【門窗幕墻網(wǎng)】近段時(shí)間來，包括一線城市在內(nèi)的全國超過200個(gè)城市正積極調(diào)整優(yōu)化限購、限售政策和住房信貸政策。在政策“組合拳”強(qiáng)有力的推動(dòng)之下，我國房地產(chǎn)市場有望加快企穩(wěn)回升，但后續(xù)仍需繼續(xù)優(yōu)化相關(guān)政策，并關(guān)注三四線城市房地產(chǎn)市場變化。

2021下半年以來，我國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了較為顯著的調(diào)整，居民住房消費(fèi)信心和意愿不足，房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化。今年1月—4月，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降接近10%，新建商品房銷售面積下降20.2%，銷售額下降28.3%。

在這種情況下，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，調(diào)整優(yōu)化住房信貸政策，不僅具有重要性，還具有緊迫性。5月17日金融管理部門從住房貸款首付比例、利率兩個(gè)方面對(duì)住房信貸政策進(jìn)行調(diào)整，具有多個(gè)方面重要意義。一是適當(dāng)降低居民住房消費(fèi)門檻。尤其是首套住房貸款首付款比例調(diào)整為最低15%，為歷史上最低首付比例；二套住房貸款首付款比例調(diào)整為最低25%，為近年來新低。二是減輕居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。取消全國性的住房貸款利率政策下限，降低住房公積金貸款利率25個(gè)基點(diǎn)，將推動(dòng)住房貸款利率繼續(xù)降低。據(jù)測(cè)算，大多數(shù)城市房貸利率可能下降0.3個(gè)至0.4個(gè)百分點(diǎn)。三是傳遞出穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的明確信號(hào)。此次住房信貸政策調(diào)整力度較大，超出預(yù)期。房地產(chǎn)短期看金融、長期看人口，住房信貸政策大幅度調(diào)整，有助于穩(wěn)定居民住房消費(fèi)信心，進(jìn)而提高居民住房消費(fèi)的意愿和能力。

而保障性住房再貸款作為新的結(jié)構(gòu)性貨幣政策工具，利率低至1.75%，展期后期限最長5年，這將會(huì)提高銀行助力消化存量商品房工作的積極性。央行向政策性銀行21家全國性銀行提供低成本的資金支持，有助于激勵(lì)全國性銀行向相關(guān)企業(yè)提供資金支持。其次，這有助于支持地方政府化解房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)。保障性住房再貸款3000億元，可帶動(dòng)銀行貸款5000億元，對(duì)相關(guān)城市房地產(chǎn)“去庫存”是直接、有力的支持。三是促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展。存量未出售的商品房被收購，房地產(chǎn)企業(yè)資金回籠后，可用于保交房及其他項(xiàng)目建設(shè)，形成良性循環(huán)。下一步，應(yīng)進(jìn)一步明確保障性住房再貸款資金支持對(duì)象、使用范圍，嚴(yán)格限定為收購已建成但未出售的商品房，不得用于化解地方政府債務(wù)。對(duì)此，應(yīng)完善并加強(qiáng)再貸款資金使用的監(jiān)督檢查。

此次住房金融政策大幅度調(diào)整，一方面從需求側(cè)提振居民住房消費(fèi)，將對(duì)房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展形成支撐；一方面將加快存量商品房去化，推動(dòng)從“保交樓”到“保交房”，保障人民群眾切身利益。預(yù)計(jì)未來一段時(shí)間，我國房地產(chǎn)市場有望企穩(wěn)回升，特別是一二線城市房地產(chǎn)市場有望提前企穩(wěn)；但仍需關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)市場在“虹吸效應(yīng)”之下的挑戰(zhàn)。

需要注意的是，此前個(gè)人住房貸款利率在實(shí)際上形成“三層定價(jià)機(jī)制”：一是全國層面，人民銀行確定全國性的利率政策下限；二是地方層面，人民銀行分支機(jī)構(gòu)在全國性利率下限的基礎(chǔ)上，確定當(dāng)?shù)刈》抠J款利率下限；三是銀行層面，銀行綜合考慮借款人資質(zhì)、資金成本等因素，與借款人協(xié)商確定實(shí)際執(zhí)行的住房貸款利率。此次全國性住房貸款利率政策下限取消之后，全國多數(shù)地方將不再設(shè)定住房貸款利率下限，由銀行自主與借款人協(xié)商確定。首套住房貸款首付15%、二套住房貸款首付比例25%均為最低首付比例，銀行將根據(jù)借款人資質(zhì)等情況，自主確定差異化的首付比例，實(shí)際首付比例將等于或高于最低首付比例；不同的銀行首付比例、貸款利率也將有所區(qū)別。事實(shí)上，除廣州外其他一線城市因城施策，仍然設(shè)定住房貸款利率下限，房貸首付比例高于全國最低首付比例，如上海明確將首套、二套房貸利率下限調(diào)整為同期限LPR減45個(gè)基點(diǎn)、LPR減5個(gè)基點(diǎn)；最低首付比例分別為20%、35%（少數(shù)地區(qū)除外）。

從近期金融數(shù)據(jù)看，居民部門面臨有效融資需求不足的問題。下一步，應(yīng)加快落實(shí)并繼續(xù)采取堅(jiān)決有力的措施，穩(wěn)定居民住房消費(fèi)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場盡快回到平穩(wěn)發(fā)展的軌道上來。從全國看，應(yīng)繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，一線城市之外的城市，應(yīng)全面取消限制性措施；一線城市應(yīng)進(jìn)一步放開非核心城區(qū)的限購、限售政策。住房信貸政策方面，應(yīng)繼續(xù)放寬首套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，只要房貸已經(jīng)結(jié)清，申請(qǐng)房貸即視為首套；引導(dǎo)商業(yè)銀行適當(dāng)降低存量二套房貸利率，推出三套房貸并采取合理的首付比例和利率，進(jìn)一步降低居民住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)。