【門窗幕墻網】5月22日，由上海易居房地產研究院主辦的“2024房地產及物業上市公司測評成果發布會”在深圳舉行。備受關注的"2024房地產上市公司綜合實力榜"、"2024房地產上市公司單項榜"等系列測評成果揭曉。

會上，中國房地產業協會會長馮俊在致辭中表示，在今后的發展中，房企融資要遵守金融管制規則，不要突破紅線；要看到金融管理制度在不斷完善中，不能因為制度暫時沒有規定就可以任意為之，融資要有正確的價值取向，不能唯能籌錢論英雄。當前市場頹勢的扭轉已經出現了一些積極信號，房企要重視練內功，一方面克服當前困難，另一方面改善企業管理，在新的平臺上迎接新的發展。

以下為致辭實錄：

各位來賓：

下午好。

首先，我代表中國房地產業協會，對2023年上市房地產企業測評成果發布表示祝賀，對參加發布會的嘉賓表示歡迎和感謝。

易居研究院發布上市房地產企業測評成果歷時17年了。這17年，房地產市場經歷了熱火朝天的時期，也經歷了寒風凜冽的時期。企業測評，不僅僅要描述企業發展的積極因素，也應當描述企業發展中存在的問題。從今年的測評成果，我們應當更多地看到發展中存在的問題，這樣才能有的放矢去改進。

說這個話題有點沉重，但是我們無法回避。上市房地產企業市值大幅度下降、信用等級大幅度下降，是人所皆知的事實。問題的產生，固然有經濟增幅下行的壓力，有房地產需求不足的原因。但是，我們不能不反思，房地產企業的發展過度地依賴資本運作，過度地將房地產推向金融化，是釀成當期風險陡增的重要原因。

應該客觀地評價，資本市場對房地產的支持，金融對房地產的支持，促進了房地產業的快速發展，壯大了房地產企業的實力和發展能力，擴大了房地產的供應能力，推進了住房建設和城市建設。但是，在這個發展進程中，我們缺乏必要的警惕：資本的本性是逐利的。當需求旺盛、投資回報豐厚時，資本會趨之若鶩；但需求收縮、投資回報進入虧損通道時，資本會避若蛇蝎。在一定程度上，資本對房地產市場的波動，或是起火上加油的作用，或是起雪上加霜的作用。

一段時間以來，一些房地產企業被資本的功效所迷惑，逐漸丟棄了建房子、搞實業的初衷，對各種金融衍生品樂此不疲，除了利用銀行貸款、公開市場發債、上市融資，還創設了各種各樣的信托產品、理財產品、明股實債、前融、債權債務證券化，甚至員工集資，無所不用其極，加大企業杠桿，盡力“花別人的錢辦自己的事”，眼光都盯在融資上，熱衷于資本運作。有些行為，都已經觸及非法集資、擾亂金融秩序的法律底線。市場上行，價格上漲，銷售順暢，一俊遮百丑，器質性病變都被掩蓋起來。一旦市場下行、價格下跌，就會“屋漏偏逢連夜雨”。我們講房地產發展的新模式，一個重要的方面是房地產企業的融資模式。歷經沉浮，當認知錯誤和挫折，汲取教訓而后革故鼎新。

企業發展，當然要把資本管理好、用好。但是，首先要把實業做好，把管理加強，以優質的產品、優質的服務提高企業競爭力，而不是只忙乎資本運作。房地產企業是資本密集型企業，但不是資本運作企業。要扭轉房地產企業金融化的傾向。融資，對企業擴大生產規模當然是有必要的，但是有兩點必須牢牢記住，一是生產規模必須與需求相適應，過度迷信資本擴張必然導致生產過剩，市場一定會給予報復；二是資本對生產的正向作用是支持生產，而不是虛擬的資金運作，虛擬的資金運作必然導致泡沫和風險。

要凈化房地產融資方式。房地產企業的融資方式繁花繚亂，有些行為是打擦邊球，有些行為直接破壞了金融管制規則。現在我們應該看清楚了，資本市場的反應是雙向的，市值下降拖累企業信用；不當融資的存在，又擴大企業債務風險，推動企業市值下降。這個影響，不僅僅作用于房地產企業，而且拖累了上游企業。毋庸回避，社會對當前建筑業企業、建筑材料供應企業的經營困境歸咎于房地產企業，而形成房地產企業困境的重要因素是房地產企業的融資方式。現在暴露出來的房地產企業的風險，看得見的是表內，可能是冰山一角，表外融資的數量和風險可能不能低估。在今后的發展中，房地產企業的融資還是必要的，但一是要遵守金融管制規則，不要突破紅線；二是要看到金融管理制度是在不斷完善中的，不能因為制度暫時沒有規定就可以任意為之，融資要有正確的價值取向，不能唯能籌錢論英雄。

要規范資金的管理。過度負債產生的市場風險已暴露無異，而房地產企業資金管理中存在的問題也必須高度重視。社會上有一種評論，說房地產企業是“十個鍋，九個蓋”，成天使資金騰挪術。許多爛尾項目的產生，其主要原因是資金被挪用。本來，制度就規定得很清楚，房地產按項目核算，一被挪用，資金就出現了缺口，項目就不能及時建設、及時交付。施工，購買建筑材料，拖延支付也是常事。在市場形勢好的時候，上游企業為了今后項目的合作，不平等的合同條款都忍聲吞氣接受，一旦回款前景不妙，就會以法律保護自己的利益。房地產企業內部的資金管理，漏洞也很多，資金流向、利益關系缺乏嚴格的管理制度和監督，損公肥私的事件時有發生，合規審查形同虛設。回過頭去看，如果企業的合規審查能落到實處，如果集團公司與項目公司沒有人格混同，如果企業的實控人和高管不是那么利欲熏心，我們現在遇到的困難是不是會少一點？

房地產上市企業的測評名單，這幾年有很大變化，有些企業已經消失了。他們有一個共同特點，就是癡迷于“玩資本”，結果把自己玩進去了。痛定思痛，房地產企業必須認真改變資本籌集和使用方式，走上平穩健康發展的軌道。

各位來賓，當前市場頹勢的扭轉已經出現了一些積極的信號。在這個時機，房地產企業要重視練內功，一方面克服當前的困難，另一方面改善企業的管理，在新的平臺上迎接新的發展。

謝謝大家。