民營企業的關心和支持非常明顯，監管層明確提出要強化金融市場，來支持優秀民企合理融資需求。”
不過，他也坦言，目前因為行業風險事件仍存在，民營企業債券價格尚未恢復應有水平。“今年債務壓力已經過去，針對明年到期債務，公司有充分資源償還。”趙軼表示。
