一、我國房地產回暖的內涵　　近段時間，很多人都在討論房地產市場回暖的問題，全國名個地區或者區域的房地產市場都在一定程度上有所回升。但是我覺得很多人都是人云亦云，知其然不知其所然，一是看到的只是售樓處有人走動了，另外就是房地產信息網上顯示出來的數據，成交量不再像08年那樣凄涼了。　　回暖一詞是很早就出現了，剛開始是天氣、經濟回暖。很多人在在探討經濟的時候，很多人都是用經濟好轉、復蘇等詞語。而現在很多學者都討論經濟的時候都用回暖的字眼。在房地產市場，每一次出現回暖的時候是2008年的3月份，江西省房地產專家陶滿德書記預測房市在2009年的3月份會回暖，引起了很多的爭議，很多人都搬用經濟危機周期理論，認為他的猜測或者預判都是很荒謬的。隨著2009年的到來，不僅是地方房地產數據說到了回暖，就連中國住房與城鄉建設部的微服私訪的官方也宣布，中國房市或者樓市進入回暖期。近期任志強也提到中國房市在2009年6月份會回暖。　　那到底什么是回暖?按照各個專家或者業內人士的觀點，回暖就是房地產市場交易量的回升，商品房市場活躍起來，也就是有人愿意買房，有人愿意供房，有商品房的需求和供給，因而就產生了交易，于是房地產商品房市場也就產生了。交易量上去了，樓市有人氣了。是曇花一現還是有了根基的回暖?很多人都在觀望。　　一天到頭忙著建房、賣房卻賺不到的錢的事，生意人肯定不會久做。對于房地產來說，他們是否會做這種生意，那種房地產市場繁榮的景象是一種真的回暖嗎?有人認為，現在的房地產回暖不是真正的回暖。這個時候只是商品房供給者與需求者僵持了很久，又加之政府的保障性政策，對房地產市場沒有明確的措施導致開發商們有所行動了。　　房地產市場真正的回暖是是在房地產供求機制、價格機制、市場機制共同作用下，實現發展的經濟實體。也即是房地產市場回到真正的需求和供給上來，由真正的市場機制起的作用。而不是在市場失靈的時候，需要國家政府來調節，公共物品如保障性住房方案或者措施就是對房地產回暖最好的回擊。　　二、我國房地產市場回暖的動因　　2009年房地產市場出現回暖的真正動因是什么?　　一是中國居民確實有住房的需求。當房地產開發商的住房價格降到有一定程度能滿足需求的人群時，那一部分人非得買房不可了，并且這一部分人在中國的房地產市場上占有很大一比例，他們有需要還且有能力購買。這一部分人群有的改變了消費者買漲不買跌的消費者市場規律，轉變觀念，自己是實實在在的需要，也不去炒房投資，迫切需要住房用。有的是在2008年觀望了好長一段時間，實在是撐不下去或者是扛不了。還有的就是依據自己的判斷，消費者預期已經到底了，行話是見底。以備以后轉讓出去，這就是一種風險偏好者，或者是投機炒房者。按照西方經濟學上的來講，供給與需求曲線的原理，當縱坐標的價格下降，能夠使得一部分需求者被挖掘出來。這一部分的需求可是能真實的需求，也可能是假需求。但是，個人覺得這一部分需求中真實的需求會點多數，因為在這個時候冒險的人還是少數。　　二是房地產市場有真實的供給。很多房地產開發商一些存量房悟盤惜售、或者干脆封盤不售，還有就些炒房者資金鏈、流動資金不運轉了，或者是企業的經營與管理決策或者戰略發生了改變，因而在降價的市場浪潮中，放棄那種暴利觀念或者是商人的贏利理念，將住房的供給曲線整體往右面移動，提供了大量的房子，使得增加了更多的購房需求者。市場的供給者多了就產生了一種市場機制，降價就是理所應該的了。　　三是2009年"兩會"的推動作用。今年的兩會讓很多開發商傷心，兩會給房地產市場的供給者傳遞著一種信息，那就是以前一種呼聲很高的救市方案被定性為不可能，兩會之前，那種回暖的跡象都很不明顯，兩會之后，這種市場的降價導致房地產交易量大增就顯得尤為突出。兩會明確加大對保障房的力度，投放9000億到房地產市場來搞住房保障房，而對商品房的態度是看起來不明確，實際上就是要讓商品房降價銷售。這是政府的引導和調控作用。其實在早之前的房地產業列入中國十大振興產業規劃中被能源業替代就已經給市場投放了明確的信息。　　四是這是地方政府的驅動的作用。地方政府也想要房地產市場回暖起來，房地產回暖后，才能發展地方經濟，房地產投資在地方來說都占有很大的比例，對地區的GDP的貢獻率也是很大。因而很多地方政府都采取很多救市措施和手段，在一定程度上推動了或者是加快了房地產市場的回暖，至于這種作用能持續多久或者有多大的作用，這得需要對地方政府救市效果的測評研究。　　三、我國房地產市場回暖的背后　　一、房地產回暖是政府的意思。政府所謂的回暖就是讓成交量多起來，讓空置的房子運轉起來，讓開發商所悟的盤動起來，讓房地產市場忙碌起來，讓交易頻繁起來，就是讓開發商降價，以實現合理的或者理性的住房價格，那就是政府的救市政策讓房地產市場回暖，政府就是讓開發商降價自救，明確提出了民生基調，通過對出臺救市政策不可能性、兩會報告、一系列的2009年土地利用計劃下達、中透露出來的信息傳達了政府的意思。政府的發展基調先保民生后促發展。而房地產市場是一個市場機制決定的，中國特殊的房地產市場是跟著政府走，未免會出現更壞的結果。　　二、房地產回暖也是開發商的意思。開發商的回暖就是希望自己的住房能夠賣出去并且是以自己的先前的投資回報率或者利潤率，更或者是先前制定的價格出售，就是讓更多的購房需求者購房。開發商那種商人的氣質、商人的本性是很難改變的。但是現在想按照開發商那種回暖很難，只有降價以吸引足夠的購房者，個人覺得開發商在降價和銷售的博弈過程中，他會選擇那種降價的價格幅度比所帶的住房銷售更小，也即是他所實現的利潤總是最大化，而實現的成本總是最小化的，因而開發商在一定程度上會想出意想不到的招來應對政府和消費者。　　三、保障房的建設是否真的對商品房造成威脅。很多人認為政府的意思能左右房地產市場，其實政府報告所提出的樓市政策也是冒有一定風險的，正是全球都救市的時候，中國政府對房地產市場卻出臺相左的政策，這本來就是對市場經濟的一種挑戰，對資本主義的一種挑戰，保障房真的會對商品房贊成威脅?個人覺得很難，因為一是保障房的建設需要時間，資金的調配運轉需要動力。二是中國現在很多地方政府采取了很多應對措施來抵觸這保障房的建設，很多地方出臺停建經濟適用房改成貨幣補貼，進而讓更多的人購買商品房。廉租房的建設在操作上具有不可操作性，中國的中低收入人群過多，個人覺得，很大一部分連廉租都住不起的人將會走向哪里，這一直是我的一個疑慮，就算能住得起廉租屋，中國能建得起多少廉勝房?更何況，這種政策的傾向會使得更多的人想納入享受保障政策中來。　　四、中國的經濟實體是否真的促使房地產市場回暖。中國房地產市場出現泡沫，個人認為朗咸平教授的觀點很對，很大程度上是中國制造業生物鏈壞了。因為中國制造業出現了大問題，很多本以用制造業的資金全用來房地產投資或者投機了，我覺得用"圈錢"更確切，從而導致房價虛增，出現供不應求的假的一面。中國制造業的何時復蘇將起著很重要的作用對房地產行業來說。　　只要中國制造業或者工業等沒有回到正常的工作運轉中來，中國房市回暖可能真的就是曇花一現，房地產市場的價格不會回到理性合理的價格。什么是合理的理性的價格現在還沒有人能測算出來，人們只是憑感覺的理性價格是不理性的。　　五、中國房地產業與相關產業的關系到底如何。經濟危機，沒有錢，哪個行業都沒有錢，金融市場、證券市場、股票市場等相關的市場都還在危機中，而房地產業又與這些行業密切相關，這些行業沒有起來，就意味著房地產業沒有活水來，沒有資金的來源。房地產市場的回暖還與這些相關行業的回暖有關。而這些市場在目前看來，并沒有明顯的好轉勢頭。　　總之，不管房地產是真的回暖還是回暖的一種假象，不管是宏觀政策的作用還是市場機制的作用效果，房地產交易量能有所回升便是好事，說明房地產價格已經越來越偏向購房需求者的線上了，價格的理性回歸是一種必然，但是得需要時間的。　 如果是政府的作用才使得房地產市場回暖，那只是曇花一現的。市場機制作用使得價格回歸理性才是房地產市場一種真正意義上的回暖。如果中國整體經濟出現好轉、房地產價格又回歸到一個合理的價格，再加上中國房地產市場龐大的需求群體，即有良好的市場機制、好的市場體系和好的市場系統相作用，回暖是可行的!