開發商二線城市拿地為何如此瘋狂？地王頻現，未來房價是否還會繼續上漲？為抑制樓市狂熱，二三線城市會效仿一線開啟限購模式嗎？面對地價房價紛紛飚漲，購房人群應當如何應對？
5月18日，國家統計局公布的4月份70城房價監測數據顯示，全國房價呈現普漲格局，二三線房價漲幅更是不斷擴大。房價的上漲與樓市的升溫，促使開發商不斷加強土地儲備，南京、蘇州、合肥、廈門等二線城市“地王”頻出，“面粉貴過面包”已成常態。開發商二線城市拿地為何如此瘋狂？地王頻現，未來房價是否還會繼續上漲？為抑制樓市狂熱，二三線城市會效仿一線開啟限購模式嗎？面對地價房價紛紛飚漲，購房人群應當如何應對？
針對這些問題，騰訊房產邀請中國著名房地產評論專家、“房地產平民代言人”易憲容，對大家當前所關心的樓市問題進行一一解讀，揭秘地價狂熱真相，預測二線房價趨勢，并為購房者提供針對性建議。
易憲容表示，當前“地王熱”的最重要原因，在于房價的瘋狂上漲。開發商的房價上漲預期促使他們紛紛涌入熱點二線城市尋找土地，這無疑會推高土地的價格。但是土地價格的推高反過來又會影響房價的上漲，形成價格上漲的惡性循環：房價上漲——地價上漲——房價上漲——地價再上漲等等。
談及樓市泡沫，易憲容認為中國當前房地產泡沫比日本大的多，持續時間也長得多，這意味著中國的房地產泡沫會比日本更為嚴重。中央政府避免樓市崩盤的唯一方法就是將泡沫擠出，逐步調整。房地產炒作的最后結果將如2015年的股市一樣，泡沫破滅，整個房地產市場都將處于嚴重風險之中，隨之而來的還將是銀行危機、金融危機和經濟危機，屆時政府將無法控制局面。因而，面對一些城市的房地產瘋狂，中央政府絕對不會坐視不理的。
易憲容認為，投資者利用政府信貸優惠和稅收優惠進行“炒房”，這是房價上漲的主要原因。目前中國各城市房價已經上漲十幾年，繼續上漲不可持續，缺乏現實經濟的支撐。二線樓市的市場調控屬于必然，中國未來所有城市的住房都將回歸到基本功能，這是5月9日人民日報權威人士講話的核心。為實現這個目標，政府將會出臺一系列政策來調整，整個國家的房價都將回歸理性。預計今年的房地產政策會朝著這個方向走。
現在國內很多投資者都幻想中國的房價只會瘋狂上漲，沒有下跌的時候。但是一個國家的經濟離不開市場法則，中國也是如此，只漲不跌的房價根本不存在，什么時候調整只是時間問題。
當前二線房地產市場如此瘋狂，易憲容建議購房者入市千萬謹慎，要對房地產政策和市場預期進行了解。投資型購房者應當充分了解當前的房價預期，是否有好的融資杠桿以及借錢是否容易；剛需購房者則需要考慮自己的經濟實力，當前房價過高也無法進入市場。對于單獨個體而言，購買時機和購買住房類型也不相同，需要根據具體情況進行判斷。
以下為文字實錄：
問：現在上海、南京、蘇州等城市“地王”頻出，這是否意味著一二線城市房價還將繼續上漲呢？
易憲容：當前二線城市的土地價格上漲，主要是房地產開發商預這些地方的房價還上漲，所以他們就敢進入這些城市以更高的價格購買土地，但是情況如何是不確定的，因此，中國房地產價格往往取決于政策，政府調整這種預期可能落空。
問：您對當前的地價泡沫和房價泡沫怎么看？
易憲容：土地價格高漲或土地價格泡沫主要是房價的泡沫所引致，只要房價在上漲，房地產開發商就會預期房價還會上漲，他們就會以更高的價格購買土地，但是這只是預期，情況如何是不確定的。特別是當前房價上漲主要是投資者炒作的結果，主要投資者利用政府信貸優惠和稅收優惠涌入市場的結果，如果住房要回歸到居住功能，住房是居住的而不是賺錢的那么這種情況就會發生根本性改變。而且目前各地房價已經上漲十幾年，要想再上漲上去是不可持續，也是沒有現實的經濟來支撐的。
問：三線城市的房價未來會上漲嗎？
易憲容：三四線城市的房價面臨的問題比較大，特別是那些房價一直沒有上漲的城市更是問題比較，因為，只有房價在上漲，住房投資者才會涌入市場，如果房價沒有上漲，投資者預期這些城市的投資沒有價值，他們就不會進入這些市場。目前的情況來看，只有少數消費者購買，所以這些城市的房價要上漲并不容易。
問：現在是買房的最佳階段嗎？未來是買二手房好還是買新房好？
易憲容：買房不買房就看你是買了之后干什么，是投資還是消費？兩種情況下，購買者的選擇是完全不一樣。對于投資者來說，他的目的是為了購買之后能夠以更高的價格賣出，所以他們不在于價格高低，也不在于有多少進入市場，而且在于預期房價會不會上漲，只要預期房價會上漲，又可有好的融資杠桿、利率低及借錢容易，他們就會涌入市場。如果預期房價下跌，他們就會退出市場。對于消費者來說，就得看自己的經濟實力，房價過高時是無法進入市場的。所以對每一個人來說，購買的時機是不一樣的，購買什么住房也是不一樣的，都得根本個人的情況來做出不同的判斷。
問：現在農村的閑置房屋太多，未來國家有沒有相應的措施與辦法？
易憲容：農村的空的房子不會有多少問題，因為這些房子一則是自己建造的，與銀行沒有多少關系；二是造價不高；三是建造的房子使用的時間也不會太長，這些國家都有相應的辦法來處理。目前在江蘇農村做的比較好，等全國經濟好了，這是一個發展方向。
問：二線樓市熱度都快趕上一線了。上海深圳經過調控，量價都降了下來，請問老師二線城市的房價什么時候才能下降呢？
易憲容：二線城市的房地產市場調控是必然，不僅二線城市，而且其他所以的城市的住房都要回歸到基本功能，這是5月9日人民日報權威人士講話的核心，只要住房回歸基本功能，住房是居住的而不是賺錢的，那么政府就會出臺一系列的政策來調整，讓整個國家的房價都回歸理性，回歸到消費。估計今年的房地產政策肯定會朝這個方向走。
問：蘇州近日撤銷5宗掛牌土地，調控也越來越嚴厲。想請問老師，以蘇州南京等為代表的二線城市是否將再次限購呢？
易憲容：其實限購不限購不是很重要，這種政策只是作表面文章，可能最為重要的還是中央的房地產市場會出現重大調整。因為，這樣的房地產炒作最后的結果就會如2015年股市一樣，泡沫破滅，讓整個房地產市場處于嚴重風險中，如果房地產泡沫破滅，就可能出現銀行危機、金融危機及經濟危機，到那時，政府要想控制局面根本就不可能。所以，面對一些城市的房地產瘋狂，地方政府是樂觀其成，但是中央政府則不是這樣，所以調整是必然。
中國到目前為止，都是沒有經歷過房地產的周期性調整，至于這種調整痛苦不知道，所以地方政府只是把房價瘋狂就高興，但房價越高，未來痛苦就會嚴重。
一個國家的經濟都是離不開市場法則的，中國也是一樣，只漲不跌的房價根本就不存在，只不過是什么時候調整而已，這只是時間問題。
現在的國內投資者都存在一個幻想，以為中國的房地產市場價格只會瘋狂上漲，沒有下跌的時候，因為他們認為政府會讓房價不下跌，但是當房價上漲得政府不能讓它上漲時，房價下跌也是必然，這時誰可阻擋？
根據當前的態勢，中央政府肯定在醞釀新的重大的房地產政策出臺，否則權威人士所說讓住房回歸基本的居住功能就會成為一句空話。
問：中國樓市現在異常火熱，未來是否會像當年的日本一樣，出現崩盤的可能呢？
易憲容：如果中國的房地產市場還是如一線城市及當前二線城市這樣瘋狂，最后的結果肯定會比日本有過之而無不及，面臨的問題會更大，因為，當前中國的房地產泡沫比日本要大得多，持續的時間在長得多，這也意味著中國的房地產泡沫比日本會更為嚴重，如果中央政府要讓它不崩盤，唯一的方式就是目前讓這個泡沫逐漸擠出，逐漸地調整，因為中國房地產市場比當前日本大得多，回旋的空間大得多，這些都為房地產市場調整創造了條件，如果目前中央政府還是沒有這個意識，那么讓中國房地產市場泡沫自然破滅，問題就會比較大。
而且任何一次金融危機發生，一個房地產泡沫破滅都是不知道的，它往往會由一個小的事件所引發。
問：鄭州、哈爾濱等省會城市房價高于周邊的省會城市，這合理嗎？它們的樓市走勢如何？
其實，一個城市的房價，就目前的情況來看，主要是由投機炒作者在主導，投資者進入多，房價就會上升快，投資者進入少房價就上升慢，所以就目前的情況來看，各個城市的房價高低不是最為重要，重要的是政府是否看到問題所在。就事權威人士所認為，房地產要回歸基本功能，這時，各個城市的高低就可比較了。就得看這個城市居民的收入水平，目前來說，可比較性不大。當前鄭州投機炒作者進入多，房價應當容易上漲。
問：易老師對“土地證續期”這件事，怎么看？
易憲容：這個問題經過討論已經十分清楚了，根本不會有問題，因為，按照物權法70年后，居民住房的土地使用權肯定會自動續期，不會有多少問題，上個月這個問題抽出來，主要是一些用煽動性的語言，來嚇唬民眾。所以國內居民一點都不用這個擔心。如果網友想更多的了解可以看我的博客，其中有三四篇的相關問題。只要看這些文章，這個問題就十分清楚了，也不用擔心。
問：老師，我們這次訪談主要是圍繞“地王熱”，您方便對近期頻繁出現的地王問題以及對應的房價問題，再詳細解讀一下嗎？
易憲容：其實，地王熱的問題，主要出在房價瘋狂上漲上，只要一些城市的房價在瘋狂上漲，那么房地產開發商就會預期這些城市的房價還得上漲，因此，他們就會在這些城市尋找可開發的土地，當很多房地產開發商都涌入這個城市尋找土地時，那么他們都以更高的價格來推高土地的價格，因為如果不這樣，他們就可能拍賣不到這些城市的土地，所以這些城市的土地迅速推高了。所以，土地的價格推高最為重要的原因是這些城市的房價上漲，房地產開發商預期這些城市的房價還會上漲，他們就會以更高的價格購買這些城市的土地。而土地的價格推高，又反過來又會影響當前房價上漲，形成價格上漲惡性循環。房價上漲，土地價格處漲，房價上漲，土地的價格再上漲
問：縣級城市的房子非常多，價錢不漲也不落，還有上漲或下跌的可能性嗎？
易憲容：如果一個城市的住房很多，但其價格不上漲也不下跌，就意味這個城市的完全是由投機炒作主導的市場。在這種情況下，盡管投機者手及房地產開發商手持有很多住房，他們不敢讓房子價格下跌，因為價格一下跌，那么住房投機者更會全部退出市場，這些房地產市場面臨風險非常大。如果讓房價不上漲也不下跌，這時想進入的投機者還在觀望，只要風吹草動，這些人又會涌入。所以，這些市場面臨的風險非常高，即使這些城市的房價很低，同樣如此。投資者得格外小心。
問：農村房地產市場未來有發展潛力嗎？
易憲容：農村的房地產沒有市場，只要自己住，而且現在絕大多數農民都已經外在，農村的住房的價值更是很低，所以農村的住房沒有多少潛力，除非是大城市周邊，邊遠地方農村的住房價值不高。
問：蘇州等熱點二線城市賣房，什么時候是賣房的最佳時機？
易憲容：在當前的情況下，無論是投資者還是消費者還是慎重為好，因為投資者要等或看政策如何變化，否則就可能是接最后一棒，如果是消費者，房價如此之高，進入購買的支付能力十分有限。
問：熱點二線城市的買房的最佳出手時機應該怎么算？我應該買二手房還是新房呢？
易憲容：現在住房市場如此瘋狂，主要是投資者進入，廈門更是。在這種情況下，你進入也是投資，你就得預期進入之后購買的住房能不能以更高的價格賣出。如果購買期房，幾年后拿到房子，肯定會風險較大，如果購買二手房可能看到清楚時，但是你還得看政府政策是如何，廈門的房地產政策會不會調整，如果房地產政策調整，市場投資者的預期會不會逆轉？只有把這些問題理清楚了，你才有確定是否進入市場。如果沒有把這些問題搞清楚，進入市場風險會熱愛高，特別是當前廈門的房價已經炒作得很的情況下更是如此。
