【門窗幕墻網】在住建部會議明確“全力促進房地產市場止跌回穩，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權”后，一線城市上海、廣州、深圳的房地產新政組合拳第一時間應聲落地。
9月29日晚間，住房城鄉建設部發布了當日部黨組會議最新要求，深刻領會、深入貫徹黨中央關于促進房地產市場止跌回穩的重要部署，指導各地有效落實存量政策，加力推動增量政策落地見效，要回應群眾關切，支持城市特別是一線城市用好房地產市場調控自主權，因城施策調整住房限購政策。隨后中國人民銀行發布下調首套房、二套房貸利率。
“9月29日晚，對房地產市場來說，是一個振奮之夜”，中國房地產報發布的快評寫道，這是快速落實9月26日中央政治局會議對房地產市場調控政策部署的“一盤棋”行動。
監管層話音落地，一線城市紛紛響應。上海市住房城鄉建設管理委等六部門聯合印發《關于進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》（簡稱《通知》），在調整住房限購的同時，優化信貸政策、調整住房稅收政策，并自2024年10月1日起施行。
緊跟上海步伐，廣州和深圳也在同日夜間發布政策，落實“調整住房限購政策”等具體行動。
其中，廣州官宣取消居民家庭購買住房各項限購政策，成為一線城市中首個全面退出住房限購政策的城市。深圳則出臺文件，明確優化分區住房限購政策，且商品住房和商務公寓取消限售。此外，優化個人住房貸款政策、調整個人住房轉讓增值稅征免年限。
業內人士指出，9月29日晚上，住建部、央行密集部署限購調整、按揭利率調整新政，一線城市紛紛調整限購、限貸和稅收政策，目的就是在被稱為樓市“銀十”的十月份來臨之際，也是今年最后一個季度來臨之際，帶動樓市預期和交易量提振，為全年增長目標貢獻主力軍的作用，為止跌企穩發揮基本盤的作用。
一線城市優化住房限購政策，廣州全面取消限購
廣州成為本輪調控中第一個全面取消限購的一線城市。
9月29日晚間，廣州市人民政府辦公廳發布關于調整房地產市場平穩健康發展措施的通知，明確取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策。
本次限購政策調整后，廣州市戶籍、非戶籍居民家庭和單身人士在廣州市范圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。
廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，經過2023年底和2024年初兩次限購政策松綁，廣州的限購政策已經相對寬松。廣州在一線城市中能級、行政地位相對較弱，對資金、投資需求的吸引力，弱于北上深，廣州松綁限購的影響，相比北上深要小一些。加之今年以來廣州二手房價在熱點城市中跌幅居前，廣州完全退出限購在情理之中。
上海和深圳則有針對性地優化調整住房限購政策。其中，上海縮短非滬籍居民購買外環外住房的社保年限，即繳納社保年限從原來的“滿3年”調減到“滿1年”。同時，針對居住證落實購房支持政策，賦予居住證更多購房權益，對持有《上海市居住證》滿3年、且積分達到標準分值的居民家庭，可享受滬籍居民家庭購房待遇。此外，為更好實現產城融合、職住平衡，上海針對臨港新片區落實增加1套購房資格的政策。
深圳則分區優化住房限購政策。深圳戶籍家庭和單身保持原有限購政策的基礎上，在外圍區域可再購買1套住房。其次，非戶籍繼續限購1套，但在中心區買房需要1年社保，原來則需要3年社保，買房的門檻大幅度降低。對于鹽田區、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區等區域新政明確已經不需要1年社保的要求。
業內認為，在目前市場止跌回穩的關鍵時期，需要持續發揮好政策的調整優化和引導功能。一線城市住房政策的調整將有助于穩定市場預期，提升房地產市場信心，促進樓市平穩健康發展。
二套房最低首付比例20%，調整住房稅收政策
一線城市也紛紛響應監管層優化信貸政策。
上海新政明確，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低于25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整為不低于20%（實行差異化政策區域為臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區全域）。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。
上海中原地產市場分析師盧文曦指出，這次上海將首套房首付比例一步降到15%，釋放對剛需買家的友好姿態。此外，將二套房首付比例下降一成，進一步降低購房門檻。相對而言，二套房首付比例下調幅度大于首套房，對于改善需求者而言有較高吸引力。并且“9.24”發布會上央行釋放寬松貨幣政策信號，未來降息可能性非常大。降首付+降息的組合可以有效降低月供壓力和置業總成本。
深圳也不例外，深圳在優化個人住房貸款政策方面提及，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為20%。深汕特別合作區首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例統一調整為15%，取消利率下限。
此外，在調整住房稅收政策方面，上海和廣州均提及將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調整為2年。
業內人士指出，將個人住房轉讓增值稅征免年限由5年調整到2年。這一條是市場非常期待的，大量的以舊換新需求市場現實存在，但是購房者換房成本高，尤其是交易稅費高，此政策可以有效降低交易成本，有利于市場盤活。
業內人士指出，增值稅征免年限調整，將縮短賣家持有時間，降低交易時間成本。
此外，此次上海明確“及時取消普通住房標準政策”，和此前北京“適時取消普通住宅和非普通住宅標準”的導向一致。
上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，普通住房標準退出，對于增值稅和個稅的減負具有積極作用，因為這兩個稅的征收與普通住房標準有掛鉤。此次房地產政策后，若財政稅收部門在此基礎上調整優化相關稅費政策，將有望減輕增值稅繳納和個稅繳納負擔。初步預計，對于出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減稅效應。
新政出臺有助于提振市場信心和穩定預期
盧文曦指出，最近幾天市場氛圍相當好，管理層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，地產股出現漲停潮，樂觀情緒又開始回歸。此次，一線城市進一步優化樓市政策會釋放較多市場需求，一部分已經處于談判中的客戶或加速做決策的步伐。黃金周的樓市表現值得市場期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩，四季度成交量有望走出翹尾行情。
在業內人士看來，此次一線城市全方位出臺政策，充分體現了在持續降低購房成本、激活潛在購房需求、助力改善型住房需求釋放等方面的導向。從短期來看，臨近十一長假，政策出臺有助于提振市場信心和穩定預期，對于十一長假新房和二手房市場的看房、促銷和交易等都會產生較為積極的作用。從中長期來看，隨著各類政策效應的釋放，購房市場將持續向好發展，其對于鞏固今年既有的房地產市場復蘇態勢、促進住房交易市場活躍具有積極的作用。
嚴躍進指出，隨著市場交易的活躍，供求關系將更加趨于平衡和健康。其將積極促進購房消費市場活躍，對于剛性和改善性購房需求的釋放具有積極的作用，助力消費環節健康發展。也有助于更好促進房企去庫存、二手房房源消化等工作，對于促進房屋供給端的優化具有積極作用。總結來看，兩者結合在一起，將積極促進房地產市場供求關系再均衡，同時積極吻合“盤活存量優化增量”的政策導向。
