與此前高層多次強(qiáng)調(diào)去庫存相比，4月29日召開的中共中央政治局會(huì)議在房地產(chǎn)庫存前加上了“有序消化”的前綴。這一重大提法變化的背后，顯示出背后的什么情況？

    會(huì)議指出，要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

去年12月14日的中共中央政治局會(huì)議將化解房地產(chǎn)庫存視為2016年工作的“殲滅戰(zhàn)”之一。此次政治局會(huì)議4天后，即12月18日至21日召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫存被列入2016年經(jīng)濟(jì)工作的五大任務(wù)之中。

此后，降低住房貸款首付比例，減免住房交易稅費(fèi)等一系列穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)去庫存的政策陸續(xù)發(fā)布。去年底以來地產(chǎn)政策不斷放松，但放松帶來一個(gè)問題。本來沒什么庫存問題的一線城市房?jī)r(jià)暴漲，而庫存高企的二三線城市庫存并沒有實(shí)質(zhì)去化，甚至還在增加(一季度房地產(chǎn)投資異常反彈)。

2016年房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)“開門紅”。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長6.2%，全國商品房銷售面積同比增長33.1%。然而，也正是在去庫存的背景下，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)大幅上漲，隨后部分城市開始收緊購房政策。

例如，今年3月25日，上海和深圳出臺(tái)更為嚴(yán)厲的限購政策。上海將非上海戶籍居民家庭購房繳納個(gè)稅或社保年限由滿兩年調(diào)整為滿五年，深圳提出本市戶籍居民家庭（含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭）限購2套住房等措施。

在4月29日的政治局會(huì)議上，房地產(chǎn)去庫存的工作基調(diào)被定位為“有序消化”，這一新調(diào)子背后正好契合了當(dāng)前的市場(chǎng)現(xiàn)狀。

差別化調(diào)控的意義何在

在業(yè)內(nèi)人士看來，提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率能為房地產(chǎn)行業(yè)帶來更多需求，是行業(yè)穩(wěn)定向好的內(nèi)生動(dòng)力；而當(dāng)前不同城市樓市分化的格局，則要求出臺(tái)差別化的調(diào)控政策。

過去政治局會(huì)議提過房地產(chǎn)，但沒提過“差別化調(diào)控”。過火的城市要收，大部分城市仍然要松，房?jī)r(jià)將更加分化。十八大以來，政治局會(huì)議提到房地產(chǎn)的次數(shù)明顯減少，而且逐步從強(qiáng)調(diào)“房地產(chǎn)調(diào)控”轉(zhuǎn)向“平穩(wěn)健康發(fā)展”。今年以來，房地產(chǎn)政策發(fā)生很大變化，明確把“化解庫存”列為第一要?jiǎng)?wù)。

這次明確提出“差別化調(diào)控”，有助于打消地方自主調(diào)控的顧慮，預(yù)計(jì)下一步一線城市會(huì)邊際收緊(強(qiáng)調(diào)有序化解)，著力控風(fēng)險(xiǎn)，而大部分城市的政策環(huán)境依然會(huì)維持寬松。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說：“有序消化房地產(chǎn)庫存，我認(rèn)為是要做到庫存的平穩(wěn)釋放，避免房?jī)r(jià)的大起大落。”

“ 有序消化房地產(chǎn)庫存，就是希望讓供求等指標(biāo)比較平穩(wěn)地釋放。既要有效化解庫存，也要避免政策一松就出現(xiàn)房?jī)r(jià)大漲，政策一收緊就下跌的局面。”

樓市分化挑戰(zhàn)調(diào)控政策精準(zhǔn)性

對(duì)于如何“有序消化房地產(chǎn)庫存”，政治局會(huì)議給出答案：要按照加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房制度改革的要求，注重解決區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性問題，實(shí)行差別化的調(diào)控政策。

“十三五”規(guī)劃顯示，2015年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1%，戶籍人口城鎮(zhèn)化率為39.9%，“十三五”規(guī)劃的目標(biāo)是：到2020年達(dá)到60%的常住人口城鎮(zhèn)化率和45%的戶籍人口城鎮(zhèn)化率。

在我國，在城市購房是取得城市戶籍的主要方式之一。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，農(nóng)業(yè)人口市民化能為房地產(chǎn)帶來強(qiáng)大的需求，這是房地產(chǎn)持續(xù)穩(wěn)定向好的內(nèi)生動(dòng)力，加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率，也能夠加快房地產(chǎn)去庫存。

對(duì)于深化住房制度改革，“十三五”規(guī)劃提出，構(gòu)建以政府為主提供基本保障、以市場(chǎng)為主滿足多層次需求的住房供應(yīng)體系、優(yōu)化住房供需結(jié)構(gòu)，穩(wěn)步提高居民住房水平。具體措施包括三方面：完善購租并舉的住房制度，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，提高住房保障水平。

前四個(gè)月樓市回暖主要是一線城市及其周邊城市、部分二線城市的貢獻(xiàn)拉動(dòng)，三四線城市則基本沒有反彈，這折射了中國房地產(chǎn)區(qū)域性、結(jié)構(gòu)性的“冰火兩重天”現(xiàn)狀。當(dāng)前一線城市、部分熱點(diǎn)二線樓市火熱的局面和三四線城市去庫存的壓力也對(duì)政策的靈活性和精準(zhǔn)性提出了挑戰(zhàn)。

目前熱點(diǎn)一二線城市在積極補(bǔ)庫存，而非熱點(diǎn)城市、三四線城市則主要是去庫存。 有序消化房地產(chǎn)庫存 ，需要各地因城施策 ，甚至同一城市分區(qū)施策 。針對(duì)不同的情況，理清輕重緩急，分步實(shí)施。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于整體價(jià)格較高，且一季度成交火爆，一線城市“五一”期間成交量料低于預(yù)期。目前，樓市復(fù)蘇有從一線城市擴(kuò)散到二線城市的跡象，但房地產(chǎn)市場(chǎng)整體庫存較大，區(qū)域分化態(tài)勢(shì)將愈演愈烈。樓市已步入存量房時(shí)代的“下半場(chǎng)”。實(shí)現(xiàn)樓市軟著陸是調(diào)控的底線，政策料繼續(xù)沿著“因城施策”的軌道進(jìn)行有針對(duì)性的調(diào)整。

興業(yè)證券分析師閻常銘認(rèn)為，4月份二線城市房?jī)r(jià)上漲明顯，二線城市已成為復(fù)蘇主力。從長周期來看，我國銀行業(yè)給地產(chǎn)需求端加杠桿的階段剛開始，按揭貸款占銀行總貸款比重的上升或助力房地產(chǎn)基本面向上。基于一二線城市良好的基本面，金融機(jī)構(gòu)將在一二線城市加杠桿，促進(jìn)這些區(qū)域市場(chǎng)基本面持續(xù)上行。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為：“去庫存既要關(guān)注當(dāng)前的房地產(chǎn)形勢(shì)，也要關(guān)注長遠(yuǎn)，挖掘潛在需求。注重區(qū)域性問題，差別化調(diào)控則是針對(duì)當(dāng)前一二線和三四線樓市分化格局提出的舉措。提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率和深化住房改革是增加住房需求、著眼于長遠(yuǎn)的措施。”