近幾個(gè)月，因美國(guó)次貸問(wèn)題引發(fā)的金融危機(jī)業(yè)已演變成波及全球的金融海嘯。作為房地產(chǎn)業(yè)資金鏈上游的開發(fā)商首當(dāng)其沖，融資途徑越來(lái)越窄，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)開發(fā)貸款幾乎叫停，開發(fā)商遭遇前所未有的資金寒冬。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2008年施工企業(yè)的工程欠款數(shù)額增加20%以上，建材市場(chǎng)銷售額普遍下降30%左右，全國(guó)約有3萬(wàn)家住宅裝修企業(yè)退出市場(chǎng)。如何應(yīng)對(duì)金融危機(jī)對(duì)施工企業(yè)的影響與沖擊，本文提出幾點(diǎn)建議，與識(shí)者探討。 一、規(guī)避投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商是資金鏈的龍頭，其支付能力是當(dāng)前施工企業(yè)必須認(rèn)真面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)。 規(guī)避投標(biāo)風(fēng)險(xiǎn)的首要任務(wù)是，加強(qiáng)標(biāo)前調(diào)查，對(duì)擬投標(biāo)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行充分的分析。 其次，編制標(biāo)書時(shí)應(yīng)審慎報(bào)價(jià)，避免低價(jià)惡性競(jìng)爭(zhēng)。價(jià)格上留有余地，才有一定抗風(fēng)險(xiǎn)的能力。 第三，注意合同條款與合同風(fēng)險(xiǎn)。施工企業(yè)應(yīng)盡可能爭(zhēng)取套用主管部門推廣使用的示范合同文本，特別應(yīng)約定簽證索賠事項(xiàng)的程序與權(quán)限、竣工結(jié)算時(shí)間、材料與人工市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)時(shí)合同價(jià)款的調(diào)整方法、延遲支付工程款的違約責(zé)任等，墊資合同還應(yīng)約定由建設(shè)單位支付墊資的利息(未約定利息時(shí)按不支付利息處理，相當(dāng)于施工企業(yè)無(wú)償結(jié)款給開發(fā)商使用)。有條件時(shí)，盡可能請(qǐng)專業(yè)律師幫助審查招投標(biāo)文件和合同條款。 提防擔(dān)保陷阱： 開發(fā)商的資金來(lái)源主要是自有資金、銀行貸款、施工企業(yè)的帶資墊資和銷售款項(xiàng)。在市場(chǎng)低迷、貸款緊縮導(dǎo)致資金不足時(shí)，開發(fā)商的眼光無(wú)疑會(huì)投向施工企業(yè)。訂立合同時(shí)，不少開發(fā)商要求施工企業(yè)提供履約擔(dān)保，幫助開發(fā)商解決部分資金缺口。常見擔(dān)保形式有履約保證金、履約保函和企業(yè)擔(dān)保等。其中風(fēng)險(xiǎn)最大的是現(xiàn)金形式的履約保證金。 因此，若想承接工程、又迫不得已需要向?qū)Ψ街Ц侗ＷC金，須牢記以下五點(diǎn)： 第一，對(duì)方必須是非常有實(shí)力的建設(shè)單位，此前已獨(dú)立成功開發(fā)過(guò)類似的項(xiàng)目，并成功銷售。 第二，打保證金的項(xiàng)目，必須是資金快速回籠有望的項(xiàng)目，例如住宅、商鋪、辦公大樓。對(duì)于工業(yè)廠房、酒店、市政工程等收益慢、難變現(xiàn)的項(xiàng)目，不要打保證金給對(duì)方。 第三，建設(shè)單位的前期手續(xù)非常完備，要有確切可靠的土地批租和規(guī)劃許可手續(xù)。 第四，對(duì)于借雞生蛋的項(xiàng)目，不能打保證金。所謂借雞生蛋，是指建設(shè)方本身沒有土地、沒有房屋，租用別人的房屋裝修后經(jīng)營(yíng)(開酒吧、酒店、浴場(chǎng)等)。 第五，打保證金，不能單看對(duì)方來(lái)頭。非法融資、集資、詐騙者，在事發(fā)之前，幾乎個(gè)個(gè)都有一身的光環(huán)，我們甚至處理過(guò)租用釣魚臺(tái)國(guó)賓館作為辦公基地的真實(shí)詐騙案例。 至于履約保函形式的擔(dān)保，在保函格式的擬定上，應(yīng)請(qǐng)專業(yè)人員把關(guān)，要防止發(fā)包方惡意沒收保函，造成施工企業(yè)不應(yīng)有的損失。