知情人透露，開發商靠積攢客戶數量定賣價，造成多數新盤暫無標價。 截止到12日，北京本月入市項目達到16個，除金隅可樂+屬純新盤外，其余項目均為老項目后期。綜合亞豪機構和協成機構的監測數據得知，5月份京城預計有56個項目上市。然而在一份詳細的列表名單中，記者看到有一半的項目未確定開盤價格。 現狀：多個待發證項目不透露開盤售價 研究機構的統計數據顯示，5月京城欲開盤中，純新盤項目達到14個，占開盤項目的三分之一；然而截止到5月12日，除金隅可樂+以7600元/平方米的均價如期開盤外，并不見其他>其他>其他純新盤的蹤跡。此外，5月五環外項目成為供應的主流，比重占到七成，且小戶型的公寓及別墅項目供應量明顯增加。據亞豪機構統計數據顯示，5月份五環外項目達29個，其中別墅和公寓項目占到近半數。從戶型設計方面來看，公寓項目多為小戶型產品，面積多在90平方米以下，戶型以一居、兩居及loft戶型居多；別墅項目多為聯排及疊拼別墅，面積多在500平方米以下。 值得關注的一點是，在計劃入市的名單中，近半數項目未公開其開盤擬售價；計劃在5月開盤并明確擬售均價的項目，其整體均價為11552元/平方米，這一數據與4月已開盤項目的整體均價12223元/平方米相比下降了5.5%。亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，5月份本是樓市銷售旺季，加之前兩個月市場的迅速回暖，開發商推盤入市的信心大為增強，因此新盤增多是必然現象。從售價來看，整體均價出現下降趨勢，項目多執行低價入市的策略。"開發商心態隨著市場的調整也趨于理性，不再盲目追逐高利潤，而是通過提高產品性價比搶占市場先機。"任啟鑫說。 揭秘：開發商不輕言當價格標桿 據亞豪機構統計顯示，4月共有54個項目開盤，其中有36個老項目在一年內曾多次加推后期新的樓座，推盤次數最多的項目是首開.常青藤，在一年中共推出七期。 據統計，雖然3、4月份市場出現觸底反彈，4月的銷售量還創下了歷史新高，但并非所有項目均能分享樓市前進的動力。36個多次推盤的項目中，仍有17個項目的銷售均價處于下降通道，平均跌幅為13%，降幅最大的項目達到了三成以上。亞豪機構副總經理王英男分析，項目價格的寬幅波動顯示出了一些開發商應對市場變化的窘迫，未能及時洞察并迎合消費心態的變化，以相對平緩的幅度調整價格，導致項目面臨嚴重滯銷時不得不大幅降價。一位不愿透露姓名的開發商告訴記者："當今的形勢下，各項目都不輕言漲價，一旦成為區域價格標桿，非但賣不出去房子，還為周邊其他項目打了廣告。事實上，誰的項目漲價，周邊其他項目就有了銷售的對比目標。一個項目漲價，高興了周邊多個同類型在售項目。" 業內人士反映，開發商在開盤前不公開價格，也是通過累計了客戶量來判斷售價還能有多大的活動空間。資深人士都知道，因樓盤售價并未遵循成本定價法原則，因此房價還有多少上漲或是下降的空間，誰也無法馬上給出定論。但在5月8日中關村SOHO的開盤儀式上，首次公開的SOHO中國銷售人員的年薪著實艷驚四座一回。一本名為《從草根到精英》的書中，用文字證實SOHO中國誕生了數位年薪百萬的普通銷售人員。據悉，其中最高者能拿到近600萬元的年薪，而SOHO中國高層透露其銷售人員的傭金提成最高也僅是千分之四。開盤當天，中關村SOHO一天銷售了6.5億元。"拿百萬年薪的員工也都工作時間不算很長，其中多數是來兩、三年了。"現場看房人說"看我們的房款都流到了哪里，開發商調動房價的能力太強是房價堅挺的關鍵，尤其當下多個項目在公布開盤時間后依舊不透露擬售價格，就是最好的體現。" 預測：資產保值增值或將成新購房熱點 亞豪副總經理任啟鑫認為，單憑自住性需求的短暫釋放難以拉動樓市需求的迅猛回升，價格的穩定也有賴于銷量的平穩增長，實現真正回暖的前提是改善性需求和投資需求繼自住需求后的延續釋放。在此背景下，供應稀缺、產品附加值高的城市綜合體的投資價值凸顯。據亞豪機構統計顯示，2008年城市綜合體物業僅有學院派、大成國際中心、三里屯SOHO、石景山萬達廣場等幾個項目新增放量，供應總面積16.4萬平方米，僅占全年樓市供應量的1.6%。稀缺的供應量帶動了價格和銷量的雙雙增長，雖然包括住宅在內的綜合體項目的平均開盤價格每平方米在2萬元以上，但仍然獲得了購房人的熱捧，平均銷售率達到83%。在2008年整體市場形勢不佳，項目銷售價格普遍下滑的大背景下，城市綜合體項目的均價水平仍然上漲了6%，可以稱得上是弱市中的一大亮點。業內認為，城市綜合體類型在弱市環境下仍能保持價格的逆市上揚預示未來流行趨勢，綜合體類型有望成為樓市的新熱點。