對于外資機構(gòu)的集體唱空，秦虹分析，一方面，一些外資機構(gòu)對中國市場的特殊性并不了解，比如父母幫子女購房、全世界最高的首付比例等，將國外市 場特點套用到中國市場分析難免有偏頗。另一方面，一些外資機構(gòu)的數(shù)據(jù)也缺乏科學支撐。“比如有一份研究報告稱2013年中國城市竣工住房面積達25.96 億平方米，比國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)高了一倍多。據(jù)此計算，對市場走勢的判斷就會有很大不同。”

會不會出現(xiàn)“次貸危機”“日式崩盤”

不會出現(xiàn)斷崖式暴跌，需防范價格增長過快導致市場脫離實際使用需求

“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要組成部分，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展對宏觀經(jīng)濟尤為重要。”秦虹介紹，我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈較長，上下游涉及幾十個產(chǎn)業(yè)，影響面較廣。

更重要的是，作為資金密集型行業(yè)，樓市平穩(wěn)直接關系到金融安全。劉洪玉提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年我國全部貸款余額、房地產(chǎn)貸款余額、房地產(chǎn)開 發(fā)貸款余額和個人住房抵押貸款余額分別是1998年的8、39、19和190倍。秦虹也認為，2013年房地產(chǎn)開發(fā)貸款占機構(gòu)各項貸款余額的6.6%，個 人購房貸款余額占14.1%，一旦市場出現(xiàn)較大波動將對金融安全產(chǎn)生不利影響。

此次樓市調(diào)整是近十幾年來首次非行政干預因素導致的市場波動，也引發(fā)輿論格外關注。

“過去十年中國房地產(chǎn)市場每3至4年也會出現(xiàn)周期性調(diào)整。但相比2008年、2011年政策性壓制導致的市場調(diào)整，本次樓市變化是歷史上首次出 現(xiàn)的非政策因素導致的市場降溫，可能會導致本輪調(diào)整周期較長深度較深。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，本次出現(xiàn)調(diào)整的原因有三：一是資金價格上漲導致房地 產(chǎn)按揭、開發(fā)信貸收緊，房地產(chǎn)不得不“讓利跑量”；二是全國總體樓市供應告別絕對短缺，三四線城市出現(xiàn)供應過剩；三是自住房增加供應、房貸緊縮及樓市負面 新聞增多的情況下，購房者預期出現(xiàn)變化。

正是基于以上原因，當三四線城市陸續(xù)出現(xiàn)供應過量、價格停滯甚至下跌時，人們擔憂“斷供”蔓延引發(fā)美國式“次貸危機”。另一方面，盡管目前一二 線樓市還處于增幅收窄的上升通道，但過去一年豪賭“地王”的大量房地產(chǎn)企業(yè)在目前的融資環(huán)境下會否遭遇資金鏈斷裂，從而引發(fā)多米諾效應，導致日本式的“斷 崖式暴跌”，也是市場所擔心的。

“我們不可能出現(xiàn)美國式的次貸危機。在美國，金融機構(gòu)在全部存量住房中擁有的權(quán)益超過50%，而我國住房金融發(fā)展水平遠遠比不上美國的水平。”劉洪玉說。

國家發(fā)改委經(jīng)濟研究所副所長宋立分析，日本房價出現(xiàn)整體趨勢化下降時，城市化率約為60%至70%。而日前中國公布的53.73%的城鎮(zhèn)化率實 則為勞動力的城市化率。“按原住人口和舉家轉(zhuǎn)移人口數(shù)的比例嚴格來算，中國真正的城市化率不超過40%。因此房價不會出現(xiàn)外界所說的暴跌風險。當前房地產(chǎn) 市場沒有進入趨勢性下降，只是階段性調(diào)整。”

劉洪玉也認為，日本地價泡沫的破滅，市場飽和、價格過高是內(nèi)因，日元急速貶值、股市暴跌是外因。而我國還處于快速城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，住房市場有 實際的使用需求支撐。“中國樓市不會出現(xiàn)所謂斷崖式暴跌。我們需要防范的，主要是價格增長過快導致的住房市場脫離實際使用需求支撐的情況，因此我們要下大 力氣確保住房價格的基本穩(wěn)定。”