當依靠持有土地獲得增值的發展模式漸向沒落之際，通過良性運營沉淀利潤成為地產商健康發展不可繞行的發展之路。如何良性運營？其本質是現金流的良性循環。而循環起點取決于現金流回正的時刻，這個時刻的命門就是銷售?？焖黉N售，快速回款，盡可能縮短開發周期中現金流持續輸出的時長才可能盡快實現正現金流。因此，能幫助實現快速銷售的全民營銷自然成為地產白銀時代極為重要的銷售手段。

善于發現問題的讀者一定會想，你認為全民營銷會面臨競爭和道德兩大邊界，貌似并不看好這種模式，為什么又要談全民營銷？在這里，有必要做個解釋。

在筆者看來，我們身處房地產電商的發展階段，全民營銷是地產電商發展到當下的產物，且具有自身的積極價值和獨特之處，因此有必要對全民營銷進行分析認知。而且，另一個在目前地產營銷界與全民營銷類似的提法，同時也是非常流行的所謂“全員營銷”，其概念和運作模式存在諸多誤讀，因此筆者希望借解構電商的機會對全民和全員模式進行比對進而引發諸君思考。

房地產領域的全民營銷可以理解為：將所有人都看成項目的銷售顧問，由他們利用自己的圈層挖掘存在購房可能的客戶，搭接到項目現場最終實現銷售。在這個意義上，全民營銷離不開三樣東西：平臺、案場、人，這三者缺一不可。

平臺，說到底就是聚集人的通路。按目前較為流行的平臺通路，一般包含網絡（如新浪、搜房）、終端app（如好屋中國、房多多的手機終端軟件）、qq、微信（如房地產策劃群）等。平臺的作用是用來承載對應專屬人群的，判別其優劣的標準可歸納為兩個維度：便利性和知名度。

案場，則主要指銷售接待處，包括項目銷售接待處和外展場等。其重要功能是用來滿足客戶到訪和銷售接訪的。在實戰中，根據項目點的不同，案場會采用一個或多個。一般而言，在大盤運作中，“一主多次”的案場設置必不可少。

人，則是全民營銷的關鍵。平臺的優劣取決于人，案場的效用服務于人。而全民營銷中的人其范圍之廣，屬性之雜打破了原有地產銷售簡單的自銷或代理模式，更注重在銷售力優先的條件下最大范圍的發動各類人群的積極性，促進成交。

也正是基于平臺、案場和人“三為一體”的方式，全民營銷在地產白銀時代，借助電商的時尚外殼，通過類似于人海戰術的銷售策略為一些開發商實現了特定條件下快速銷售的目標。

那么，全員營銷是什么？有觀點簡單認為全民營銷是對外的，全員營銷是對內的，或者全民營銷包含全員營銷，這些觀點在筆者看來都不夠清晰準確。

按照百度百科的解釋，全員營銷是“一種以市場為中心，整合企業資源和手段的科學管理理念。…………同時，全體員工以市場和營銷部門為核心，研發、生產、財務、行政、物流等各部門統一以市場為中心，以顧客為導向開展工作，實現營銷主體的整合性。”

這個解釋套用到房地產營銷中，通俗的說就是：財務、成本、前期、設計、行政等各個部門在做好本職工作的同時，以營銷為核心協同作戰。

這里的協同絕不是當下不少房地產商推行的所謂“全員營銷”，即把營銷的指標分攤到各個部門每個人頭上，要求部門經理帶客多少組，總監成交多少套。這些實際是把全員營銷的經念歪了。

全員營銷應該是：圍繞營銷結果和營銷提出的市場需求，首先做好本職工作。譬如，財務人員的全員營銷核心就是緊盯合作銀行進件速度，審批流程和放款的節奏，同時，在營銷驅動的情況下，結合銷售做一些如金融、稅收行業的渠道聯動等主動性配合工作。這其中，核心工作著力罰則，配合工作突出獎勵。只有這樣，各專業的積極性才能真正調動起來，全員營銷才能發揮正能量。

當然，也有些地產開發商一定對筆者的看法不以為然，畢竟在黃金年代，有病亂投醫的“全員”“全民”一起上貌似還是解決了一些問題的，譬如工抵就是工程部門，甚至是項目總參與全員營銷的最好例子。只是，我們不能把無奈當道理，把“拉郎配”當成你情我愿，如果地產開發項目真的到了難以為繼的狀況，工抵能在多大層面解決問題？這樣的工抵除了換來某些指標的坦然難道還能換來建造質量的安心嗎？現實中不是沒有這樣的例子。

白銀時代的生存法則是在越來越注重精細化運營取勝的當下，一方面發揮全員營銷的正能量，從內部形成良心循環的管理體系；另一方面則倚重全民營銷的野蠻生長，借合力之手實現快速銷售，快速回款的目標，在發揮營銷體系化作戰能力的同時，助力項目實現良性循環。