【門(mén)窗幕墻網(wǎng)】今年以來(lái)，杭州樓市的降價(jià)浪潮可謂此起彼伏。最新消息傳出：杭州華元房產(chǎn)三個(gè)樓盤(pán)以6.8折“叫賣(mài)”。值得一提的是，兩年前，華元曾與市場(chǎng)玩了一把降價(jià)“障 眼法”，聲稱(chēng)要降價(jià)，實(shí)則未降。此番，其推出的“6.8折”究竟是真降還是噱頭？杭州樓市到底是“真摔”還是“假摔”？這些都引起市場(chǎng)高度關(guān)注。

克爾瑞杭州首席分析師劉晨光向上證報(bào)記者表示：“若降價(jià)屬實(shí)，那么這一思路值得鼓勵(lì)。市場(chǎng)急需一個(gè)明星項(xiàng)目做出明確的價(jià)格讓步，才能把預(yù)期穩(wěn)住。只有價(jià)格預(yù)期穩(wěn)住了，成交才能上來(lái)。”

降價(jià)成“識(shí)時(shí)務(wù)之舉”

據(jù)了解，華元房產(chǎn)在杭州降價(jià)的項(xiàng)目共有三個(gè)，即玉榕莊的聯(lián)排別墅、天鵝堡項(xiàng)目以及美林公館。其中，降價(jià)力度最大的為美林公館。這一項(xiàng)目的疊加別墅房源， 推出存10萬(wàn)元可享受1.28萬(wàn)元/平方米起的折扣價(jià)，總價(jià)368萬(wàn)元起售，與1.9萬(wàn)元/平方米的歷史成交均價(jià)相比，相當(dāng)于打了6.8折。

昨日，記者采訪獲悉，華元此次高調(diào)打出降價(jià)的旗號(hào)，實(shí)際是拿成交均價(jià)與最低價(jià)(起價(jià))相比，而該折扣也僅局限于一個(gè)項(xiàng)目，所以真實(shí)的成交均價(jià)應(yīng)該沒(méi)有這么大的幅度。

“就玉榕莊聯(lián)排別墅項(xiàng)目而言，其品質(zhì)并不算優(yōu)，甚至賣(mài)不過(guò)周邊開(kāi)發(fā)商的公寓項(xiàng)目。”杭州房地產(chǎn)分析人士介紹。需要注意的是，華元在2012年曾玩過(guò)一次降價(jià)“障眼法”，聲稱(chēng)準(zhǔn)備降價(jià)卻沒(méi)有降。

對(duì)于此次降價(jià)的原因，華元房產(chǎn)表示，主要是為了快速回籠資金，一方面是出于安全考慮，更重要的是為在杭州拿地做準(zhǔn)備。“去年地價(jià)太貴了，今年可能會(huì)有一 些便宜而優(yōu)質(zhì)的地塊。不知道什么時(shí)候會(huì)放出來(lái)，但手上的資金一定要充裕，所以我們才有了這次把尾盤(pán)處理掉的降價(jià)行動(dòng)。”華元房產(chǎn)相關(guān)人士說(shuō)。

克爾瑞杭州首席分析師劉晨光告訴記者，若降價(jià)屬實(shí)，那么這一思路值得鼓勵(lì)。 劉晨光認(rèn)為，目前對(duì)杭州樓市影響較大的主要有兩方面：一是存量及存量結(jié)構(gòu)，遠(yuǎn)郊和2009年拿地的開(kāi)發(fā)商形成的庫(kù)存較大。二是潛在供應(yīng)量大，上年賣(mài)地形成 的可見(jiàn)度面積占到杭州上年成交量的兩倍，這會(huì)導(dǎo)致今明兩年即使不推新量，以上供應(yīng)量也會(huì)使市場(chǎng)很難消化。劉晨光判斷，杭州樓市的降價(jià)潮剛開(kāi)始，未來(lái)會(huì)在一 定程度上波及周邊地區(qū)。

在此背景下，萬(wàn)科于本月11日在杭州實(shí)施的隱性降價(jià)則被視為“識(shí)時(shí)務(wù)之舉”。當(dāng)天，萬(wàn)科把錢(qián)塘府項(xiàng)目的2號(hào)樓進(jìn)行促銷(xiāo)，推出52套小戶型降低了裝修標(biāo)準(zhǔn)，總價(jià)有40萬(wàn)-50萬(wàn)元的優(yōu)惠。據(jù)悉，萬(wàn)科未來(lái)推出的“精裝簡(jiǎn)配”項(xiàng)目還將不斷擴(kuò)大。

“除已經(jīng)公開(kāi)的錢(qián)塘府項(xiàng)目外，還有好幾個(gè)在杭州的類(lèi)似項(xiàng)目，將在接下來(lái)的兩周內(nèi)陸續(xù)曝光。”接近萬(wàn)科的市場(chǎng)人士透露。

降價(jià)能否帶動(dòng)成交回升

實(shí)際上，就全國(guó)范圍來(lái)看，今年以來(lái)，樓市降溫的跡象相當(dāng)明顯。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-3月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售面積延續(xù)了今年前2月的負(fù) 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，同比下降5.7%，降幅擴(kuò)大4.5個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷(xiāo)售額同比下降7.7%，降幅比1-2月擴(kuò)大2.7個(gè)百分點(diǎn)。

同時(shí)，進(jìn)入二季度以來(lái)，銀行信貸政策依然沒(méi)有松動(dòng)的跡象。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，在其監(jiān)測(cè)的35個(gè)重點(diǎn)城市中，有25個(gè)城市出現(xiàn)停貸現(xiàn)象，占比超過(guò)70%。停貸銀行主要以中小銀行為主，如平安銀行、民生銀行、廣發(fā)銀行、中信銀行等，國(guó)有銀行也大多處于半停貸狀態(tài)。

在此背景下，杭州的一些開(kāi)發(fā)商采取降價(jià)等促銷(xiāo)手段也就不難理解了。上證報(bào)記者了解到，類(lèi)似萬(wàn)科這樣的隱性降價(jià)已在杭州逐步推廣，比如，龍湖的首付分期、世茂的送車(chē)位等促銷(xiāo)手段都產(chǎn)生了較好效果。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，凡是在杭州做過(guò)活動(dòng)、搞過(guò)特惠、做出價(jià)格調(diào)整的開(kāi)發(fā)商，比周邊無(wú)動(dòng)作的開(kāi)發(fā)商成交量普遍要高27%左右。但在市場(chǎng)預(yù)期不明朗的情況下，企業(yè)間含蓄的“小打小鬧”在推高自身成交量的同時(shí)，也使市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步趨淡。

在上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)丁祖昱看來(lái)，杭州樓市供過(guò)于求的壓力較大，如何盡快化解供應(yīng)過(guò)大的壓力，已成燃眉之急。

對(duì)此，劉晨光說(shuō)：“市場(chǎng)急需一個(gè)明星項(xiàng)目做出明確的價(jià)格讓步，這樣才能把預(yù)期穩(wěn)住。只有價(jià)格的預(yù)期穩(wěn)住了，成交才能上來(lái)。而現(xiàn)在還處于價(jià)格預(yù)期觸底的過(guò)程。”

劉晨光預(yù)計(jì)，未來(lái)一段時(shí)間，杭州樓市整體價(jià)格可能會(huì)被下調(diào)2000多元。隨后，隨著價(jià)格預(yù)期的逐步穩(wěn)定，樓市成交有望回暖。